迎接ESG浪潮下，不少A級商辦或頂級商辦，想要招租順利及租金往上衝，申請綠建築的LEED及WELL國際認證，如今已成標配了！
海悅國際於今(2024)年六月底召開記者會，並邀請「臺灣營建研究院」、「台灣幸福健築協會」兩大單位出面背書，董事長黃希文對外喊出，預計在116年底完工的「海悅國際大樓」每坪租金上看5000元。
西區未來嶄新大樓租金要開5000元
當台北市頂級商辦還在4300-5000元間，一棟尚未看到影子的大樓，且地段並不在頂級商辦林立的信義計畫區，為何口氣這麼大呢？
讓黃希文信心十足的原因有二，一是「海悅國際大樓」位於台北市西區，忠孝東路與中山北路口，舊址是舊台北市議會，鄰近行政院、監察院及立法院，且距離興建中的「台北雙星C1、D1大樓」僅有咫尺之遙，屬於西區門戶的一環。
其二是，「海悅國際大樓」落實ESG和SDGs(聯合國永續發展目標)企業進程，將取得LEED及WELL兩項國際白金級認證，引導台灣建築業朝向永續建築前進。
申請綠建築的各項更高階認證，幾乎是Ａ級商辦升級，或是新近落成的頂級商辦的標準配備，這也是台北101大樓在自2004年底開幕以來，面對信義計畫區「後起之秀」的南山人壽、國泰置地大樓等商辦，一對外招租，每坪租金就一舉超過4000元，且最高樓層租金奔向5000元後，不得斥資進行改善；並在2023年六月取得國際健康建築研究院(IWBI)頒發，同時擁有LEED和WELL雙白金認證的建築，也是全球最高健康綠建築的示範大樓。
82棟Ａ級商辦 有一半獲綠建築認證
仲量聯行日前舉辦2024年第二季季報記者會，發布《台北市Ａ辦供給現況及升級趨勢報告》，盤點台北市包含自用及租賃之82棟Ａ級商辦屋齡現況，指不少商辦屋齡都已超過十八年，並針對這些大樓在申請綠建築標章的現況進行了解(圖一)。
統計結果顯示，54%的量體面積已獲得LEED或EEWH綠建築認證或候選超越亞太地區平均水準的51%，並在22個指標城市中名列第九，領先大中華區，其中以台北101大樓的規模最大。
仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，台北在未來三年即將迎來新供給浪潮，辦公室升級及ESG相關議題更成為近來焦點，而企業除愈發重視自用大樓之永續規劃外，綠建築相關配套措施對爭取租戶更為關鍵。
仲量聯行進一步針對供租賃之65棟Ａ級商辦調查中顯示，29棟商辦大樓已獲得綠建築認證或候選，佔57%租賃總供給面積；尚未取得綠建築認證或候選之供租賃商辦大樓則有36棟，佔43%租賃總供給面積。
相對於綠建築認證規劃日漸成長，提供綠電方案之供租賃Ａ級辦公室仍相對稀缺，已提供綠電方案僅有13棟，佔29%之租賃總供給面積。
仲量聯行董事總經理侯文信指出，台北市Ａ級辦公室市場對高品質辦公空間需求日益增長，隨著新供給在未來三年陸續釋出，租戶選擇性增多，綠建築認證及管理品質將成為租金成長及維持進駐率之關鍵。
此外，座落台北信義區指標性商業辦公大樓華新麗華大樓，在仲量聯行顧問協助下，於今年6月取得約18,700坪的LEED O+M 黃金級認證，比原預期的時間提早四個月取得認證，讓這棟啟用15年的信義區A級辦公大樓，正式晉身綠色認證商辦行列。
侯文信表示：「綠建築認證已逐漸成為高級辦公大樓標準配備，如何提升其資產的綠色價值及競爭力將是企業無法忽視的議題，這次能協助華新麗華大樓成功提前取得LEED O+M 黃金級認證，接下來將更緊密地合作並預計在2027年進一步挑戰升級至LEED O+M白金級認證。」
戴德梁行攜合作夥伴邁向永續
戴德梁行則指出，2050年是國家淨零排放的目標年，而依據最新碳費徵收辦法草案，首波碳費徵收對象將以符合「事業應盤查登錄及查驗溫室氣體排放量之排放源」並全廠(場)之直接排放(範疇一)及使用電力之間接排放(範疇二)，其溫室氣體年排放量合計值達2.5萬公噸二氧化碳當量以上之電力業及製造業為主。因此，該等企業對於範疇一、二的碳排管理將是重大課題。
