買賣房子是門大學問，有人反悔想解約，但如何「無痛解約」，另解約後，要不要賠違約金，關乎錢財大事，讓專家告訴你該如何做！
自從政府在去(2023)年八月推出「新青安2.0」後，掀起房市搶購潮，根據內政部統計，2023年全國買賣移轉量為306,971棟，也就是一年約有30萬棟的中古屋、新成屋及預售屋的交易量。
中央限貸令 購屋者急跳腳
不過，隨著房市大漲，金融機構不動產放款水位「拉警報」，瀕臨「銀行法」規定的水位上限，中央銀行在今年八月相繼找本國銀行「喝咖啡」，道德勸說各銀行要小心。
沒想到，各銀行「反應」過度，加上水位真的快滿了，致民眾買房貸款，出現「貸不到款」，或「放款要排隊」等現象，
另央行在九月二十日實施「第七波信用管制」，除了新青安、首購族外，一般民眾貸款成數都大降，從原本有八成，最差有七成，到如今，有房無貸者，無寬限期；至於第二戶購屋貸款，限貸五成，且無寬限期，第三戶以上購屋貸款則是限貸三成，無寬限期(如附圖)。
對一般受薪階級的購屋者來說，買房是為求遮風蔽雨的地方，因此，大多數人是要跟銀行申請貸款。現如今，銀行放貸審核趨嚴、貸款利率拉高、成數降低，排隊等撥款的現象恐怕短時間內無法解決，在縮銀根、去槓桿的影響下，房市買氣大受衝擊。
但不好貸款，頂多就不買房就好了，問題是，那些過去買預售屋的人，根據永慶房產集團的粗估，到2025年上半年，約有13萬多戶要辦「交屋」，這些原本歡歡喜喜要「搬新家」的人，如今都愁眉苦臉，擔心拿不到銀行貸款，屆時恐無法交屋，衍生違約問題。
買房是大學問 安全解約看這裡
買賣房子真的是一門大學問，並不是付錢這麼簡單的事，有不動產法律專家之稱的立勤國際法律事務所主持律師林明忠，根據他多年在處理不動產法律糾紛經驗，針對購屋違約問題，提出他專業見解。
林明忠談到，很多人在購屋時都會約定「貸不到八成時，此買賣無條件解約」，但怎麼約定才能無痛解約呢？
關於約定條款，他提醒，要注意以下四個關鍵：
一、注意「個人因素條款」、「可歸責條款」：
林明忠說，坊間常見的約定大都是：「若因非可歸責予買方之因素，而致使買方向金融機構貸款成數不足總價款之80%時，雙方同意無條件解除契約。」或「如非因買方個人因素，買方貸款於OO年O月O日未達新台幣OOO元時，則雙方合意終止本合約，不視為違約，款項無息返還買方。」
然而實務上，貸款是否能夠核准，除了受政府政策變動、銀行內部的貸款限制外，亦考量申請人(買方)的收入、信用與擔保財力、負債比等條件，從而，除非貸款成數不足的結果，是政府統一的限貸法令造成，否則很難說完全未與「買方個人因素」或「非可歸責與買方」有關。
因此，過往常發生，買方因為貸款未達成數而欲引用上開條文無條件解約時，賣方即爭執貸款未達約定成數，亦有可歸責予買方之因素，而不同意無條件解約的狀況，且銀行在法院詢問買方貸款無法達到預期成數的原因時，給的回答常常模稜兩可，都會說貸款結果是綜合判斷後的決定。
因此，買方若要約定貸款成數不足的解約條款，一定要避免以「買方不可歸責」為要件去作約定，以免未來與賣方發生爭執。
另外，有人也提到，銀行在貸款時，往往會要求要附帶買金融產品，否則不給貸款，或是不給到預期的成數。
林明忠說，這種手法當然是違反金管會的規定，但這種要求往往不會「白紙黑字」寫明，而是由銀行職員「建議」去做，所以如果爭議鬧上法院，確實也很難證明銀行是因為你不買搭售的金融商品，才不貸款給買方因而不可歸責給買方，因為銀行在公文上大多是回覆貸款是綜合各條件評估的結果，銀行絕對不會承認是因為買方不接受搭售金融產品才不貸款。
二、注意限定銀行家數或特定銀行：
林明忠指出，因為台灣金融機構眾多，且各家給予之貸款條件並不相同，因此實務上也常發生，買方究竟要「詢問多少家」金融機構被拒絕後，才算是符合無條件解約條款中所謂「買方向金融機構貸款成數不足總價款之80%時」的狀況？
因此，在貸款成數不足即可無條件解除契約的約定中，若未約定買方應詢問貸款銀行的家數，甚至銀行名稱，則若雙方對於上開問題認知不同時，坊間常見的解約條款，就容易產生爭議。
所以，在做貸款不到一定成數，就要解約條款的約定時，最好能限定貸款的金融機構家數(例如限定任三家)甚至特定銀行，較不會產生爭議。
三、注意「信貸」是否包含在內：
林明忠說，過去也曾發生，Ａ銀行同意貸款給買方總價80%，但是只有70%是用房貸貸款，剩下的10%卻是用信貸的方式貸款。且信貸的利率比房貸高出不少，而超過買方原有的債務估算，因此買方認為自己符合「無法貸8成、可無條件解約」的條文。
