【理財周刊記者顏瓊真報導】美國強勢升息導致債券價格下跌、又碰上台灣股市修正，再加上台灣利率連兩升，累積升幅達1.5碼，讓壽險在房地產的最低收益率門檻一下子拉高至2.47%，但對比現行北市商用不動產投資報酬率落在2.5%上下，讓壽險不得不南漂，跨出大台北到中南部獵樓。
高力國際副董事總經理黃正忠指出，受到升息影響，壽險不動產最低收益率門檻拉高，導致投資獲利遭遇最強挑戰，而不得不往大台北以外的區域尋找契機。
商用及工業地產夯
根據高力國際統計，自2020年12月起，至今還不到兩年時間，壽險業者便合計出手逾420億元在大台北以外區域買進商用不動產，對比該段期間壽險業者在大台北出手金額逾180億元，還要高出1.3倍之多。
進一步觀察壽險在外縣市布局情況，主要鎖定具高收益率的商用不動產及工業地產，像是廠辦、倉儲物流…等等，若以實際購入案例來看，新竹、台中以商用不動產為大宗，桃園、台南則以工業地產為主。
壽險累積在新竹投下逾164億買樓
黃正忠分析，新竹、台中等兩大都會區因產業發展成熟，對於辦公室、零售、飯店等商用不動產形成龐大支撐力道，其中新竹在近兩年便吸引新光人壽、中國人壽、全球人壽以及富邦人壽等至少四家出手，合計出手約164.13億元。
甚至出現兩筆單宗金額突破50億元的指標交易案，包括新光人壽以56.4億元買進新竹萊恩廣場、全球人壽以58億元買進新竹國賓飯店(含行政大樓)。
至於，台中市則以中國人壽出手120.5億元買進台中豐邑市政核心辦公大樓最受到矚目，也是大台北以外，罕見出現單宗總額突破100億元的大型交易案。
桃園、台南 廠辦物流需求旺
而桃園是北台灣產業重鎮，加上桃園國際機場貨運吞吐，製造業擴廠、倉儲物流需求旺盛，吸引國泰人壽重資布局，甚至擁有壽險業「桃園王」的稱號。尤其在前兩年，國壽出手合計近120億元取得廣豐新天地購物中心、高鐵桃園站前廣場地上權，以及楊梅、大溪與蘆竹等多筆工業土地。
黃正忠表示，國壽在桃園布局相當積極，尤其工業地產更加碼投資，取得工業地後，未來除規劃開發倉儲物流設施外，也有開發廠辦出租的計畫。
除了桃園，近年台南的工業地產投資也非常熱絡，由於南科發展快速，帶動週邊廠辦、倉儲…等工業地產需求提升，除MOMO、嘉里大榮等業者購地自建物流中心外，近年亦吸引投資人進場，像是南山人壽購買位於台南市新市區的國際南科廠辦園區。
高力國際董事總經理劉學龍則指出，市場預期年底前持續升息機會不小，機構法人的不動產投資策略將會更為靈活，具高收益率的廠辦，甚至帶租約的廠房、適合興建物流倉儲或資料中心之工業土地等產品，會更受矚目。