戴德梁行檢視2023年溫室氣體盤查報告後，分別就內部及外部同時採行減碳計畫。首先是將溫室氣體排占整體排放量高達32%的公務用傳統油車，改為低碳運具，例如油電混合車、電動汽車等運具以減少營運產生的碳排放。
此外，亦與合作廠商攜手推進無紙化作業，目前合作的壽險公司已有半數以上與戴德梁行不動產估價師事務所合意，採行電子報告書傳送。無紙化作業將繼續推展至所有金融機構等各合作廠商，達成永續供應鏈目標。
戴德梁行亞太區永續發展顧問服務部，針對不動產在全生命週期的不同階段，從建築物、資產組合和企業三個層面為客戶提供永續發展解決方案。截至2022年，提供綠建築認證及能源管理服務的建物規模已達78.65萬坪，也成功協助客戶獲得多個LEED白金級認證指標案件。
Ａ級商辦新供給釋出 租賃量體增
除了頂級商辦愈來愈頂級之外，游淑芬另指出，台北Ａ級商辦受新供給釋出及企業追求高品質辦公空間之需求推動，第二季度台北市核心商業區Ａ級辦公室租賃成交量達到10,517坪，季增幅約53%，年增幅高達240%(圖二)。
台北市核心商業區四大商業區中之其他商業區(主要為松江南京及西區)成交量體占比45%為最高，信義商業區則以44%緊追在後。觀察需求來源，新成交租戶產業趨向多元化，過去一年需求以科技及醫藥生技產業為主，本季則以航空相關產業為主，其次為零售相關及財務金融業。
戴德梁行估價及顧問服務部、研究部協理李易璇指出，今年第二季有四棟新Ａ級辦公大樓完工啟用，其中兩棟為位於西區之上海商銀總部大樓及皇翔台北廣場，其餘兩棟為位於南京松江區之國泰松江大樓及元大松江金星大樓，合計新增加約30,000坪。因新供給釋出且租戶尚未開始進駐，市場整體空置率為7.7%，較上季上升2.3個百分點。
統計截至2026年底，台北市Ａ級辦公大樓市場將陸續釋出約17萬坪新供給，這些新大樓廣布於各辦公商圈，預料將為台北市帶來空間結構的變化。
李易璇指出，適逢ESG風潮、興建成本上升、基礎利率提高等背景因素，預期租金將超越當地商圈行情，創下新高。因此，過去頂級辦公大樓僅集中於信義區的局面將可能改變，由於各大企業爭相蓋起企業總部，且分散市區，頂級辦公大樓遍地開花，不僅提供企業更多選擇，亦將促進各區域間的均衡發展。
李易璇表示，本季整體租金較上季上漲1.5%，全市平均租金每月每坪2,770元，以信義區每月每坪3,440元為最高。受新供給加入影響，本季西區及南京松江區租金每月每坪分別達2,610元及2,420元，較上季增長14%及12%，西區一舉躍升為全市租金次高之辦公圈。
游淑芬表示，由於供給增加，租戶有更多辦公空間選項，加上企業更注重預算控制，此供需動態變化增加租賃談判之彈性。本季台北市核心商業區Ａ辦租金成長趨緩，平均月租金為每坪新台幣3,196元，季增幅由上季1.1%下降至0.1%。
同時由於本季新供給約釋出1.3萬坪，空置率進一步推高至7.3%，連續兩季度呈現上升走勢。雖空置率持續上升，核心商業區各分區市場淨去化量皆為正向，顯示Ａ辦市場仍在吸納自Ｂ辦或非核心商業區搬遷之需求(圖三)。
企業剛性需求穩健 推升租金上漲
根據高力國際最新「2024年第二季台北市商辦市場調查」，目前台北市辦公室市場總供給量總計有約131萬坪，空置面積約8.1萬坪，平均空置率約5.79%，較上季微降，平均租金來到每月每坪約2, 641元，換算2024上半年租金漲幅為2.2%，已接近過往全年水準，表現相當優異。
高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民表示，租金持續上漲的背後，也觀察到今年企業剛性需求穩健，今年上半年新增供給總計已釋出逾3.3萬坪，但整體淨去化量約3.9萬坪，扣除銀行業者的總部自用外，來自於科技業與生技醫療相關的租賃擴張需求仍活絡。
