2024年上半年股市及房市上演激情表現，而台積電更是帶頭衝，在下半年一開頭的7月就衝破千元，其在股市及房市的帶動效應還在擴大中。
「護國神山」台積電(2330)在今(2024)年7月5日盤中突破千元大關，於7月9日再寫新高至1050元，並帶動台股衝破24000點關卡，資金狂潮讓台股瘋狂。
由「護國神山」台積電近幾年在台南、高雄投資設廠，也帶動南二都房市狂漲，使得台中及嘉義在傳出台積電設廠後，房市也揭竿而起，而近日傳言再南下屏東投資，也讓屏東房市蓄勢待發。
護國神山效應 帶動房市向上
「護國神山」效應除在住宅市場發酵，也帶動建商在上半年回頭搶地，而產業投資熱也帶動商辦及廠辦熱，就如高溫讓台灣這個「番薯」被烤熟般，上半年商用地產交易熱不可擋。
戴德梁行發表2024年第二季度商用不動產、土地市場動態。其中，商用不動產交易延續前一季態勢，單季交易金額291億元，相較上季增長21.4%，累計2024上半年交易量達531億元，高於2020年同期表現，但仍低於近三年同期672億元之交易均量。
本季最大宗的交易為自然人以29.9億元打包新潤建設位於新莊之整棟商辦大樓，排名第二高交易為鈊象電子以23.3億元參與法拍投標購得新北五股工業區內整棟廠辦大樓，第三名則為矽格聯測以16.8億元取得位於新竹科學園區內之廠房(表一)。
市場明顯聚焦產業自用需求，而今年上半年交易金額雖沒有去年新光一號不動產投資信託基金資產處分加持，但累計交易金額仍能達到531億元。
建商及企業自用成商用最大買盤
高力國際研究部董事梁儀盈指出，房市買氣暢旺，使得去年購地縮手的建商，今年反手叫進積極儲備土地，此外，產業支撐的剛性需求穩健，自用型買方也進場，成為2024上半年投資市場最主要的兩大支撐力。
依據高力國際發布的「2024年第二季暨上半年商用不動產及土地投資市場調查」，第二季商用不動產成交量為235億元，加計第一季的451億元，上半年合計為686億元，另加計上半年土地交易的成交量為759億元，總計2024年上半年商用不動產及土地的成交量衝破千億，來到1,445億元。
梁儀盈指出，從經濟面來看，正處於景氣復甦階段，且金融市場也無重大政策衝擊，此波不動產需求仍是產業拉抬為主，尤其國內外AI應用與半導體相關產業題材火燙，推升自用型商用不動產商機。
她說，上半年由於台灣資通訊產品及電子產品外銷出口穩定成長，製造業自用需求擴張，此波買氣以辦公室與廠辦這種作為企業自用的產品買氣最旺，上半年合計約389億元，占整體近57%。
若往前推至2023年的上半年與下半年度，辦公室與廠辦的交易占比也都有五成，顯示近兩年企業自用需求高，尤其是雙北市出現多筆企業買進甫完工或是興建中的預售商辦及廠辦實例。
看中改建商機 開發商整棟打包
另一個吸睛的買方則是建商，根據前十大商用不動產交易中，可以發現建商出手的策略，大都鎖定具有危老或都更等重建潛力的整棟舊建物，梁儀盈認為，在精華地段土地取得不易的現況下，建商買進產權單純的老舊建物，是儲備商用土地一種彈性的方式(表二)。
這由前十大商用不動產交易中，除了自用買方外，至少有四筆是看中重建開發或是土地使用分區變更的效益，包括芙蓉大樓、建台水泥左營廠、晶悅國際飯店以及展華花園會館等。
根據第一太平戴維斯統計，今年第二季大型商用不動產交易金額(單筆交易達三億元之案件)為249億元，受去年新光一號REITs標售案墊高基期的影響，季減率與年減率分別為56%與39%，而2024年上半年大型商用不動產交易總額為658億元，較去年同期下滑10%(圖一)。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，今年上半年商用不動產交易中，辦公室規模排名第一，總額達237億元，占比達36%，投資型買方為購買主力。
最大筆辦公室交易為海悅國際等多家開發商共同購置仁愛路芙蓉大樓，交易金額達131億元；另外，力麒建設總部大樓則以12.8億元出售予專業投資機構佳旺資本，以及個人投資人購置圓山站周邊整棟辦公樓，總價18億元。
觀察近期辦公室買方，投資型買方偏好購置市中心的中古整棟大樓，看好改建增值效益，自用型企業則是購置新完工及預售辦公室，在符合企業ESG目標下提供更佳的工作環境。
工業廠房為第二大宗交易類別，總金額為175億元，其中最大筆交易為怡華實業斥資31億元購入新北市五股台灣理研工業舊廠，以及矽格聯測以16.8億元購入新竹科學園區整棟廠房。
工業廠辦交易也相當熱絡，總金額為149億，排名第三，除了台達電以47.9億元購入內湖科學園區利豐大樓與瑞光大樓，中小型廠辦交易表現活絡，以科技業、製造業或餐飲零售等自用買方為主，大多購置單筆規模介於4億元至6億元的廠辦。
