【案例】王爸爸在民國86年，以1,500萬元購買一戶電梯華廈的三樓房子，後來王爸爸在108年過世。 王媽媽與2名子女協議，由王媽媽繼承王爸爸遺留下來的這個房子。二年後，王媽媽也與王爸爸在天堂相會，子女二人共同繼承這戶房子，預備隔年111年出售，平分價金後各自理財。但是子女出售時，如何計算所得稅呢？適用舊制？或新制房地合一稅嗎？
【財稅分析】繼承房地產後出售，可以溯及被繼承人的持有條件。子女出售的房地產，是繼承自媽媽名下的遺產，由於王媽媽是在108年取得這戶房地產，當時已經實施新制房地合一稅，所以子女出售時，也必須適用新制。子女在110年繼承媽媽的房地產時，時價為1,666萬元(房屋與土地現值合計)，這就是將來子女出售時的成本。
由於媽媽於108年繼承爸爸房地產，再計算到子女於111年出售，總共持有時間為3年，適用房地合一稅2.0之稅率35%，計算子女應納房地合一稅高達1,616.7萬元，如下圖。
如果，子女可以延後到113年以後出售，就有機會適用房地合一稅5至10年的稅率20%，則繳納稅額降為923.8萬元，減少稅金692.9萬元。或者，如果媽媽有在此屋設定戶籍，子女繼承後也繼續設有戶籍，合計持續6年後，符合房地合一稅自住條件，子女可以考慮在114年後(或116年)出售，稅額可以降到421.9萬元，比111年出售，節省稅額1,194.8萬元。
不過，本案繼承規劃還是一個失敗的稅務規劃。如果當初爸爸過世時，子女就繼承爸爸的房地產，而不是由媽媽繼承，則子女出售稅負極低，有如天壤之別！因為，爸爸在86年購屋，當年並無房地合一稅，當子女繼承後出售，出售所得稅仍是適用舊制！舊制對土地交易所得免稅，只要計算售屋所得稅，經過下表驗算，課稅所得只有190萬元，子女二人負擔的綜所稅最多只有76萬元。
若子女共同持有房子，每個人只需個別申報一半金額95萬元為售屋所得。就算個人適用最高綜所稅邊際稅率40%，也只繳納綜所稅38萬元而已(子女二人合計76萬)。然而，現況是媽媽繼承後並未出售，又由子女繼承再出售，讓這個房子原本有機會適用舊制課稅，卻由媽媽在新制(105年實施)繼承再讓子女繼承，變成子女出售要適用新制。每位子女需要繳交的稅額，從舊制的38萬，陡升為新制的808萬元(1,616.7萬元二人平均承擔)，高達20倍！(如下圖)
【心得與建議】
1.父母辭世時，房地產由晚輩繼承。同輩的父母已經年長，不要繼承房地產，分配現金最實用。
2.在105年以後，房屋已經不是節稅工具，個人持有一戶自用住宅即可，多購的房產給子女繼承，都會招惹重稅！
3.如果媽媽於108年繼承爸爸房產，立即出售變現5,000萬元，適用舊制的稅負不重，將來子女就繼承媽媽留下的售屋現金5,000萬元，遺產稅以10%驗算大約300-500萬元，也是比房地合一稅便宜。