觀察各商圈第二季的表現，租金依然全數走揚，仍以信義區租金單季漲幅達1.84%最明顯，本季租金達每月每坪約3,354元，第二名則是敦南商圈1.11%的季漲幅，租金達每月每坪約2,282元。空置率的變動上以信義區及西區商圈最明顯，信義區則因富邦A25租客遷入完成，空置面積大幅去化，空置率降至7.08%。
而西區商圈受到皇翔台北廣場1.2萬坪新增供給面積注入，大幅拉升空置率至12.64%。以等級來看，租金也全面向上，頂級大樓本季租金為每月每坪4,379元，不過明顯感受到漲幅已相對平緩，單季僅約0.06%，Ａ級大樓為每月每坪2,953元，Ｂ級大樓為每月每坪1,988元。陳頌民認為，整體租賃市場受到新大樓成交租金激勵，中古的Ａ級及Ｂ級大樓租金自然也是持續往上升。
南港租賃成交在Q2爆大量
游淑芬指出，在台北市的另一端，南港商業區Ａ級辦公室租賃本季成交量為6,578坪，相當於台北核心商業區62%之成交量體(圖四)。
南港區過去需求以科技業為主，然第二季成交需求來自財務金融占比為多，其次為醫藥生技及零售相關，部分租戶係考量南港高鐵的便利性，由內湖地區搬遷至南港。本季南港Ａ級辦公室平均月租金則為每坪新台幣2,311元，漲幅持平，空置率則由於成交需求表現強勁，由上季14%下降至12%。
展望2024下半年台北Ａ級辦公市場，由於企業仍追求高品質辦公空間，預期新供給持續穩定去化，空置率將緩降，帶動平均租金有機會微幅上揚。
高力國際也針對每半年調查一次的內湖與南港租賃市場發布相關數據，在科技產業擴張商機的支撐下，租賃需求穩定。
內科本季主要由於凱基人壽西湖大樓原租客遷出，空置率由去年第四季的5.26%升至本季的5.93%，但內科整體平均租金未受影響，維持在每月每坪1,349元的水準。
南港市場方面，上半年有新落成潤泰玉成大樓及世界明珠Ｈ棟等兩棟總計約2.7萬坪的新大樓，陳頌民認為，南港區挾著新興開發區及交通優勢，已成為資通訊產業擴張重鎮，上半年南港區淨去化量高達2.4萬坪，已是過往全年去化之水準，因此空置率也僅是由去年第四季的10.98%微幅升至本季的11.01%，租金來到每月每坪1,807元。
李易璇另指出，第二季西門商圈延續上季熱度，多家獨立品牌等小型商家跟進，空置率連續八季下降來到3.5%，市場已嗅到租金上漲的氛圍。
2025年將是商辦租賃轉折年
至於未來商辦市場的發展，除了迎合ESG浪潮的升級議題外，面對2025年及2026年將有多棟新商辦的落成啟用，對市場將產生哪些衝擊呢？
李易璇指出，明、後年北市辦公室新增供給超過20萬坪，2025年將是辦公室租賃市場出現轉折的一年。
高力國際表示，2024年台北市商辦租賃市場表現將較原先預期來得好，不過新增供給潮將出現在2025與2026年，屆時租金走勢及去化速度將受到考驗。
針對下半年及明後年的市場展望，高力國際董事總經理劉學龍指出，今年預測下半年應已無新增供給，供給壓力相對小，市場將就現有存量去化，預估年底空置率緩降至5.3%，房東在2024年仍保有租金談判優勢，預期年底將漲至每坪每月2,661元。以租客擴張的屬性來看，此波擴張主要仍來自於本土企業增租及搬遷，不過他也觀察到跨國企業的評估及決策與去年相比，也有加速的趨勢，因此下半年市場應該還是樂觀。產業類別上，受惠於AI的應用科技商機及永續能源議題，資通訊相關產業、健康相關產業與能源相關產業，將持續為租賃市場主力。
高力國際ESG部門資深董事朱秉瑩則指出，2024全年度來說租賃市場仍是樂觀看待，但明後年起台北市將進入辦公室新增供給高峰期，2025年預估有87,689坪、2026年則為114,727坪，合計超過20萬坪，預期辦公室租賃市場即將在2025年出現轉折。
面對租金漲勢及去化速度的挑戰，以及國內外租客對於ESG相關證照的需求，許多業主已經開始加緊速度追求在2025年前取得相關國際ESG驗證，以符合租戶面對歐盟CBAM及美國CCA的要求、合乎國內綠建築標章及能效標章的規定，為大樓未來的出租率、最佳租戶組合和最高租金報酬率取得先機。