但是賣方卻認為，解約條款只約定向金融機構貸款的成數，而這個「貸款」並沒有約定只能「房貸」、不能「信貸」，買方通過「房貸+信貸」的方式確實可以取得總價八成的貸款，因此認為買方不構成解約的條件，而拒絕解約。
為了避免這個爭議，在約定貸款成數解約條款時，最好要注意「信貸」是否包含在「貸款」的成數內。
四、如果賣方／仲介不給我「押」貸款成數解約條款怎麼辦？
林明忠談到，無法約定特定貸款成數，即可無條件解約的條款，是屬於雙方契約自由原則，因此法律並沒有強制賣方一定要同意買方要押這個條款，因此如果賣方不給你押特定貸款成數的解約條款，這也是賣方的權利，無法苛責。
所以，如果賣方真的不願意在合約上做此約定，除非仲介願意出具書面保證你一定貸得到八成，否則建議就不要買這個物件了。畢竟，買方仲介對你的保證是無法拘束賣方的，如果最後雙方真的因此產生違約爭議，買方還是要承擔對賣方的違約責任，無法卸責給仲介，至於仲介做不到的部分，買方至多是另外跟仲介求償的問題。
此外，買房另一件令人頭痛的事是「違約金」一定要賠嗎？
解約要付違約金嗎？
林明忠說，在他處理過的買賣房屋糾紛中，房屋買賣常見的爭議，除了房屋本身的瑕疵(漏水、海砂屋、鋼筋外露)該怎麼處理的問題外，許多民眾常諮詢的問題就是：「林律師，請問房屋買賣違約金如何計算？是不是上法院一定就不用賠那麼多錢？如何評估，是否該打酌減違約金的官司？」
林明忠舉例談到，Ａ小姐是新竹地區某知名大廠的高級工程師，因為工作關係，在公司附近向Ｂ建商購買了一戶約新台幣3000萬元的電梯大樓預售屋，好不容易等到建商完工，沒想到驗屋時卻發現房子有很多地方跟契約約定的房屋規格與品質有所出入，這跟Ａ小姐預售時的想像差太多。
Ａ小姐嫌轉賣麻煩，於是便想要解約不買。但因為Ａ小姐已經給付約四成即1200萬元的房款，眼看下一期繳款通知又要到了，於是Ａ小姐在網路諮詢法律見解，有網友告訴她：「只要房子有問題，都可以行使物之瑕疵擔保責任解除契約，不用繼續繳款，也不用賠任何違約金！」
於是Ａ小姐便聽信網友建議，直接以存證信函通知Ｂ建商決定解約，並告知Ｂ建商從解約那一刻起不再給付任何房款。沒想到Ｂ建商不理會Ａ小姐的存證信函，仍然在契約約定付款時向Ａ小姐催款，否則就要解除契約沒收房屋總價15%即450萬元的已付價金。
解約並不是你想的那樣
Ａ小姐心想「我早就已經解約了」，就不理會建商後續的催款通知，直到建商解約並發函通知Ａ小姐領回扣除違約金的已付房款後，Ａ小姐見450萬元竟然被建商沒收，便一狀告上法院，想請求法院酌減或免除違約金，要求Ｂ建商返還違約金，沒想到Ａ小姐的請求被法院全部駁回。
經人介紹，Ａ小姐拿著一審判決來跟林明忠諮詢，劈頭就說，「林律師，建商的房子明明有問題，為什麼法院一審會判我敗訴，我450萬都被建商沒收，難道社會沒有公理了嗎？」
林明忠表示，Ａ小姐因為受到網友誤導，在解約前誤解了一件事，為她後續被沒收違約金的結果埋下伏筆，那就是Ａ小姐有「只要有房屋瑕疵，我就可以拒付房款或主張解除契約」的誤解。
林明忠說，即使房屋確實有瑕疵，也並不代表可以拒付房款或主張解除契約，除非房子有重大的結構性瑕疵，已經明確到影響居住安全，這時買方行使解約權較能獲得法院支持，而如果買方屬於合法解約，賣方即無法請求違約金。
但在非上述範圍的瑕疵中，除非符合契約約定的解約條件(例如海砂屋，即高氯離子解約標準，很多契約會特別約定數值)，否則買方行使解約權是否合法，在法院上仍是未定之數，若法院嗣後認定解約不合法，則買方很可能像Ａ小姐一樣，必須被沒收賣方違約金。
林明忠表示，坊間常見違約金的條文約定如下：
賣方違約(通常是反悔不賣)：
買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之OO之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。
買方違約(實務上常見)：
買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之OO計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。
