竹北張小姐問:因為有想要買房子自住,在看預售屋的過程,有聽到代銷業務人員說,自己付的訂金及將來的工程款,都會存入建商在銀行開立的信託專戶內,不用擔心。不禁好奇所謂「信託」究竟是怎麼一回事呢?答:與不動產信託有關的種類有很多種,就大多數的新成屋或中古屋買賣來說,與消費者最有關係的,是「不動產買賣價金信託」。根據土地銀行在官網上的解釋:「不動產買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約,由買方依約定付款時程將買賣價金存入信託專戶,賣方將產權過戶文件交付地政士向地政機關辦理產權移轉予買方,俟產權過戶完成後,由受託銀行將買方存入信託專戶之價金交付予賣方,以保障買賣雙方交易安全的一種信託機制。」其流程包括:1買賣雙方簽訂買賣契約。2買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約。3受託銀行開立信託專戶,信託財產獨立設帳保管。4買方依付款時程交付價金,存入信託專戶。5賣方交付過戶文件。6地政士辦理產權過戶。7過戶完成,受託銀行交付價金予賣方。8受託銀行辦理結算分配,信託關係結束。至於張小姐所提出的預售屋,在實務上是與上述情況雷同的,只不過,因為是預售屋,就存在「萬一已經繳了不少工程款,但建商蓋到一半卻落跑了,該怎麼辦?」的問題。往昔幾波房市由多頭轉空頭、景氣走下坡時,不少建商因資金周轉不靈,確實常有「落跑」的情況發生;消費者在簽訂預售屋買賣契約書之後,依工程進度逐期支付工程款,一旦錢都繳給建商,卻遭建商「捲款潛逃」,而房子還沒蓋好,根本沒辦法辦理過戶,更甭談產權,很可能一生積蓄就此付諸流水。即便打官司,贏了訴訟,問題還是無法圓滿解決。因此,自從「信託管理辦法」公布實施後,近些年建商為加強消費者下訂購屋的信心,都會透過銀行「信託專戶」,讓已訂購戶所繳的每一分錢,都存入專戶內做「專款專用」,也就是建商要等到房子蓋好之後,才能從銀行的「信託專戶」提領客戶的購屋款,不致發生錢繳到建商口袋,卻遭建商挪用之情事。因為一旦資金發生缺口,沒錢支付工程款,最後「落跑」的骨牌效應就會一一浮現,因此對消費者來說,買賣過程若能透過銀行「信託專戶」,必然較有保障。在此必須一再提醒,不論房屋價格多便宜,還是謹記「安全第一」為宜。(顏瓊真整理)