商業不動產不受政府打房影響，2024年交易火熱，而隨著AI應用科技的擴廠需求，以及零售、電商對倉儲及物流的布局，工業地產仍是投資趨勢。
政府為了打炒房，於2023年進行《平均地權條例》修法，限縮了預售市場的炒作空間，但該修法「打住不打商」，使得今(2024)年以來，商用不動產交易仍熱火朝天，其中，倉儲物流業更是明日之星，連壽險業者都搶進。
商用不動產交易寫近十年第二高
根據第一太平戴維斯截至今年十二月九日的統計，大型商用不動產交易金額達1,539億元，比去年同期增加8%，寫下近十年來第二高紀錄(圖一)。
土地交易方面(大型土地與地上權)，雖然九月起受到央行第七波選擇性信用管制衝擊，但前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2,327億元，年增率達到90%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁(圖二)。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，受惠於AI應用推動科技產品需求成長，2024年台灣經濟成長率與出口表現亮眼，帶動商用不動產市場買氣，科技業連續二年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中六成五集中在廠房，三成配置在廠辦。
區域方面，園區的群聚性以及完整配套設施成為科技業評估重點，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。
此外，土地市場則是經歷劇烈變化的一年，隨著年初預售屋市場買氣急升，建商購地動能快速復甦，第三季甚至創下單季土地交易千億元的規模。但隨著央行公布第七波選擇性信用管制在九月二十日上路，土地買氣急速降溫，合計建商全年度購置土地金額為1,600億元，但在前三季的挹注下，建商全年購地規模成長超過一倍。土地交易熱門區域由台中以562億元位居第一，桃園與高雄則以434億元與384億元排名其後。
保險業異軍突起 搶進工業用地
建商仍是土地交易的最大買方，但第一太平戴維斯發現，保險業異軍突起成為土地市場第二大買方，投入金額達218億元，其中，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地。
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，隨著保險業不動產投資門檻的提高，相較於市區不動產投報率低於3%，物流不動產普遍較高的租金投報率，成為保險業投資布局的新藍海。
丁玟甄指出，保險業過往在資產布局上多採只進不出，前幾年因為防疫顯保單事件，多家產險公司陸續出售手中不動產，或者是因為升息與避險成本等因素，造成資本適足率不足而進行資產調節。
今年度則有不少保險業也趁著這波房市高點，將長期持有的非核心資產出售獲利了結，包括分層辦公室、內科廠辦、土地等，根據統計2024年保險業出售不動產金額合計達116億元，規模為近三3年新高(表一)。
但奇特的是，上半年大賣，保險業者卻在下半年轉賣為買，從中又可看出，倉儲物流業受到保險業者的青睞。
丁玟甄表示，隨著產品生命週期縮短，物流布局是全台零售業在數位革命浪潮勝出的關鍵，包括統一、全家、全聯等幾大零售巨頭，以及像是MOMO等業者皆注資建構品牌物流網絡以提升效率。
而保險業搶進，主要是看好大型倉儲物流收益穩定、投報率佳，以及市場尚未飽和，未來發展空間大而積極進場。
丁玟甄表示，布局最早的是國泰人壽，與永聯物流合作建廠，近年則有像富邦人壽因應集團電商品牌MOMO快速成長，購地建置物流中心。而全球人壽、南山人壽、台灣人壽以購置現有物流倉儲物件出租為主。今年，台新人壽更是投資53多億元購地，自行開發物流中心。
她說，大型物流倉儲租戶主要是大型品牌，契約年限長，符合壽險業長期穩健的資產配置需求，目前北台灣投報率約3.3%至3.5%，南台灣可達5%，若自行建置更高，表現優於傳統不動產(表二)。
壽險業手握近四百億投資動能
