今年九月，央行推出「第七波信用管制」，為熱絡的房市投下震撼彈，掀起一場「金龍風暴」。政府再次出手打房，房貸資金明顯緊縮，種種利空條件，也讓房市降溫十分有感。
十月開始，已經好久沒有接到房仲業者電話的我，也接到了好幾次探詢是否有意願看房的電話，足見這次的信用管制確實對市場帶來不小的壓力，這幾年的賣方優勢也漸漸鬆動。
房地產是一種特別的資產
相較於股票、ETF等增值性資產，人們對房地產的喜愛或許更勝一籌，因為房地產是所有資產類別中唯一具有實用性並且能長期增值和創造現金流的資產。
雖然今年以來，台灣加權股價指數報酬率至截稿日為止為 28.15%，而台灣信義房價指數報酬率則為 8.87%，相較之下，股市的漲幅更為亮眼。
然而若把時間週期拉長來看，長期能在股市中獲利的贏家是少數，但在房產市場中贏家則是多數，主要原因是房產的流動性不如股票，大部分的人都是「長期持有」，在通貨膨脹和時間複利的加乘之下，資產有足夠的條件穩穩地長大，另一方面房貸也具有「槓桿效果」，利率是所有貸款中最低的，加上華人社會「有土斯有財」的想法，房地產遂成為國人資產配置中不可或缺的一環。
自住與投資的平衡之道
然而，對於年輕人來說，高房價帶來的壓力也不容小覷，據全球最大的統計資料庫之一NUMBEO統計，台灣歷年房價所得比全球排名大多位於前二十名以內，顯示購屋負擔跟其他國家相比較為沉重。
雖然買房絕非易事，但若是希望將房產納入資產配置中並且是人生的目標之一，有三個面向可供讀者參考。
1.區分自住與投資心態
許多人買房時混淆了自住和投資的概念。如果是純自住需求就不應過於在意房價漲跌，而應該像購買其他家電用品或汽車一樣，接受合理範圍的折舊。
許多人將買房視為投資獲利的手段，雖然房地產確實具有投資價值，但自住與投資的考量並不相通，如果有自住需求就應回歸居住本質，以「愛」和「家」的角度出發，將房子視為安身立命之所，不必過度在意房價波動。多數人買房時將投資與自住混為一談，不但無益於財務目標的達成，更是買房最大的迷思。
2.以長期持有的心態來看待房產
長期來看，台灣房價仍是漲多跌少。以 2003年至今的二十二年間為例，只有四年出現下跌，因此長期持有房產仍是相對安全的投資。
現階段房子雖然貴，但不要因為買不起理想地段而卻步，建議可以退而求其次選擇交通便利、價格相對低廉的區域，先以能夠負擔的物件為首要考量，其實，每個人的購屋條件並非絕對的，隨著個人資產與收入成長，將來仍然有機會買到理想的地段與房型。
3.以房養老
近年來有越來越多五、六十歲的民眾開始面臨購屋問題，主因是年長者租屋相對困難，退休金也難以負擔養老院費用，而後悔年輕時沒有買房。
如前面所述，房地產不僅可滿足自住需求也是資產的一環，以養老的角度來看，買房是一個不錯的選項，未來即使入住養老院，也能將房屋出售作為養老金。
理性看待房地產市場 根據自身情況做出明智選擇
相較於股票，房地產是實質物件，不會因經營不善而有下市風險。當然，並非所有的人都要買房，設定符合人生目標的財務目標，並選擇適合自己的配置工具，才能達到最佳效果。
在當前房價高漲的環境下，我們需要理性看待房地產市場。對於自住需求，不應過分糾結於短期價格波動；對於投資需求，則要充分考慮長期趨勢和自身能力。
無論是首次購房的年輕人，還是考慮養老的熟齡族，都可以根據自身情況做出明智的選擇。重要的是要區分自住和投資需求，選擇適合自己的區域和時機，並保持長期視角。
