去年房市利空罩頂，買氣降溫，加上總統大選前半年，房市處於觀望居多，建商購地動作減緩，但今年情況大轉，不少建商積極進場，簡直是滿血大復活。
台中市政府於今(113)年二月公告，將於三月七日進行「臺中市第13期大慶市地重劃區」及「臺中市第14期美和庄市地重劃區」，兩區共計123筆抵費地標售，沒想到，此舉竟引來內政部長林右昌關切，要求市府「暫停」標售，以及引來「政府帶頭炒地皮」的外界批評。
內政部要求市府暫停標售抵費地
內政部發布新聞稿表示，統計臺中市政府從108年至112年底，公開標售區段徵收可處分建築土地及市地重劃地區抵費地，標售總金額達新臺幣504億元，土地面積5萬3千坪；而113年二月又公告標售第13期大慶及第14期美和庄市地重劃區內123筆抵費地，標售底價總金額也逾新臺幣200億元，市府此舉恐吸引開發業者溢價搶標，推升當地不動產市場行情，更加重民眾購屋負擔，建議市府宜回歸住宅政策思考。
內政部指出，房價上漲根源之一在於土地價格大幅上漲，造成民眾購屋負擔加重，因此曾分別於110年及111年函請各地方政府，標售市地重劃抵費地、區段徵收可處分的建築用地前，儘量採取標租或設定地上權方式辦理，且在財務計畫評估可行前提下，應優先提供部分比例以興建社會住宅。
為避免中市府標售土地帶動建商溢價搶標，造成台中市不動產行情再次飛漲，並加重市民住宅價格負擔；同時，台中市為全國住宅負擔最重的城市之一，市民對社宅有強烈需求刻不容緩，應優先考量增加儲備社會住宅用地才是。因此，內政部地政司已行文請臺中市政府暫緩標售前述土地，並優先考量將土地做為興建社會住宅儲備用地，以回應臺中市民對居住正義需求。
政府帶頭炒地皮 外界觀感不佳
過去房價高漲，建商飆價搶地，被指是「炒房」的兇手，但近年，由於桃園、高雄及台中等直轄市競相標售土地，也被外界視為是「帶頭炒地皮」的元凶之一。
中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺表示，地方政府標售抵費地是為了平衡財政之考量，也是法令所允許，但在房市多頭、熱絡之際進行，常常也帶來政府帶頭炒作的批評，因此檢討的聲音也一直不斷，若現行土地標售不適宜、不恰當，建議應該試著謀求更完善的方案，才是根本之道。
不過，儘管外界批評「政府帶頭炒地皮」，但台中市政府仍如期在三月七日標售，最後標脫48筆土地，外界指標脫價格超出市場行情二成。
台中市地政局卻駁斥指出，此次標脫土地，13期售出單價與周邊實價登錄的市價比平均約92.24%，14期則平均約83.51%，顯示土地售出單價均符合行情，無外界所稱得標單價甚至標售底價高於市場行情二成情形；另溢價僅約7%，顯示底價符合市場價格，投標者亦無追價情形。
另根據了解，由於這是台中市長盧秀燕上任以來最大的抵費地標售案，不少台中建商都摩拳擦掌，想要大展拳腳，而包括順天、華太、惠宇、新業、登陽等品牌建商都如願標得其看中的土地。
這場標售案，竟引來如此多的政治口水，恐是台中市政府始料未及，因為前幾年，其他縣市政府也標售土地，卻未見內政部出面阻止，為何只有台中市成為「標靶」？也引發外界諸多政治打壓的聯想。
數字會說話
中華民國不動產仲介公會全聯會不動產智庫檢視了近兩年土地買賣交易的情況，內政部的統計資料顯示，2023年我國土地買賣移轉的面積達6807萬坪，以土地公告現值計達到1兆4152.5億元，台中市這次以市場價格標售204億元土地，占比還不到2%，況且這是以公告現值為分母之計算結果，實際上占比應該會更小。不過，若以台中市為分母來看，這占比就高達14.6%，確實會讓人擔心恐造成在地市場之衝擊，地價之震盪(表一)。
姑且不論政府標售土地的時機是否合宜，市府是否在兼顧「居住正義」，應把土地拿來蓋「社會住宅」？但對建商，尤其是上市櫃建商來說，從政府標售的土地去搶地，仍是建立「土地庫存」的主要來源。
