央行總裁楊金龍在宣布第七波選擇性信用管制後說，要給投機客一個lesson(教訓)，房市必須cool down(冷卻)；如無意外，第四季房市將照這劇本走！
台灣房市七大都會區的成交移轉件數，在今(2024)年一至八月達到「熱爆」表現，以20萬1825件，較去年同期的15萬7692件，大幅成長28%後(圖一)，但「限貸令」自八月起蔓延開來，威力影響所及，九月房市的成交件數「慘不忍睹」。
由於政策到房市成交，又有一個月左右的時間落差，故央行第七波信用管制在9月20日上路後，影響面將顯現在十月及十一月成交量，房市降溫將更為明顯。
九月成交量慘不忍睹
住商機構統計旗下店面九月成交狀況後發現，全台交易量減少26.4%，比起去年同期減少28.6%，區域表現全面蕭條。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，八月開始限貸令上路後災情頻傳，同時新青安審核難度更高，加上9月19日央行理監事會後的第七波選擇性信用管制，成屋交易雪上加霜，雖有零星個案降價求售，但買盤因貸款與期待價格修正心態，使得海嘯第一排的狀況慘淡。
中信房屋也統計內部成交件數，九月全台交易量相較於八月減少約15.9%，較去年同期減少約12.3%。進一步觀察六都的成交量變化數據，台北市月減18.3%、年減12.5%，新北市月減15.7%、年減10.7%，桃園市月減13%、年減12.8%，台中市月減16.7%、年減10.7%，台南市月減18.5%、年減12%，高雄市月減18.2%、年減13.8%。
中信房屋總經理張世宗指出，隨著銀行全面收緊房貸業務，九月份市場交易量繼續走低，特別是在台北市和南二都，月減幅度尤為顯著。台北市的房屋總價本就偏高，房貸成數的減少迫使購屋者需準備更多自備款，而南二都則因台積電及科技產業的推動，近年來區域房市投資氛圍相當濃厚，但現在隨著市場的降溫，投資客群大量離場，南二都的交易量也明顯減少。
張世宗指出，在第七波房市管制措施、升準一碼、銀行限縮貸款等不利因素的干擾下，投資客群的心態率先發生轉變，部分資金實力較強的投資者會選擇先出租物件，等待合適的售房時機，而資金周轉相對緊張的投資者則開始出售物件、重新配置資產。買方方面，因預期未來房價下跌，買方出價變得更加謹慎，進場意願也較上半年明顯減弱。
永慶房產集團指出，在銀行房貸緊縮與央行下達房貸「減降令」的狀況下，九月七都的交易量較八月量縮15%，買氣續降；若與八月相比，台北月減5%，新北量縮23%，桃園減少15%，新竹縣市月減10%，台中量縮20%，台南與高雄分別月減16%與15%，若以九月與六月高點相比，交易量減少高達45%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，八月受到銀行房貸緊縮影響，民眾因擔心房貸撥貸不如預期，購屋態度轉趨保守觀望，房市交易量已較七月有逾二成的減幅，房市已明顯降溫。
不過，央行於9月19日再度祭出第七波選擇性信用管制，銀行放貸審核趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象恐怕短時間內無法解決，且銀行房貸資源將優先提供無房族的真首購，在縮銀根、去槓桿的狀況下，將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。
民眾看漲比例腰斬
而央行在八月請本國銀行「喝咖啡」後，各銀行緊縮銀根，使得購屋族的房貸進入「排隊等撥款」的緊張情況，再加上央行9月19日再度祭出第七波選擇性信用管制，台灣房市後市發展為何？
信義房屋針對官網使用者進行2024第四季的購屋意向調查，調查期間為央行的第七波選擇性信用管制措施實施之際，調查結果顯示央行從喝完咖啡到第七波管制措施以來，民眾對於房價樂觀情緒大幅消退，從第二季最熱56%看漲房價，到近期一口氣腰斬，剩下26%看漲房價，房市可望從激情回歸理性，至於面對房貸之亂，消費者最擔心的就是「貸款成數不足」的問題。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行此次也有提醒市場覺得房價只會漲的狀況是「不健康」，原本喝完咖啡，銀行房貸狀況更為吃緊，第七波選擇性信用管制措施宣布後，對房市立即產生衝擊，此次調查也發現上半年樂觀的房市情緒馬上澆了冷水，也達到央行想要的市場不要一片看漲房價的效果，未來房市在央行緊縮資金後，可望回歸理性購屋。
