買不起房子，就來買不動產基金吧！今年以來平均的報酬率達2成，比台北市的租金收益要高，專家認為今年至少還有2成的漲幅率。薪水不漲，物價在漲，許多人巴望著投資能帶來額外報酬，然而今年以來，除了日本市場還在持續爆衝之外，中國大陸、台灣的股市都不盡如人意，美股則陷入高檔整理，許多人的對於現有的投資狀況感到不知所措。根據美盛環球資產管理針對有錢人所進行的調查結果顯示，台灣的投資人對於投資標的的期望報酬率為一○％，與市場實際投資報酬率六％有四個百分點的差距，其中有五五％的投資人明確地表示「投資組合所締造的收益遠低於他們的期望」，僅有六％的投資人滿意投資工具所帶來的收益。如果你的實際報酬狀況也跟多數人一樣，期望報酬與實際報酬存在落差，那就千萬不要錯過本期要介紹的不動產基金。所謂的不動產基金其主要的投資內容可以分為兩大塊，一個是REITs(見小辭典)，主要的收益來源為穩定的利息，依據法規比重必須超過六成；另一個則是地產相關公司的股票，藉由股票的表現來賺取價差。因為今年以來，全球REITs市場行情強強滾，在日本政府積極實施量化寬鬆政策及美國經濟溫和擴張情況下，累計年初至今報酬表現(美元計價)，亞太地區上漲二三·一％最佳，北美地區上漲一二·一％次之，澳洲及歐洲地區分別上漲一一·五％、二·四％(見圖)。不動產市場 多頭至少到二○一四年元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝強調，不動產的景氣循環長達五年，這一波不動產從二○○九年開始起漲，預估至少要到二○一四年才有可能轉變，而且美國、日本等主要成熟國家的房地產從去年下半年才開始動起來，現在才在起漲點，投資人不用擔心接下來會「漲不動」。「我認為二○一三年不動產基金還有機會再漲一成到兩成。」群益全球不動產平衡式基金經理人李運婷說，雖然第一季不動產基金的報酬率已經接近兩成，不過接下來若全球主要國家政策「助燃」經濟復甦，特別是美國及日本，將有助於不動產基金再創亮眼的報酬。從全球投資環境來看，主要國家政府積極在印鈔票，再加上全球主要國家都處於低利率的環境，這些熱錢肯定會流向較有收益的標的，在此提供了具備固定收益功能的REITs一個很好的表現機會。因為相較於美國十年期公債殖利率只有一·七％，美國S&P500股票股票只有二％，REITs卻能提供超過四％的股利，且每年還會以一○％的速度成長，相對吸引人。難怪今年以來，REITs每周吸金高達五到十億美元，這樣的現象還會持續，因為美國政府已經宣誓要拯救經濟，且施政的重點就在房地產；日本政府每月狂印鈔票，其中一部分就是拿去買日本REITs，對於REITs的價格將有所支撐。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍表示，去年以來，REITs市場交易量即有穩健回升之勢，主要是來自於穩定的租金投報率，持續吸引投資人進入商用不動產市場，致使市場交易量持續好轉，亦提振資產價格表現。而就今年來看，因全球資金環境依舊寬鬆，使得不動產市場吸引力有增無減；以資產價格評估，除了歐洲地區基本面偏弱，北美以及隸屬亞太地區的日本不動產之資產價格均見回升，未來一年在新增供給仍然偏緊、需求溫和增長的情況下，預期美、日兩大區域之REITs資產價格將持續回升。房地產景氣、利率 都是風險因素不過，投資REITs也不是全然無風險，最大的風險就在於不動產市場的景氣，包括：房地產供需狀況、人口、與就業數據都是影響因子。若當地就業率上升，意味辦公大樓、廠辦的承租率不致下降，REITs的租金收益將提升。若景氣不佳使空置率上升、租金下降，進而影響REITs每年度可分配的收益。此外，市場利率高低，亦會影響投資人持有REITs的意願。