根據了解，前兩年政府一連串打炒房動作，讓房價買氣降溫，且央行緊縮建商的土地融資、建築融資，也讓建商購地動能「熄火」。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，根據歷年土地交易(含商用土地)，2023年的成交金額才1103億元，比2022年的1439億元萎縮，若與2019年的3141億元、2020年的3050億元及2021年的2943億元相比，幾乎腰斬(表二)。
楊長達表示，造成建商不再飆價搶地，主要是政府一連串的打房措施，如修法後的平均地權條例、房地合一稅、囤房稅及選擇性金融管制等一系列房地政策，已有效阻斷投機及削弱投資目的之房地交易行為，房市交易回歸自用需求的基本面，是促使建商儲地備用轉趨保守的主因。
其次，也是從2019至2021年的三年期間，已大量存貨，提供了建商對現行政策觀望、思考對策的喘息時間及購地持續保守的空間。
建商2023年購地熄火
世邦魏理仕台灣分公司研究部資深董事李嘉玶也談到，去年下半年全台土地交易為新台幣767億元，年減38%，為近六年最低水準。整體而言，建商購地態度偏向保守，少部分業者滾動式調整布局策略。
她說，本土建商作為土地市場長期以來的購買主力，下半年購地金額僅新台幣456億元，年減率達27%，主要是《平均地權條例》修正案於去年七月正式實施，限制預售屋換約轉售及新增私法人購屋許可制，但下半年全台建物移轉棟數仍然年增14%，顯示住宅買氣回溫。
相較之下，她說，建商獵地態度普遍維持保守，94%購入土地大都位於六都，此外，有部分業者調整推案布局，一方面處分手中資產，另一方面則將資金運用於購買其他土地，進行「汰弱留強」。
台中及桃園逆勢上衝
信義全球資產總經理林三智指出，2023年土地市場買氣偏弱，建商獵地腳步放緩，全年住宅與商業土地交易量未達千億元水準，市場吹冷風，但台中、桃園逆勢上衝，是六都之中唯二正成長的城市(表三)。
據信義全球資產公司統計，2023年上市櫃法人土地交易量僅569億元，年減8%，相較2019年至2021年，全年交易量在1,500億元至2,000億元，去年土地市場交易動能明顯疲軟。
林三智觀察，受升息、信用管制政策等影響，2023年土地市場觀望氣息濃厚，但在桃園、台中土地市場仍有亮眼表現，據統計2023年上市櫃法人在台中共砸下196億元購置土地，較前年同期增加115%。
總價最高的交易紀錄為富宇建設以40億元購入北屯區土地，以及潤隆、櫻花建都進場，而壽險業也沒有缺席，國泰人壽以33.05億元購入烏日區新站南段土地，基地面積近六千坪，這同時也是去年單宗購入面積最大的土地交易案(表四)。
2023年台北市土地市場交易量雖微幅減少，但也有103億元的交易量。林三智觀察，由於目前台北可供開發的土地已相當稀少，取得成本也較高，因此開發商投資重點，主要放在具改建開發潛力的老舊透天、商業大樓，買方看重的即是精華地段未來改建開發價值。
知名建商一開春就獵地
而展望2024年土地交易市場還會吹冷風嗎？林三智指出，隨著市場利空因素淡化，土地市場交易量止跌打底，逐漸走出急凍期，今年第一季土地市場即開出紅盤，總計上市櫃法人已砸下224億元購置土地(表五)，包括亞昕、皇普、永信建、富旺、愛山林、潤隆、國建、新潤、遠雄、名軒等。
林三智認為，有新青安貸款政策催動購屋潮，市場購地信心度回升，指標建商將積極購地充實庫存。
第一太平戴維斯公共關係暨市場研究資深協理丁玟甄指出，隨著新青安持續發酵，以及2023年建物移轉棟數仍守住30萬棟的水準，台灣住宅市場在充足的剛性買盤下，呈現價漲量穩的趨勢，建商購地的動能也逐步回溫。
她談到，今年第一季建商購置大型土地與商用不動產的金額分別為209.3億元與57.8億元，合計金額達267億元，比去年同期增長174%，規模與2021、2022年第一季相比雖仍有一段落差，但也可以反映，面對一連串嚴厲的打房政策，隨著市場逐漸適應政策變動，開發商對於住宅市場的後市發展仍樂觀看待。
建商聯手買舊飯店 意在都更
進一步觀察，建商單筆購置規模超過10億元的案件數有九件，比去年第一季多出六件，其中單筆超過30億元案件分別是愛山林購置丹鳳站周邊土地、國鉅建設台中展華花園會館，以及新苑、易德、晟宏投資、百鋐等四家公司以34.8億元買進桃園晶悅飯店，看準的就是都更商機，而由這些單筆投資規模可發現，建商看好後市，對於後續住宅推案信心增強(表六)。