曾敬德指出，上一季調查是這波景氣看法最樂觀的時候，有高達56%的受訪者認為房價會上漲，不過受到央行喝咖啡與第七次選擇性信用管制措施影響，這一季調查樂觀情緒已經扭轉，剩下26%看漲房價，看跌房價比例達39%，整體房價看法回到去年《平均地權條例》修法上路前的水準。
至於房貸限縮影響，有29%擔心貸款成數不足，這是目前民眾最擔心的部分，但也有23%表示首購不擔心受影響，另外有16%擔心房貸利率會超過2.5%，14%受訪者擔憂怕房貸要排隊或申請不到，18%受訪者則認為不清楚。
至於房貸緊縮單一事件看法，有36%認為房價會因此下跌，25%認為房價還是看漲，23%認為持平，16%表示不清楚。曾敬德表示，面對政策突然出手，初期可能都是市場最恐慌的時刻，未來除了觀察台股表現外，房貸市場是否能找到新秩序，不再有「房貸之亂」，也是房市表現重要關鍵。
九月消費者信心指數微增
此外，中央大學台灣經濟發展研究中心在9月27日發布九月的「消費者信心指數(CCI)」，其中與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標，九月調查結果為106.73點，較上月增加0.4點，連續49個月保持在100以上的樂觀區間，對於央行第七波打炒房引發的「金龍海嘯」，感受似乎還不深，但因九月指數仍落後今年七月的107點，顯示消費者信心與高點時相比仍略有動搖。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，今年下半年起，受銀行不動產放貸水位偏高影響，買家申貸的難度提高，但資金充裕的消費者，在市場上反而有更大的選擇彈性，且官方將新青安列為放款的優先序位，因此剛性買方的購屋信心仍高，使得指標分數還處於相對高檔。
然而9月19日央行Q3理監事會議，祭出更嚴格的打炒房限貸令，為市場投下震撼彈，尤其頭期款不足的首貸族、資金短缺的換屋族，在融資受限的情況下，可能逐漸淡出市場。
周鶴鳴認為，建商也不排除因購地資金限縮，暫緩推案布局，所以民眾後續對央行第七波打炒房的感受，將會愈來愈明顯，接下來消費者購屋信心，也將隨「金龍海嘯」接近出現波動。
民眾憂心通膨與房貸
根據永慶房屋2024第四季網路會員調查，指消費者對於2024年第四季國內經濟表現的看法，有50%消費者認為國內經濟景氣與第三季持平，變化不大，但有27%消費者看壞第四季景氣，與第三季相比，增加八個百分點，顯示有近八成消費者對經濟景氣看法漸趨「保守看待」。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，2024年通膨緩步降溫，全球經濟活動展現韌性，美國與新興國家經濟表現較佳，而台灣出口連十紅，景氣燈號呈黃紅燈，經濟景氣維持成長。不過，美國總統大選結果難料，而地緣政治風險持續，不確定性高，將影響全球經濟表現，讓消費者保守看待2024年第四季景氣。
至於哪些因素會影響2024第四季房市走向呢？陳賜傑表示，調查結果顯示， 56%消費者認為影響2024年第四季房市的關鍵因素是通貨膨脹，其次則是房市政策及放款趨緊。
陳賜傑補充，消費者從電價全面調漲及外食、房租價格持續上揚，就能感受到明顯的通貨膨脹，而當物價持續上漲的狀況下，房價也不易有下修空間。因此，消費者認為通膨仍是影響第四季房市最關鍵的因素。
這波房市高點在第二季嗎？
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明，2024年通膨緩步降溫，全球經濟活動展現韌性，美國與新興國家經濟表現較佳，中國大陸復甦稍停滯，然歐、日消費疲軟經濟放緩，全球景氣略顯分化，展望2025年，全球經濟不確定性仍高，有待持續觀察。
而國內情況，七月景氣對策信號燈號轉呈黃紅燈，領先及同時指標持續上升，國內景氣仍維持成長態勢，後續需觀察美國大選以及其他國家因應的情勢變化。
就物價指數來說，八月消費者物價指數(CPI)年增率2.36%，連續四個月站上通膨警戒值2%以上，顯示通膨狀況仍未回穩，需持續關注。
而資金面，八月M1B年增率4.05%，M2年增率5.80%，持續呈現「死亡交叉」，顯示市場資金仍緊俏。
