2018年台商開始大量回流，2019年新冠肺炎肆虐全球，國內房地產在錢多利率低的經濟環境下，市場景氣逐漸呈現「南熱北溫」情況，尤其是在地價與營建成本不斷高漲情況下，更出現排隊炒房情事，導致全台房價漲幅普遍超過三成，終致主管機關相繼祭出「打炒房」措施，以免房地產業出現流動性風險，惟2021年房價還是再創新高，並且買賣移轉亦已攀升至34.82萬棟，係2016年24.54萬棟以來新高點；究竟2022年房地產市場發展趨勢為何，未來是否會導致「硬著陸」風險，更是當前最受關注之一大焦點議題，本篇將由「人口快速變遷] 分析2022年房地產市場。
▲1990-2070年人口數按三段年齡組分
就人口變動因素加以探討，總人口由2021年之2,337.53萬人急遽下降至2070年之1,581.4萬人(中推計)，劇減756.13萬人；0~14歲由2021年之288.99萬人降至2070年之141.0萬人，減少147.99萬人；15~64歲由2021年之1,654.64萬人降至2070年之782.8萬人，劇減871.84萬人；65歲以上則由2021年之393.90萬人遽增至2070年之657.6萬人，大幅增加263.7萬人，由此可知，未來由這三段人口增減變化所衍生之房地產需求與社會問題必然愈來愈嚴峻，尤其2070年65歲以上人口將會急遽攀升至41.6%，同鄰不同宅以及年長者「孤獨死」之後遺症應如何未雨綢繆？
六都人口變遷 蛋殼區房價將面臨考驗
▲2021年六都遷入與遷出人口統計表
2021年台北市人口驟減32,418人，預估在今年五、六月跌破250萬人，屆時三名副市長恐將減少一名，議員席次亦將受到影響，其所以致此，與近年房價持續高漲息息相關。
此外，根據國泰房地產指數之數據顯示，近五年七大都會區房價皆全面飆漲，台北、新北、新竹縣市、桃園、台中、台南、高雄新案可能成交價漲幅分別高達18.64%、31.12%、18.47%、35.27%、40.90%、63.16%、38.86%，其因即在於台北市房價高漲，人口大量外移所致；此外，近年台商回流，中南部就業機會增加也是另一重要因素。
人口變遷情勢下購屋應注意之十大重要事項:
1.新成屋與中古屋的選擇：受到近年大量推案影響，未來新成屋必然愈來愈多，購屋時可將其列為首選。
2.小坪數：應特別注意各空間尺寸標示與中間戶浴廁通風採光，並將未來換屋可能遭遇問題列入考量。
3.公設比：中小坪數建案為迎合低總價需求，常將坪數縮減至20-30坪，導致公設比高達35-40%，購屋時應格外留意室內各空間實際使用面積之大小。
4.交通便捷：儘量選購靠近捷運站，生活機能完備但又不太貴的房子。
5.醫院距離：尤其是家裡有高齡長者同住，或是子女長年在外，無法兼顧照護長輩的家庭，更應注意長輩長期居住與照護問題；位於文山區興隆路三段78號旁萬芳醫院捷運站對面「人之初」建案，格局坪數規劃一至二房17~25坪，該建案就有不少台商購買供長輩長期居住使用。
6.避免選購蛋白區：應特別注意的是，這一波在房價節節高漲排隊買房過程，除蛋黃區之外，蛋白區房價也被炒高遠超過區域行情，一旦景氣反轉，跌幅必然較大。
根據591房屋網統計資訊，全台5年來蛋殼區新案價格竟有飆漲近八成者，例如台南市新市漲幅高達78.8%、善化70.3%，新竹新埔66.2%，桃園八德60.9%，因此，購屋時應格外注意蛋殼區房價過度飆漲之後遺症。
7.重劃區生活機能：應特別注意交通建設、人口成長以及生活機能是否完備等問題，這一波房價上漲過程，淡海新市鎮與新莊副都心餘屋去化顯得相當快速，其因在於有些購屋者唯恐房價繼續飆漲，急於購屋，而忽略生活機能之重要性。
8.同鄰不同宅：由於人口快速變遷，在總人口逐漸減少、家戶增加、戶量下降趨勢下，小坪數住家越來越受歡迎，同鄰不同宅的觀念也已逐漸顯現。
9.都更與危老建案：選購時應特別注意坪數較小建案，標榜1+1房或2+1房，並非正二房或正三房，完工交屋時才發覺實際使用空間不夠大等問題。
10.無障礙空間：除結構安全、漏水、管理維護、保固期限之外，更應注意品牌信用與無障礙空間等相關問題。
近年由於人口逐年減少、戶數增加，戶量隨之降低，導致預售小坪數低自備款住家銷售較為順暢，此外，中南部大坪數高總價豪宅產品開始崛起，因此，營建產業未來對於規劃設計應格外重視產品定位與價格定位。