另一方面，由於央行針對土建融的限制仍未鬆綁，建商也偏好購置整棟既有建物，參與都更重建取得容積獎勵，並可保留開發時程彈性以及短期提供穩定現金流，包括國盟開發購置基隆物流倉、國聚建設購置台中北屯婚宴會館，二案分別在申請都市計畫變更的程序，以及建物屋齡滿三十年後，才能啟動重建。
新青安穩盤 土地交易可望復甦
楊長達另就住宅交易量指出，受惠於青年安心成家貸款精進方案自2023年八月起上路，建物買賣移轉棟數明顯從九月急起直追，全年度守住30萬棟大關。展望2024年，自用目的購屋的基本盤仍相對穩固，對於土地市場仍有激勵作用，儘管房地政策短期間無鬆綁跡象，預估2024年度土地交易量仍有超越2023年的動能。
李嘉玶指出，今年出口動能回升、民間消費維持平穩的環境下，主計總處最新預測2024全年台灣經濟成長率可望達到3.43%。台灣央行自去年三月決議升息後，已連續三季維持政策利率不變，市場普遍視此為本段升息循環邁入尾聲的訊號。
然而，考量今年通膨率仍將接近2%的警戒線，且民眾通膨預期心理仍在，世邦魏理仕預期上半年內央行將不會調整政策利率，與此同時，近幾個月來房市出現升溫跡象，預測央行將持續關注房市發展，現行的選擇性信用管制將暫不退場。
此外，據世邦魏理仕《2024年亞太區投資人意向調查》結果顯示，今年台灣投資者對於不動產的購買傾向自去年的負面情緒(即出售意願較高)中有所恢復，顯現市場上整體投資氛圍逐漸改善。而在土地市場上，部分財務健全的建商可能擴充土地庫存，有助土地成交量小幅回升。
國產署地上權案接連登場
而除了台中市政府的標售抵費地之外，財政部國有財產署也進行113年第一批招標設定地上權，開標結果，麗寶集團旗下的名軒開發，以1.645億元買進台北市中正區南海一小段的三塊地號土地約164.26坪，溢價率為8.54%；另外名軒還以2.1206億元，取得台北市中正區福和段二小時共187.96坪土地，溢價率為11.06%。
此外，麗寶集團旗下的鵬程建設以7815萬元搶下了台中市北區錦村段447.10坪，溢價率為8.4%，此外，鵬程同一天也以1.7788億元取得台中市東勢區泰昌段5154.37坪土地，溢價率為3.82%。
雖然這些都是地上權招租案，但麗寶集團以兩家公司名義，一下子拿出6.3259億元拿下四筆地上權招租案。
國產署另也提到，第二批國有地上權標的將於4月1日公告，約拿出九宗土地做地上權招標，也就是國產署也成為土地「倒貨者」。
另高雄地政局看準今年房市景氣回溫，建商推案信心增溫，也公告113年度第一季開發區土地標售，共計推出12標12筆優質建地，訂於3月27日開標，合計總底價19億4660萬元。
建商購地也從停車場下手
除了公有土地外，建商看有合適的私有地也進場，如國泰建設(2501)公告以10.45億元，取得台中市北屯區北平路三段約566.58坪土地，每坪土地平均取得成本約184.4萬元，建物面積則約717.98坪，未來將以「危老重建」方式進行開發。
此外，台灣房屋趨勢中心也根據實價登錄揭露的資料指出，高雄上市櫃建商永信建設關連企業康爾公司，在去年十二月，以3.8億元買下高雄市鼓山區龍華段八小段面積192.09坪的商四用地。
台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清指出，該建商早從2021年起，就已陸續收購周邊土地，包括周邊同為停車場的土地及閒置空地，合計已整合共五塊，取得總面積約431.97坪的商四用地，總成交金額逼近7億元。
台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南二都近年推案熱絡，精華市區素地越趨難尋，建商獵地需求積極，因此舉凡地段佳且具開發優勢的老屋、透店、停車場等標的皆成為建商獵地目標。
另過去被稱為「獵地王」的興富發，集團旗下的潤隆建設看好台南市的發展，也在今年二月公告，砸下5.92億元，取得台南安平區金城段的五筆土地共680坪，平均每坪取得成本約87萬元。