葉凌棋指出，由全台與七都預售屋交易來看，全台今年一至七月的成交件數為9萬3369件，比去年同期的5萬5812件，大幅成長67.3%，而總銷金額方面，今年一至七月為1兆6707億元，比去年同期的8821億元，大幅成長89.4%(表一)。
但因政府打炒房，從民眾最切身的「房貸」著手，已讓購屋民眾如「驚弓之鳥」，永慶房產集團整理央行政策，就各族群所適用的房貸資格進行統整(表二)，此外，也整理各銀行房貸利率，除新青安還在1.775%外，首購族群都在2-3%，另第二戶貸款則普遍都在3%以上了(表三)。
至於目前房貸出現哪些變化呢？葉凌棋指出，一、貸款利率升高：即使央行並未升息，但銀行房貸利率上調幅度，已等同於央行升息1.5-4碼(約當房貸利率 2.5%-3.2%)，利息負擔大增；二、貸款估值保守：包括貸款最高鑑價八成(實際不足成交價八成)，較六月前貸款減少0.5-1.5成，自備款需準備更多，其次是預售屋貸款成數不足需自籌補足缺，都將衝擊市場成交量；三、貸款資格條件：趨嚴；四、寬限期：縮短或取消。
葉凌棋談到，根據政大永慶即時房價指數，有關各季季增率變化來看，2024年第二季的增幅，較其他季增比率來看，都是最多的，且今年第三季的季增率也縮小，再加上9月20日立即實施的第七波信用管制上路，未來的增幅一定會再縮小，因此，他判斷這波房市大多頭的高點已落在2024年第二季(表四)。
此外，根據統計，今年一至七月全台住宅使照核發量約7.6萬戶，顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮，不過，在銀行房貸緊縮與央行實施第七波選擇性信用管制下，拉高申貸難度，預售屋要交屋必須自籌資金補足缺口，否則恐面臨無法順利交屋的危機。
葉凌棋補充，若以今年一至七月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶，換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元，申貸量體相當龐大。
七都委售量已被逼出來
葉凌棋另指出，房市信心面受政策影響非常大，在七月底至八月份，「房貸之亂」讓購屋民眾心驚驚，深怕貸不到款而面臨「交易違約」情況，而9月19日的第七波信用管制，更讓「有屋族」的另一屋貸款，面臨「無寬限期」或「貸款成數」降至三成的情況，影響所及是七都的委售量大增。
葉凌棋就房貸緊縮新聞大量曝光後，北台灣的成屋委售量增加幅度指出，雙北市的反應最快，到9月15日的委售量與六月相比，各增加4.4%及5.6%，桃園市也緊跟其後，委售量增加5%；至於新竹縣市、台中及南二都，反應較慢，直至九月初才增加(圖二)。
葉凌棋表示，根據集團內部資料統計，九月看屋諮詢、要約付斡與六月高點相比，均有四成以上的減幅，顯示市場觀望氛圍濃厚，第四季房市急凍，預估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右，較2023年同期約減少30%至40%。
若進一步觀察歷年第四季交易量表現，今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量，年減幅也恐創下26年來最大。
葉凌棋說明，2024年上半年房市交易熱絡，較2023年同期成長近三成，不過，下半年受到國內銀行貸款緊縮，加上央行實施第七波選擇性信用管制，扭轉民眾對於房價持續上漲的預期，第四季買氣急凍，價格可能盤整或下修。依目前交易量推估，下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間，與2023年相比，成長3.6%至6.2%。
房市後勢三大觀察重點
打炒房政策逐漸發酵，再度激化市場的多空拉鋸戰，後續房市走勢如何？周鶴鳴指出，預估有三大觀察重點。第一是「政策緊縮成效」，本次央行未跟進美國開啟降息循環，加上提高存款準備率，限縮銀行放款彈性，使貸款利率不降反升，因此資金不足的民眾卻步，資金充裕的買家也轉為觀望，影響力道值得持續關注。
第二為「自用豁免配套」，央行本次打炒房又急又猛，連部分自用型的換屋族都受衝擊，故官方正研擬防錯殺豁免條款，若配套措施符合民眾期待，可望穩定市場信心。
第三則是「剛需危機入市」，打炒房政策下，不動產市場回歸剛性基本面，有需求、有能力的買家，可把握景氣盤整的時機積極看屋，相較之前更有機會找到符合預算的理想物件。