丁玟甄另指出，今年上半年商用不動產市場中，建商是最積極的買方，投入金額達213億元，藉由購置舊大樓補充市中心的土地庫存。科技業為第二大買方，投入總額為162億元。
AI熱潮 科技業出手
丁玟甄表示，觀察這波AI熱潮，以IC設計或半導體產業受惠最深，IC設計以研發空間擴充為主，帶動科技業廠辦或辦公室需求，科學園區土地長期供不應求，若有標的釋出，都會吸引大廠積極搶進。
公部門土地釋出也是重要來源，近期AI伺服器大廠緯創及旗下緯穎聯手標的內湖潭美段地上權，總金額20.8億元，是繼去年取得內湖科學園區台北市數位內容創新中心BOT案後，再次擴大投資，計畫將此區打造為集團的AI重鎮。
信義全球資產公司統計今年上半年上市櫃法人商用不動產交易額為638億元、土地交易額為594億元，總計商用不動產及土地市場交易量達1,232億元，較去年同期增幅31%，成長主因為土地市場受新青安貸款政策利多驅動，建商購地信心度回升。
信義全球資產公司總經理林三智指出，產業自用需求發威，置產族也將投資目光聚焦商用不動產，帶動辦公室、工業地產交易成長，加上市區重建題材發酵，吸引實力雄厚的開發商、投資人攜重金進場。展望下半年產業投資動能續強，樂觀看待全年商用不動產交易表現。
林三智表示，上半年商用不動產市場以辦公室產品最熱銷，共貢獻了398億元交易量，刷新歷年同期最高紀錄，計有三筆全棟交易紀錄，包括台達電以47.89億元購入內科利豐大樓、瑞光大樓，以及自然人以29.9億元打包新莊北側知識產業園區商辦大樓。進一步觀察，上半年辦公室交易面積達7.8萬坪，相當於1.2棟南山廣場，交易面積也刷新近五年次高紀錄，顯示辦公產品需求旺盛。
商用市場三大趨勢
信義全球資產公司總結上半年商用市場三大趨勢：
第一，建商購置動能強勁，躍居上半年商用及土地市場最大買方，除進軍指標重劃區土地，也鎖定市區具重建效益的精華不動產，如璞永建設等開發商、代銷業者聯合以131.25億元買芙蓉大樓63%產權，寫下上半年首筆百億級交易案。
林三智指出，市區老舊商業大樓、透天店面等坐落黃金地段，是未來改建開發優質潛力股，目前蛋黃區可開發土地稀缺，此類不動產交易將越來越熱門。
第二，台積電等科技產業投資議題成今年買方購置不動產的關鍵指標。林三智表示，AI題材發燙，新興科技應用需求熱絡，半導體、雲端運算等相關供應鏈一併受惠，廠商積極擴充廠房、成立企業總部，帶動工業不動產交易量穩健成長。上半年工業地產交易最熱區在桃園市，總價最高交易案為微星科技以15.41億元購入龜山區3,424坪土地。
第三，高資產投資人、置產族也將資產配置目光望向商用不動產。林三智指出，商用不動產具備保值、抗通膨的特性，吸引資金進場停泊，又以商辦、廠辦產品增值潛力看好，成為置產族最愛購置的產品。
產業前景佳 廠辦、廠房及倉儲搶手
對於下半年房地產市場展望，高力國際董事總經理劉學龍表示，產業投資動能回穩除了將帶動辦公、廠辦、廠房的自用購置需求，也增強建商進場儲備土地原料的信心。
而在AI新興科技應用熱潮下，台灣外銷出口將持續改善，產業投資動能旺，支撐商辦、廠辦及廠房自用買氣，帶動新完工及預售大樓交易，如果是以收益率為考量的投資人，將謹慎評估租金回報，因此廠辦、廠房及倉儲成為選項。而具開發重建潛力的精華地段不動產，則也被視為土地開發原料，成為投資選項之一。
戴德梁行認為受到資金充沛、AI及半導體產業話題增溫的趨勢下，交易標的將聚焦企業自用需求，尤其是整棟現貨可供企業總部的商辦大樓或研發廠房等最受歡迎。而投資性需求則受到基礎利率仍高，租金報酬偏低影響，較難有爆發力。
對此，戴德梁行預估全年度交易金額在產業自用需求支撐下，仍可望突破千億元大關，但能否觸及2020年以來年度均量1,350億的水準則待投資買盤復甦。
戴德梁行企業顧問服務部執行董事江品頤表示，這波產業需求肇因於技術革新，而台灣更是這場大秀的主舞台，由2023年起延燒至今的AI應用與半導體相關產業火燙熱潮，例如亞馬遜AWS、蘋果Apple等外資擴大在台投資資料處理中心，加上台灣這幾年早已壯大的再生能源業者，電池製造商、外商物流業者等等，皆有大型土地的需求。
可惜優質大型產業用地大部分被政府掌握，只租不售，民間企業想要取得土地所有權難度非常高，使得上萬坪的土地在市場公開，只要基礎建設良好，土地規劃完善，便容易吸引高度眼神關愛矚目！
科技實力強 國際大廠來台投資