第一太平戴維斯總經理陳逸鴻指出，依照過往的資料，保險業每年投入不動產市場的量能介於200-400億元之間不等。保險業長期都有布局不動產市場的規劃，但近幾年因為升息導致不動產投資最低投報率由最低的2.345%上升到目前2.97%，也使得過往偏好的投資標的不動產類型，例如市區辦公室與內湖科學園區廠辦，無法符合投報率要求，因此轉進投資台南、新竹、桃園等地區的物流倉儲與廠辦。
近四年，保險業在物流倉儲與物流倉儲之土地的總投入金額達255億元，占整體保險業不動產投資金額的二成，已成為保險業布局一大重點，若加計營造費用，總投入金額更加大幅增加。
陳逸鴻表示，為因應利率短期升高，導致保險業投資評估不確定性擴大，保險局在今年十月公布的保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案，將改以近五年中華郵政每年一月一日牌告二年期定存利率平均值加計5碼。
明年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，如此，將可擴大保險業的可投資物件範圍，以目前雙北市廠辦投報率在2.6%至2.9%，台中辦公室為3.0%至3.5%，桃竹地區物流約在3.3%至3.5%，皆為保險業可以布局的範圍內。
多家壽險也採取量身打造物流倉儲的合作方式，透過保險業投注資金購地與營造，由專業物流業者承租提供租金收益的方式，提升租金投報率(表三)。
陳逸鴻說，依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。
陳逸鴻指出，目前物流倉儲的終端使用者，例如零售、電商、科技業者等，大多是採取承租倉儲的方式，但近期有觀察到，部分大型零售品牌，由於倉儲租金逐漸上升，再加上需求面積持續成長，從長期成本面考量，部分業者開始有購置現有倉儲或購地自建的計畫。
黃瑞楠表示，近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為明年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但AI供應鏈的增長有望穩定，主計處預估2025年台灣經濟成長率為3.29%，有助於企業持續投資擴產。
展望明年，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。
投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。
倉儲物流業吸睛度高
丁玟甄指出，近年網購市場持續成長，除富邦MOMO、蝦皮、PChome等既有大型電商平台，還有國外淘寶、酷澎等品牌進軍台灣，傳統倉儲模式高人力、低效率架構，已無法滿足市場追求靈活快速，同時又希望壓低成本的期待。
尤其現今社會面臨人力短缺問題，勞動成本提升，使得倉儲物流業者積極朝向自動化與專業化發展，結合第三方物流服務，打造一站式規模經營。
此外，國內科技業受惠於AI浪潮帶動整體產業鏈，出口市場穩定增長，具更精確、高效的物流配送需求。倉儲物流業者除了提升倉儲容量與作業效率外，也必須加強設備、服務品質，包括：透過自動倉儲機器人及自動揀貨設備，加速作業效率；利用垂直空間最大化倉儲容量，提升空間利用率；機械化運作結合數據管理系統，減少人力依賴與人工錯誤等。
再者，自2020年《工廠管理輔導法》修訂施行，及期間幾起大型倉儲物流廠房祝融案件後，對於農地違章工廠查緝、消防安檢與公共安全標準越趨嚴格，業者必須加強消防設施與安全設計，以確保新建廠房符合相關規範。也觀察到越來越多業者響應永續，打造綠色智慧倉儲，減少營運過程碳排放，提升企業的長期競爭力與永續價值。
全球投資者看中亞太區
高力國際則發布「2025年全球投資者展望─亞太地區報告」，報告中說明高達69%受訪者表示，五年內會將全球資產管理規模裡的30%以上配置在亞太區，而67%的受訪者也說2025年會持續在於亞太區域內投資。
高力國際研究部董事梁儀盈認為，對於全球投資者來說，亞太區可以說是經濟活動的重鎮，更是拉抬全球經濟成長的火車頭，也提供多元的投資機會，涵蓋傳統的住宅、商業、工業和物流領域，甚至資料中心或樂齡不動產等。
針對投資人看好的產品別，梁儀盈指出，明年最受投資人追捧的產品是工業及倉儲物流，而在這個類別中又以「大型倉儲」及「最後一哩物流(或稱last-mile distribution)」最受期待。