雖然利率走勢與REITs表現無絕對相關，而且REITs的高股利率往往高過消費物價增長率，但利率上升會使借貸成本增加降低槓桿報酬，投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品。亨德森遠見全球地產股票基金經理人Patrick Sumner 表示，未來較需留意的風險主要還是利率動向，但目前看來還不值得擔憂。如果利率是因經濟加速成長而由通膨帶動拉升，則具有優質資產的REITs以及地產開發商也都將受惠經濟的成長。並且，美國、日本政府都在施行寬鬆貨幣政策，目的在於激勵景氣復甦，因此專家認為，在美、日國家的帶頭下，房地產多頭才正要開始！多頭一：不動產行情燒滾滾 最看好日本李文孝表示，新央行的寬鬆貨幣政策直指日本REITs，每年的平均股利達四％，東京商辦從去年中的高點之後一路往下走，已經在低檔徘徊好一陣子；今年在景氣及商業活動活絡的激勵之下，將有助於提高東京商辦的租金收益率，預估每年將有五~一○％的成長空間。因此他在今年以來就不斷加碼日本市場，其投資配置比重從兩成拉到最高到三成，第一季逢高部分獲利了結，現在比重達二二％，未來還會再找機會加碼日本不動產市場。楊慈珍則認為，日本政府寬鬆政策利多，加上日本住宅待售庫存降至十八年來低點，使得營建商對房市未來看法轉佳，新屋開工逐步脫離底部，預期在政府寬鬆貨幣政策推升下，今年土地價格可望出現正成長。至於在中國房市方面，儘管政策不斷打壓重要城市的房價，而前一陣子大陸社科院所推出的《藍皮書》更宣稱，預計今年大陸房價總體將趨於「穩定」，讓外界對於中國的房市產生不抱太大的期望。對此，聯博亞太地產基金經理人徐正達表示，短期而言，亞太不動產市場的焦點在於大陸政府對房地產市場的調控。整體來看，調控措施未超過國五條細則，投資人不用過度悲觀，建議下跌可尋找買點，靜候政策和後續影響趨勢進一步明朗化後的反彈。多頭二：政策利多 美房市升溫以美國不動產市場來看，新屋及成屋待售庫存處於歷史低位，營建商積極開工回補房屋庫存，目前新屋開工及營建許可數據已接近四年高點，房市興建活動熱絡，而政府透過量化寬鬆所營造的低房貸利率，有效推升民眾購屋意願，目前房市銷售已回升至三年來高點。《藍皮書》也提到，二○一二年美國房地產市場銷售和價格雙雙觸底回升，新建房屋平均售價從二○一一年底的均價二十六·三萬美元升到二○一二年底的三十萬美元以上，二○一三年美國房地產市場仍將延續量價齊升的態勢。「美國正處於觸底回升階段，按照美國房地產周期的歷史情況推斷，該上升趨勢大致能維持五到七年，有較大的上漲空間，所以投資大陸樓市不如去美國買房地產。」《藍皮書》說。楊慈珍也認為，美國政府積極拯救房地產市場，更針對「溺水戶」推出特別的貸款方案，減少法拍屋的數量，並且，今年將維持低利率的環境，將有助於民眾貸款購屋及繼續持有房屋的意願，因此相對看好美國房市。因此第一金全球不動產證券化基金的投資配置以日本搭配美國市場為主，前者比重達三成，後者達兩成。不動產基金 以REITs為主目前國內有多檔不動產基金，依投資類型主要可以分為「房地產基金」以及「不動產證券化基金」，前者以投資全球主要國家的房地產股票為主，波動及風險相對較大；後者則依據規定，其投資在REITs的比重至少就要占六成以上，其餘則可投資在地產公司。就地區別來看，多數的不動產基金是以「全球化」的布局為主，但雖然投資遍及全球，現階段多以美國、日本為主，再搭配新加坡、澳洲、香港等地的投資標的。此外，還有「亞太」及「歐洲」地產基金，共三大類型。楊慈珍表示，今年以來，因為日本REITs大漲超過六成，優於美國、歐洲、新加坡及澳洲，因此基金配置在日本比重較高的績效通常都會優於同類型基金。因此建議投資人在選擇適合加碼的地產基金的時候，除了避開「歐洲」型的地產基金之外，可以從「全球型」及「亞太型」地產基金去做進一步篩選。