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，今年以來台灣經濟表現強勁，科技產業的實力也備受國際肯定，日前舉辦Computex期間，國際大廠紛紛表達在台灣擴大布局決心，包括輝達、AMD皆表示計畫在台設立AI研發中心，亞馬遜AWS與蘋果也公布在台灣建置大型資料中心的計畫，國內外科技業需求持續擴大，有機會帶動工業不動產租賃需求。
由於前一波科技業擴廠已將合適的廠房去化，近期也觀察到市場出現供不應求的狀況，包括日前辦理新竹科學園區兩棟廠房公開標售，市場反應熱絡，共吸引近30家企業洽詢，最終由半導體大廠得標，建議今年下半年賣方可積極盤點閒置廠房或廠辦空間，掌握這波AI商機。
投資市場方面，市區辦公室價格維持小幅上漲趨勢，隨著利率提高增加持有成本，壓縮獲利空間以及股市吸引資金轉入，投資人對於不動產投資謹慎，偏好具重建價值的標的，或者屋齡新，租金漲幅較有期待空間的新辦公室與廠辦。
林三智表示，展望今年產業投資動能續強、自用剛需旺盛，加上新青安貸款政策助攻，持續激勵建商購入土地存貨，因此樂觀看待全年商用不動產及土地市場交易表現。
至於土地交易方面，高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，今年土地交易熱度明顯高於去年。以第二季來說，土地市場在土地難尋的情況下，成交量為290億元，合計2024上半年土地交易量達759億元，較去年同期大增逾八成，而且今年上半年的土地交易量已達去年全年的六成水準。
其中，建商依然是上半年土地市場最大買方，黃正忠認為科技業設廠帶動就業以及居住人口紅利，推升整體房市剛性買盤，建商自然信心回升，加緊腳步購置土地，尤其鎖定科技園區及產業聚落等所在的縣市來儲備土地，因此，包括台中市、台南市、新北市以及台北市等四縣市，上半年都有超過百億元的土地交易量。
除建商積極庫存土地外，也有企業購地自建自用，像是緯創取得台北市財政局地上權(60年)及微星科技取得龜山區土地等實際案例。
建商近年購地縮手 今年反手搶進
戴德梁行日前發表2024年第二季度土地及商用不動產市場動態，其中2024年第二季土地市場交易量為390億元，單季表現中規中矩，但累計上半年交易已突破千億大關，直逼去年全年交易量，亦為近三年同期最佳表現。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，因政府打房，加上過去獵地的庫存夠用，使得建商自2022年以來，保持「擇優慎選不追價」，但此一布局策略在今年已起了變化，交易價格已有向上推升之趨勢。
楊長達表示，第二季十大土地交易中(表三)，住商類土地佔了九筆，工業土地僅佔一筆，除了緯穎是以興建企業總部自用外，其餘皆為開發商之投資性購地，其中斐成企業以單價130萬購置台南市商業區土地，創下台南市地價新高紀錄。此外，福熙實業以單價152萬得標高雄大學特區之住宅土地，及華建以單價70萬購入新北市鶯歌鳳鳴重劃區住宅土地，皆創下該特區地價交易新高。
楊長達表示，今年一至五月全台買賣移轉棟數為146,559棟，較去年同期成長三成，其中以台南市及高雄市成長率將近四成最為明顯，主要是新青安購屋效應在2024上半年持續增溫，但因預售屋並非新青安貸款適用對象，此波預售屋房價上漲的關鍵在於成本推動及購屋人對於對抗通膨之預期，而非新青安政策。
惟成屋需求增加會導引房價上漲，而預售屋在成屋供需的推波助瀾之下仍進一步推升價格，則是近期土地交易價格持續上漲的原因，亦是下半年各界將關注之課題。
房市熱 帶動土地買氣
丁玟甄也指出，第二季土地市場延續第一季的強勁動能，交易金額達507億元，年增率達到61%，合計上半年大型土地交易總額為938億元，比去年同期成長94%。建商購地力道明顯反彈，上半年合計投入670億元，較去年成長120%(圖二)。
她說，預售屋與住宅市場買氣熱絡，在加上央行強硬升息機率低，以及新青安對於住宅買氣的帶動，不少建商敏捷調整購地策略，今年起開始積極大舉獵地，例如海悅國際與其他建商共同參與芙蓉大樓與開明高職購置案，兩筆個案的土地總值即超過186億元，雖然該大樓仍為商用，但不排除未來整合其他樓層後，拆除重建重推豪宅案之可能。
另從2024年上半年前十大土地交易案(表四)也可以看出，建商積極出手購地，黃正忠指出，愛山林一出手就33億元，買下新北泰山區土地，另亞昕及華友聯也有20億元購地。
丁玟甄表示，遠雄、亞昕、國建、國聚、愛山林及茂德機構等建商爭相出手，而從布局區域來看，新北市以及高雄市為主要交易熱區，分別達217億元與186億元。預計接下來隨著土地庫存逐步拉升，建商的推案動能將隨之提升，預售市場將更添柴火。