違約金條文理解並不困難，所以實務上通常出現的爭議在於：如果發生違約事由，違約的一方，是否能依據民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」主張少賠或不賠呢？
違約金的四項評估因素
林明忠說，答案是：「不一定」，通常法院至少會考量「四個因素」：
考量因素一、確認賣方是否為企業經營者：
如果賣方是建商等企業經營者，例如Ａ小姐的案例中，則不管是中古屋或是預售屋交易，都會受到「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定的限制，而有違約金不得超過房地總價15%的限制。如有違反，則就超過部分的違約金，通常即屬不得收取的範圍。
在大多數的案件內，通常建商都會依照政府上述的規定作為違約金的上限。
不過，如果「消費者與消費者」間的房屋買賣，就沒有上述限制，因此在消費者間的不動產交易中，即使約定的違約金超過房地總價的15%，仍是有效的。但法院有時在判決時，仍會以房地總價15%做為違約金是否過高的參考基準。
考量因素二、考量「被違約方」的損害與原可取得的利益損失：
以上述Ａ小姐的案例來說，Ｂ建商因為Ａ小姐的違約不買行為，可能有下列損失：
若Ａ小姐履約，建商原可取得的利潤損失：例如，Ｂ建商賣屋給Ａ小姐，這筆交易Ｂ建商扣除成本後可以賺500萬元，但因為Ａ小姐違約不買，Ｂ建商就無法賺到這筆錢。
轉售跌價損失：例如Ａ小姐違約後，Ｂ建商把同樣的物件賣給Ｃ，但只賣了2600萬元，就會產生400萬元的跌價損失。雖然實務上目前跌價損失的計算基礎，到底是以(1)解約當天的鑑定價格價差或是(2)以實際轉售的價差為計算，仍然有爭議，不過跌價損失仍然是法院考量的環節之一。
其他，如賣方可舉出的成本如行銷、仲介、代銷費等，目前這些項目是否可算是違約的損害，實務上仍有爭議，須個案認定。
考量因素三、債務已經一部履行的利益：
依照民法第251條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
以上述案例為例，Ａ小姐已經繳納1200萬元房款了，則就1200萬元對Ｂ建商來說，自然屬於Ａ小姐債務已經一部履行的利益。
只是，這裡的「一部履行利益」的認定，究竟是用1200萬元來計算？或僅是1200萬的利息？或可依國稅局「同業利潤標準表」去計算所生的淨利潤來認定？都會產生非常不同的認定結果，而法院實務暫時也沒有一致的見解，故實際上仍須看個案判斷。
考量因素四、是否惡意違約／違約理由？
對Ａ小姐來說，自己並沒有惡意違約，因為是Ｂ建商先蓋出了瑕疵屋，沒有誠信在前，縱使Ａ小姐的解約不合法，但Ｂ建商對於Ａ小姐違約不買的行為，難道沒有責任嗎？
簡單來說，Ｂ建商的不誠信行為或是Ａ小姐並非故意違約的情況，可以作為酌減違約金的理由嗎？
林明忠解釋，關於違約者是否故意違約，或請求違約金的一方是否本身也有可歸責的地方？這個在過去的法院判決，確實曾經作為考量的環節，他個人認為法官在審案上，多少會因為這個因素而影響自由心證的認定。
不過，也有法院的判決曾認為，違約金應該主要考量上述因素二至三，至於債權人主觀上是否有可歸責情形，並不是違約金酌減應考量的部分。
因此，很多主張酌減違約金失敗的民眾常常會忿忿不平，認為法院為什麼沒有考量對方也有不誠信履約，自己並非故意違約的情形，原因就是出在這裡。
簡易兩步驟評估違約金訴訟
林明忠提出兩個簡易步驟來評估，是否要提出酌減房屋買賣違約金訴訟：
步驟一、簡易檢查：
瞭解違約金酌減訴訟常見的考量因素後，可以先用以下公式簡易檢查；
檢查算式：(被沒收的違約金數額+「被違約方」因「違約方」債務已經一部履行的利益)─(「被違約方」的損害與原可取得的利益損失)＝？
如果？大於零，則？的數字越大，請求酌減違約金獲准的機率，可能就越高。
如果？小於零，則？的數字越小，請求酌減違約金獲准的機率，可能就越低。
步驟二、諮詢不動產專業律師：
前面雖然列出了酌減違約金訴訟的幾個法院常見參考因素，但仍有很多其他參考因素、且常見參考因素的適用，仍要配合個案狀況才能選擇最適合的主張或答辯方向。
例如，違約金具體來說仍須視合約約定，來認定違約金的性質，是屬於「損害總額預定性」還是「懲罰性」的違約金？不同的違約金性質，主張的方向與重點也會不一樣，而這些細緻且具體的判斷，都需要不動產專業律師依據個案資料來給予進一步的建議。
由上述可見，買賣房子若順利，則可歡喜「搬新家」，但若遇有糾紛，則可能是「頭殼抱著燒」，一個頭兩個大。
