低利環境下，REITs（簡稱不動產投資信託）因為投資不動產相關標的，有著抗通膨的優勢，因而備受關注，但很多投資人一聽到「REITs」就覺得陌生，其實要透過REITs參與房地產漲跌很簡單，就跟買股票、買基金一樣。
REITs概念類似共同基金，投資 REITs 就如同持有房地產，其現金流來源就是租金收益，當投資人決定是否要投資 REITs 標的，相對要瞭解不動產的市場出租概況，以及每年租金投報率，由於美國REITs市場非常成熟，各類型建物從百貨、零售商場、住宅、養老院到通訊電塔都有REITs公司管理，而各類型建物的經營模式和環境各異，也造就不同類型的REITs 股價表現和歷史殖利率大相徑庭，投資REITs建議三個主要觀察面向。
一.RMZ 指數：
美國REITs在基本面明顯回溫下，大行持續上修REITs產業獲利，吸引國際主被動基金湧入，今年累積主被動基金流入70億美元，一反去年一整年流出108億美元的頹勢，並為2015年以來首次淨流入，加上美國REITs第二季產業利多提早發酵，基本面快速回升，加上美債利率走跌，RMZ 指數(美國REITs指標)收復去年跌幅並快速創高，突破1400點關卡。台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝認為，RMZ指數有機會向上挑戰1500點大關，若短線拉回修正至1350點附近為絕佳的中長線買點。
圖1:大行持續上修REITs產業獲利整體今明年均上修0.8%
李文孝表示，由於全球資金仍充沛，同業併購案增加，有利REITs整體評價提升，此外，產業因建造成本上升而降低供給，需求仍強勁下，定價優勢將趨向房東，更重要的是，通膨緩步上升，REITs 未來幾年租金表現將水漲船高，有利於對抗通膨上升壓力；另一方面，美國REITs股利率3% 與公債有高達150bp的利差，深具吸引力。在利多匯集下，美林經理人調查顯示REITs目前是超額配置的產業選擇，未來二年多頭行情看俏。
凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人馮紹榮表示，聯準會升息時多為通膨位於高檔水位，根據歷史統計，通膨走升環境下，有利美國REITs資產價格與租金伴隨通膨成長(見圖2)。
資料來源：Cohen & Steers，凱基投信整理。以季資料計算，利率及通膨變動方向以過去6個月變動統計。*通膨預期係指10年期美債平衡通膨率。#實質利率係指10年期美債利率減10年期美債平衡通膨率。美國REITs為U.S. NAREIT All Equity、美國投資級債為彭博巴克萊美國公司債。資料日期：2002/3~2020/12。
二.收租率
出租、收租情況會影響公司未來配息的高低，出租率比例越高代表閒置的空間越少，有利租金營收。李文孝表示，美國REITs各產業普遍呈現齊揚的榮景，在住宅類方面，獨棟宅及學生宅同店淨利連二季維持增長，所有型別承租率皆上升，五月承租率已都在97%之上，租金今年也開始逐月上升；旅館業方面，近期住房率回升至六成之上，中小城市、郊區、度假勝地旅館恢復較快；零售業今年關店數量相較前二年大幅下降，存活下來的都是轉型或成本控制得當。
此外，第一季租金收取率皆提高，多數公司獲利因承租活動增加而超越預期，同店淨利大幅回升，未來幾年獲利持續上修，提早回至疫情前水準；個人倉儲供需趨向賣方市場，租金去年落底後快速彈升，每呎租金創新高。
馮紹榮表示，最近美國就業人口穩健回升，服務業復甦接力製造業復甦，加上產業數位化改革成為長期趨勢，物流倉儲供不應求，美國物流倉儲租金持續高漲，海內外資金更鎖定具有企業獲利高成長動能的資產。
三.房地產型態
時代趨勢變化下，各類型REITs公司營運狀況遭受到不同程度的衝擊，造就他們在股價表現有所不同。凱基投信表示，美國景氣持續復甦、通膨預期回升之下，市場資金對於可連結實體資產，也可連結後疫情時代產業變革的關鍵資產更加青睞，包含物流倉儲、5G、電塔及資料中心等題材組合而成的「未來世代REITs」
馮紹榮指出，受益歐美經濟重啟消費復甦，電商消費滲透率上升，根據統計，美國電商滲透率自2020年的19%將成長至2023年估值的25%，將挹注REITs的成長力道。其次，多數企業走向雲端化，城市裡需要建立更多基地台，推動通訊電塔的擴增需求，也讓通訊基礎建設的成長曲線進入新循環。
凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人馮紹榮分析，全球5G通訊服務陸續上路，手機市場將迎來5G換機潮。根據統計，全球5G手機市場滲透率將逐年成長至2024年估值有82%(見圖3)，長線向上趨勢非常可觀。
圖3：5G換機潮進行式，通訊基建需求處於新循環開端
這些受益於產業型態變革的「未來世代REITs」，包含電塔通訊、物流倉儲、資料中心等產業已有逾六成上調今年財測展望，估計掌握較佳的企業獲利能力。銀行財富管理中心指出，根據晨星統計三個多月以來，投信REITs相關基金中前五名基金績效約10%上下，其中凱基未來世代關鍵收息多重資產基金績效達14.4%，超越同類型績效表現(見表)，顯示透過布局未來趨勢題材、搭配多元資產配置的投資組合，可望締造超額報酬空間。
表：近期投信REITs相關基金表現前五名 (降冪排序)
資料來源：晨星，採累積型以新台幣計價。資料日期：2021/3/2~2021/6/15。
馮紹榮提及，未來金融市場將在疫情演變、政策點燃的產業復甦下，更聚焦於虛實結合的科技趨勢，看好未來世代REITs市場需求龐大、長線相對有利，建議投資人可趁勢採取定期定額或單筆分批加碼策略，將未來世代REITs納入核心資產配置。
