【理財周刊記者顏瓊真報導】針對第七波信用管制，央行於六月十八日召開的第二季理監事會決議「維持現狀」，並未對第二戶貸款成數再做放寬，引發中華民國不動產聯盟總會不滿，25日召開記者提出七大建言，呼籲政策回歸精準管理。
中華民國不動產聯盟總會理事長黃啟倫表示，產業界支持政府抑制短期投機炒作，也認同健全房市發展的重要性。然而，隨著全球經濟環境變化、營建成本攀升及金融環境趨緊，部分政策已由抑制投機擴大至影響正常產業運作與合理居住需求，值得政府重新檢視，讓政策回歸風險管理與精準治理的初衷。
中華民國不動產聯盟總會目前集結全國各地不動產聯盟協會、不動產開發公會及相關專業團體，會員涵蓋建築師、土木技師、估價師、地政士、不動產仲介、建材供應、室內設計、空調設備、保全服務、建築經理及租賃住宅服務等領域，是目前國內少數完整串聯不動產上、中、下游產業鏈的重要平台組織。
聯盟理事長黃啟倫表示，社會大眾談到房地產產業時，往往只看見建商，但事實上，一棟建築從規劃設計、工程施工到完工交屋，背後牽動的是龐大的產業生態系。建築產業不僅提供住宅供給，更帶動鋼鐵、水泥、建材、設備、金融、運輸、室內裝修及各類專業技術服務，影響超過250萬從業人口及其家庭生計，是支撐台灣內需經濟的重要支柱之一。
近年來國際局勢動盪、通膨壓力升高、升息循環延續，國內營建產業同時面臨工料雙漲、基層缺工、融資緊縮及行政審查程序冗長等多重壓力。在此情況下，若各項金融與行政管制持續以一體適用方式加碼，不僅可能壓縮正常投資與開發能量，更可能影響未來住宅供給與地方建設發展。
聯盟正式提出七大建言，包括：
一、調整土地融資18個月限期動工制度，改採實質開發進度認定。
二、改善金融鑑價與授信機制，降低市場失真。
三、避免金融資源過度集中，維持產業正常融資。
四、檢討第二戶信用管制，回歸個別風險評估。
五、建立跨部會土方分流與再利用制度。
六、改善缺工與工料雙漲問題，穩定營建供應鏈。
七、持建築產業穩定發展，兼顧居住正義與經濟成長。
其中，聯盟認為現行土地融資18個月限期動工制度已有檢討必要。因現代建築開發涉及建照審查、都市設計審議、環評、危老重建、文資審查及各類行政程序，其進度往往受主管機關審查時程影響，並非業者單方面能夠掌控。若僅以時間作為唯一標準，反而可能迫使業者集中推案，造成市場供給失衡與資金調度壓力。聯盟建議應改採「實質開發進度認定」，讓制度更符合產業實況。
在金融授信方面，目前銀行授信條件日趨保守，部分案件鑑價與市場價格出現落差，再加上保留款、回存款等附加條件，使許多中小型開發業者面臨資金調度困難。長期而言，不僅影響企業投資意願，也可能降低住宅供給量能，最終影響整體市場穩定。
聯盟認為，現行第二戶信用管制措施有重新檢討空間。現今家庭型態與生活模式日益多元，第二戶住宅未必代表投資炒作，許多民眾是因工作調動、子女就學、照顧長輩或換屋需求而持有第二戶住宅。若僅以戶數作為授信標準，恐難反映實際風險。
聯盟指出，金融監理的核心應是風險管理，而非戶數管理。借款人的收入能力、還款紀錄、資產狀況及資金來源，往往比持有戶數更能反映實際授信風險。未來應逐步回歸個別風險評估機制，以更精準的方式達成市場管理目標。
除了金融政策外，聯盟也對近年各項建築法規與永續政策提出建議。包括隔音墊、同層排水、屋頂太陽能及即將推動的綠容積制度等，其提升建築品質與環境永續的理念值得肯定。然而，當部分設施由市場選配逐漸轉變為全面強制標配時，其增加的成本最終仍將反映於房價之上。
聯盟認為，涉及結構安全、防火避難及公共安全等重大事項，當然應全面強制規範；但部分居住舒適性設施則可考慮建立分級制度或性能標示機制，讓消費者依據需求與預算選擇不同規格住宅。就如同汽車市場區分不同等級配備，住宅市場也應保有合理的產品差異化與選擇權，而非全面採取一致標準。
聯盟強調，政策的最終目的應是提升人民生活品質，而非在無形之中不斷墊高購屋成本。當所有良善政策最終都轉嫁為房價的一部分，承受壓力的仍是一般民眾與年輕購屋族。如何在提升建築品質、推動永續發展與維持住宅可負擔性之間取得平衡，將是未來政策制定的重要課題。
黃啟倫強調，打炒房政策的目的，應是抑制投機、維持金融穩定，而非壓縮正常居住需求與產業發展空間。政策若能從「戶數管理」逐步走向「風險管理」，從「全面管制」回歸「精準治理」，才能在居住正義、產業發展與經濟成長之間取得平衡，打造健康、永續且具韌性的台灣不動產市場。
