很多投資人一聽到「REITs」就覺得陌生，其實也可像買股票、基金一樣，透過REITs參與房地產漲跌很簡單，就跟買股票、買基金一樣。在全球普遍預期通膨影響下，各國物價上漲，美國公布最新消費者物價指數(CPI)年增率達6.2%，創下30年新高，而其中居住類成本佔比達31%~33%。漲幅主要是需求強勁的房租和房價成本升高，同時在台灣更可以感受到房價上漲所帶來壓力，高房價所得比，讓在台灣買房子，變成一件不容易的事，不過投資人或許可以把買房的夢想，放在全球不動產證券化(REITs)投資上更能掌握成長趨勢。
過去投資人喜歡買房養老，但現在台灣的房價所得比已經達全球前10名，房價高不可攀，加上台灣人口老化，出生人口降低，未來房價如何走已經充滿不確定，因此投資全球不動產證券化基金(REITs)將可同時布局經濟復甦企業商用不動產、倉儲、房租等，利用租金收益配息來為自己的未來布局。
依據彭博資訊統計(詳見圖一)，在過去20年全球REITs年化含息報酬8.5%、全球公用事業6.1%、美股7.8%、全球股市6.3%，在殖利率方面全球REITs和公用股利率長期平均股利率維持在4%，領先其他投資商品，元大投信全球不動產證券化投資團隊指出，主要原因REITs具有穩定的收入而產生的獲利，同時也具有配息的特性，因此在此全球經濟復甦，進入通膨升溫的階段，加上聯準會走向縮減購債政策之下，因而帶動價格與利率走高，預期實質利率可能走升，同時在通膨與升息環境下，如元大全球不動產證券化基金，布局具息收資產的REITs。
圖一:過去20年各類投資商品含息報酬及殖利率
資料來源：彭博資訊，期間2001/01~2021/10，REITs為FTSE 全球不動產指數，公用事業為MSCI 全球公用指數、美股為標普500指數、全球股市為MSCI全球指數，元大投信整理。
由於美國REITs市場非常成熟，更是受到投資人關注，台新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，美國通膨持續向上，聯準會縮減QE以及升息態度趨向鷹派，加上南非新種病毒Omicron在全球開始蔓延，市場趨向保守與獲利了結賣壓出籠，儘管REITs第三季財報大幅優於預期下，近期指數仍震盪整理。由於美國12月經濟數據持續正向，就業人數與製造業指數維持高檔，今年REITs在低利率環境以及經濟復甦下，表現將持續正向，多數產業在第一季疫情受控後持續反彈，商用不動產正向循環剛開始，短期震盪後股市仍將往正向發展。
「目前市場整體NAV折價4％，未來一年的本益比約22倍，股利率達3.0％，極具吸引力，在產業基本面改善利多下，美國REITs後市漲升行情仍可期。」李文孝指出，美國REITs企業第三季財報公布結束，所有產業租金收取與承租狀況持續改善，產業租金持續上調，財報中有七成優於預期，多數公司持續調高今年獲利展望。
另外，工業類持續在景氣高峰上，高階物流中心需求暢旺，第三季新約租金持續提升20％以上，承租率也提高；數據中心受惠雲端應用增長下而新簽約較第二季大幅成長；明年電信業者對5G資本支出將加速對租賃電塔業者的成長動能有保障；東西岸住宅租金觸底後開始上漲，承租率也提高；此外，消費力道強勁，零售業者獲利大幅上修。
目前全球REITs平均股利率仍有3.8％，相對公債、投等債利差較有投資吸引力，在這買房不易，物價上漲容易的年代，為自己的荷包努力，要透過更全面的布局，受惠於景氣的復甦回溫，不動產投資及租金動能同步成長，以美國舊金山灣區的科技產業為例，雖然因疫情展開的居家辦公仍然存在，但是包含臉書(Meta)、TikTok等多家企業已經開始在積極物色準備擴張辦公室，因此投資REITs來當全球優質企業的房東，整體看來，美國REITs呈現百花齊放的榮景，且具抗通膨優勢，REITs可望成為升息環境下的資金避風港。