值得注意的是，並非「全球型」的日本配置比重就會低於「亞太型」地產基金，舉例來說，「瑞銀亞洲全方位不動產基金」投資在日本市場的比重約三○％，而「元大寶來全球地產建設入息基金︱不配息型」雖是以全球區域投資為主，但配置在日本的比重也有二九％。選地產基金 看日本比重以績效來看，過去一年「亞太地產」績效遠高於「全球型」地產基金，但是今年以來兩個區域報酬表現差距縮小，八檔亞太地區地產基金報酬率平均達一六·一九％，十七檔全球型地產基金平均報酬率為一四·二二％(表一)。其中，一年內的報酬率表現一路領先的全球型地產基金為元大寶來不動產證券化基金，今年以來賺二一·七五％，長線表現較佳的則為亨德森全球地產股票基金，持有四年的報酬率高達一○五·四六％。此外，有些不動產基金還設有配息的機制，像是元大寶來全球地產建設入息基金，其過去年配息約二·五~三％，摩根環球地產入息基金也有配息功能，適合退休族或每個月需要固定現金支出的投資人。較特別的是，群益也有發全球不動產平衡式基金，股債比約七比三，股票主要投資在REITs，債則以投資等級債為主，並且設有配息機制，年化約二~三％，算是所有地產基金當中較為保守操作的一檔基金。此外，一年內的報酬率表現較佳的亞太地產基金則多為境外基金，包括亨德森亞太地產股票基金、瑞銀亞洲全方位不動產基金，今年以來的報酬率都有兩成，其投資日本的比重也相對較高，都有三成以上(表二)。不過，群益全球不動產平衡式基金經理人李運婷認為，今年第一季全球不動產市場已經漲多，現階段進場的風險有點過高，建議空手者想要進場，等到第二季再找買點。本期特別選出四檔短、中、長期績效都優於同類型基金的地產基金，各包含兩檔全球型地產基金及兩檔亞太型地產基金，搭配其基金投資在日本市場的比重都相當高，由於日本地產行情持續看漲，因此日本配置比重越高者，將有助於接下來該檔基金的績效表現。什麼是REITs？Real Estate Investment Trust，中文名稱為「不動產投資信託」，是資產證券化商品之一，以發行受益憑證方式銷售給投資大眾。投資概念類似共同基金，為結合投資大眾資金，投資於各種行業的房地產(如購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等)，並管理其不動產資產，包括商業(店舖、商場、購物中心、停車場、酒店、辦公室)、工業、醫療服務及住宅等物業，其潛在收入來自於租金與房地產價格增值之收益。REITs中長期報酬率優於股債市，波動度與全球股市相當。獲利來源除了有高現金股息外，還有來自於價格成長的資本利得。其主要的現金流量來自租金收入、管理維修費用及承租率等，收入相對穩定。這幾年在股市震盪幅度加大下，機構投資人對報酬率的要求以能夠提供穩健增長者為主，因此具有穩健投資屬性的REITs，便成為近來市場投資新寵。加上近年來實質利率水位仍偏低、商用不動產基本面改善、購併(M&A)活動熱絡、以及高配息的訴求，使REITs在市場資金追捧下，連續多年有亮麗表現。 基金經理人看法元大寶來全球地產建設入息基金經理人李文孝不動產的景氣循環長達五年，這一波不動產從二○○九年開始起漲，預估至少要到二○一四年才有可能轉變。群益全球不動產平衡式基金經理人李運婷今年以來不動產基金已經上漲一成多，但我認為接下來還會再漲，至少還有機會再漲一成到兩成。第一金投信全球不動產證券化基金經理人楊慈珍去年以來，REITs市場交易量即有穩健回升之勢，主要是來自於穩定的租金投報率，致使市場交易量持續好轉，亦提振資產價格表現。亨德森遠見全球地產股票基金經理人Patrick Sumner未來較為要留意的風險主要還是利率動向，但目前看來還不值得擔憂。