高力國際董事總經理劉學龍認為，受惠電子業先進製程優勢，推升工業地產需求，尤其今年工業及倉儲物流的成交量創歷史新高，占整體交易量比重高達七成以上，也預期明年仍以工業地產主導投資市場。
展望明年市場，劉學龍認為由美國聯準會開啟的降息第一槍可望讓全球接力，投資人認為利率調降讓資金成本降低，有助於交易量的提升，對投資市場係正面影響。而隨著這兩年買賣雙方價格認知差距逐漸縮小，以及投資人對於商辦及倉儲物流產品興趣的增加，2025年跨境投資與市場回溫的機會提高。
工業地產交易持續火
有關工業地產的交易持續上升，CBRE世邦魏理仕研究部主管李嘉玶也談到，2024上半年全台工業地產成交金額共計新台幣540億元，年增率達37%，創近三年同期最高交易水準(圖三)。
主要可歸功於工業土地及廠房購買金額皆呈高雙位數增長。隨著終端產品庫存去化、人工智慧(AI)相關產品需求增加，不少製造業者轉為積極規劃擴增產能，工業地產市場因而逐漸擺脫前一年偏向保守的置產氛圍。
觀察上半年各類型工業地產交易，工業土地在去年同期邁入2019年美中貿易戰升溫以來的冷靜期後，於今年迎向強勁復甦。
李嘉玶指出，隨台灣出口貿易持續復甦，製造業廠商啟動擴產步伐加快，帶動上半年全台工業土地交易，自去年同期的近五年最低量，大幅回升63%至新台幣234億元。與此同時，全台廠房交易亦獲得自用型買方青睞，買賣金額年增48%至159億元。
上半年工業土地交易大幅成長，主要受惠於多家電子零組件業者及傳產廠商於北中南各縣市出手購地，期間最大筆的自用型業者購地交易，為長春人造樹脂廠以逾新台幣30億元取得彰濱產業園區內五萬八千坪土地，預計將投資興建廠房。
企業置產需求增 壽險業鎖定南部廠房
2024上半年間，自用型買家購置工業地金額約新台幣167億元，較上年同期大增53%，而其投入添購廠房及廠辦的總金額則微增1%至新台幣243億元。
考量到市場上優質廠 房出售案件有限，過去半年內部分企業選擇購入相鄰地區之工業用地，並將打造生產基地。儘管多數成熟產業聚落的資產價格已高，當有合適物件釋出時，仍不乏實力雄厚的企業展現購買意願。
如今年一月，台達電子以新台幣近48億元向南山人壽買下位於內科文德段的兩棟廠辦大樓，計畫於現有租約到期後改作自用。
李嘉玶表示，央行於今年三月升息半碼，使得保險業投資不動產最低收益率升抵2.97%，寫下金管會規範門檻以來最高水準。
有鑑於收益率限制上升，部分持續關注不動產市場的保險業者及早轉往中南部尋覓投資機會，上半年見到台新人壽、南山人壽分別以新台幣逾14億元、11億元取得台南市廠房，推估租金報酬率均有約4.5%之水準。
全台工業地價續走揚
統計各縣市成交案件數量，上半年工業土地交易以台南、新北、桃園等地區相對熱絡。其中台南市平均地價相對較低，自用型買方單筆購地規模可達數千坪之譜，新北市及桃園市則因地理位置良好、產業資源豐富，即便土地單價高昂，依舊備受廠商喜愛。
伴隨工業地產需求升溫，今年上半年全台平均工業地價年成長5.3%。各區域中，北部交易較為零星，然在供給有限的情況下，少數產業園區地價持續上探新高，如新竹產業園區的高價格帶已達每坪25萬至30萬元。受惠於土地交易漸趨熱絡，中南部地價延續先前多季的強勁漲勢，於上半年各別年增近7% 。
此外，今年上半年全台產業園區平均地價年成長5.3%，每地坪達到15.7萬元，工業土地價格漲勢不斷，主要仍以中南部價格漲幅較為明顯，除受到區域價格基數偏低影響，少部分園區成交價格跳脫先前行情，亦是推升區域平均地價的原因之一(圖四)。
李嘉玶指出，自今年八月起，透過《境外資金匯回專法》回流的台商境外資金，其所受規範之五年閉鎖期將陸續屆滿，並應分三年逐年提領。據央行說明，尚未運用資金總計約新台幣1380億元，初估每年至多可提取400多億元，且可自由運用在國內外投資。
世邦魏理仕預期，廠商可運用資金水位提升下，工業地產將是最為受惠的商用不動產類別，全台平均工業地價將延續上揚走勢，但自用型買方對於各地區的追價意願並不一致，預料僅少數熱門工業區及鄰近區域之新成交單價有機會突破高點。
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