【理財周刊記者顏瓊真報導】過去地上權案，大都規劃成住宅案進行銷售，但它只能這樣嗎？世邦魏理仕認為，只要規劃的好，也能開發成醫美、月子中心或是KTV，因此，「精準定位」才是地上權能成功招變的最關鍵。
世邦魏理仕指出，地上權產品，尤其是地上權住宅，過去由於無產權，以及估價較無市場基準、貸款成數低等原因，一度曾被視作票房毒藥，然而仍有開發商集團大舉獵地，今年在北中南，就砸下約30億元持續買下地上權土地。
這些開發商著眼在於，市區精華地房價持續高漲，單憑目前房市「高房價」、「人口結構單趨單純化」來看，地上權房價只要所有權案的六至七折，對銀髮族、年輕人來說，可以保留更多現金在身邊運用，因此，這也是地上權住宅的最大誘因。
除了開發為住宅，地上權還能怎麼變？世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升觀察，近幾年地上權案子，朝向多元規劃，例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向台灣中油股份有限公司，標購取得地上權約3,120坪基地，成為新光地上權代表作之一。
除此之外，規劃為醫美中心、月子中心也很常見，而特殊題材，則像是前兩年南部曾有全台最大的KTV的地上權產品…地上權標售熱度不減，表示市場仍有需求，只是在「對的時間點」「最適合的區位」「精準產品定位」才是產品勝出關鍵。
而招標設定地上權，向來是公部門活化國有非公用土地的重要管道，台灣中油股份有限公司，作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北、新竹精華區的數筆成功招商案件，權利金收入超過31.2億元。
而最近，中油公司再次委託世邦魏理仕辦理「新竹市成功段及大學段等5筆土地設定地上權案」的招標案；該案總面積1,460坪，正臨新竹巿大學路，鄰近國道一號新竹交流道、國立陽明交通大學、國立清華大學，適合興建企業辦公大樓、出租住宅、旅館。
台灣中油公司更配套提出彈性方案－－50年的存續期間，若無違規事項，就可續約一次、最長增加20年的承租權利；投標權利金則可選擇分期繳納方案，降低期初繳納資金壓力。
針對地上權開發，該如何做合理性評估?世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學建議，還是要從「開發權利金的合理性」、「預期地租的掌握」、「個案區位市場成熟度」、「交通便利性」、「基地規模及臨路條件」來看，而有些個案本身有土地使用限制，譬如無法興建作為住宅使用，這些都要事前了解清楚、交由專業評估，以避免時間及隱藏成本的耗費。以目前地上權產品規劃來看，商辦、出租住宅仍是最多，另外也看到中南部全聯、統一等零售商標地做大店，及複合式零售使用。
世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事李智偉則指出，高科技聚落已經從過往的竹科向外延伸，此次中油在新竹市的地上權土地，距離竹科相當近，又有公道五路、光復路、竹北高鐵站等交通輔助，再加上新竹政府大力扶植高科技半導體產業，取得相關辦公室用地需求，因此適合作為科技業辦公室總部、後援辦公室、研發中心，或企業轉規劃員工宿舍、出租住宅；由於本案離清大、交大也很近，作為產學合作的據點也合適。
