房市走空５大警訊 房市景氣差，建商也不得不低頭，降價及送裝潢等招數盡出，今年甚至出現500萬元以下的「小小宅」，消費者購買前要衡量貸款好不好申辦的問題。由全坤建設興建、位於萬華區環河南路的「全坤雲峰」豪宅案，日前宣布開價直接打「七五折」，引起市場震撼，直言建商受打房影響，不得不降價搶客人了！不過，全坤建設總經理廖學新否認看壞行情，他說，因為房地合一稅在明(二○一六)年一月一日實施，對新成屋來說，下半年進場購屋的消費者可避過房地合一稅，而消費者與其等到明年也要議價，不如現在就「讓利」，直接降價七五折給消費者。建商降價 房價打七五折負責銷售的創意家行銷副董事長朱良能表示，以往台北市水岸景觀第一排的產品比信義計畫區的產品還要稀有，去年以前幾乎都是區域的最高價，建設公司一定惜售，因為土地要再取得，幾乎是不可能的任務。這次「全坤雲峰」以在台北市淡水河第一排的無敵河景產品用「七五折」的不二價銷售，也是前所未有的策略，目的是希望在今年底前清除購屋者對價格還會繼續下修的觀望心態，讓真正自住或投資的購屋者能有購買新成屋享受房地合一稅實施前適用舊制的好處，同時也能在現階段就用預期兩年後的修正價格買到便宜稀有的產品，享受稅制與價格兩大優惠。 面對全坤建設為由多轉空的房市，開了降價二成五的第一槍，莫非房價下修幅度，會如前台北副市長張金鶚於任內所喊的「至少跌三成」嗎？而未來房價走勢又將如何呢？看到全坤建設的動作，一些在台北市推案，尤其是豪宅案的建商私下都說，造成台北市豪宅買氣結冰幾近「零成交」的始作俑者，非張金鶚莫屬。據指出，依法令規定，房屋稅的「稅基」調整是地方政府權責，「稅率」的調整則要經過立法院三讀通過，屬於「雙頭馬車」，兩單位未互相協調下，造成房屋稅的稅基及稅率在同一年度同步調整，台北市在調高稅基後，立法院又通過房屋稅從一．二％調高至一．五％，最高可至三．六％。張金鶚在卸任前，主導台北市房屋稅稅基的調整案，在結合「豪宅稅」、「囤房稅」及調高「房屋構造單價成本」的情況下，再加上稅率調高，造成去年七月一日後取得使用執照、位處精華區、坪數大的新高總價住宅首當其衝，房屋稅暴增。豪宅房屋稅超貴 年繳三、四百萬市場傳言，包括「富創Ｄ３案」、「大陸建設Ｂ７案」、「寶豐隆Ｄ５案」、「冠德興雅案」、「陶朱隱園」及「聯勤信義案」等六大建案，未來房屋稅都相當可觀，推估至少四百萬元。「房屋稅一年要繳四百萬元，以一般人持有房屋大約三十年來算，屆時，總共繳了一．二億元！」房仲業私下說，如果現在買了上億元的豪宅，在持有三十年後(未計房價是否增值)，等於是將房子「送給」政府了。房仲業者表示，近幾年政府又調高公告地價及公告現值，前者會增加每年要繳的地價稅，後者，則在房子出售時，要課土地增值稅；由「房屋稅」、「地價稅」到「土地增值稅」都往上調高的情況下，買房(尤其是豪宅)的持有成本只要增加，自然抑制買氣，而不得不讓人悲觀看待房市後市。在建商開始有降價動作後，根據《住展》雜誌企研室經理何世昌表示，目前市場開始降價的建案，看屋及成交組數都較房地合一稅拍板前成長一至三成，但若沒有降價，或是持續開高價的建案，成交組數就不太理想。根據了解，民國七十七年至七十九年，房市大多頭行情時，房價有「一日三市」，也就是早上的價格，到了下午又往上增加，而晚上的開價又比下午高。至於這一波從二○○三年ＳＡＲＳ過後往上漲，投資(機)客炒房追價，雖不至於「一日三市」，但因屬於賣方市場，各接待中心，尤其是豪宅預售屋的案場，若是事前沒有預約，臨時要去看屋，往往會被警衛擋駕。但自政府打房後，房市成交量急凍，到去年只剩下三十二萬五九八棟，民眾開始期待「降價」，整個房市驟然從「賣方市場」變成「買方市場」。房市走空五大觀察點房市走空的氛圍愈來愈濃，包括現象一、建商或代銷業者不蓋接待中心：根據《好房網不動產週報》統計，建商或代銷業者「省很大」，為了撙節開銷，大台北地區有高達十七個建案不蓋接待中心，直接租附近的店面進行銷售。《住展》雜誌指出，有的代銷業者甚至出現「棄戰」狀況，開始縮減接待中心人力，或是平常連冷氣都捨不得開，有建案還把人員全撤走，只在接待中心外留電話或名冊，讓有意看房子的買方主動來聯絡。現象二、超低自備款或工程零付款：興富發在今年四月下旬啟動優惠購屋策略，包括北中南的預售屋或成屋，都打出「一成低自備款交屋」的促銷；有些建商則推工程期間零付款，甚至面對交屋時，購屋者恐無法從銀行貸到八成時，建商還祭出「交屋後公司優惠付款」的誘因，希望消費者進場。現象三、買屋送裝潢、家電：房仲業者談到，當建商或代銷公司走到這一步，大都是房市不好時，如二○○八下半年金融海嘯，就有代銷業者以此來吸客。現象四、送贈品：目前在淡水地區的廣告看板，就有「海洋都心」打出看屋免費體驗射箭的樂趣，能有此活動，主要是代銷業者為甲山林廣告，董事長祝文宇是中華民國射箭協會理事長，該射箭場地是他捐贈成立，故「一兼兩顧」；另有建商則推出賞屋送電影票、咖啡券、超商禮券的促銷方式。另外，海悅廣告在機場捷運線周邊有五個代銷案，就打出賞屋送五百元儲值悠遊卡，賞完五案，就有二千五百元，希望搭機場線年底通車誘因，吸引有意在沿線購屋者上門賞屋。不過，也有建商「下重本」，如台中市總太建設為促銷「日出行館」案，就打出「買屋送好禮四選一」活動，只要買屋，可任選「中華賓士Smart汽車」、「哈雷重機」、「二十年免停車費」或送「平面車位」。高雄地區的京城建設則宣布推出「百分百成家」優惠方案，分別是「湖立方」購屋者贈送價值一百五十萬元賓士A160車款，「如意」及「水森林」案則送全屋裝潢，約房價一成，最令外界震撼的是兩方案均能折現(折屋款)，等於是「送很大」。現象五、降價風已起：像全坤建設的「全坤雲峰」開價直接打七五折，又如京城建商送汽車或裝潢款，購屋者可選擇折現，等於是另一種降價；此外，海悅廣告在土城建案降價一成，大同公司關係企業在土城推的「大同莊園」也降價一成。《好房網不動產週報》社長倪子仁表示，土城引爆降價一成，將使新北市降價風潮從土城開始往外蔓延，板橋、三重、新莊、三峽、鶯歌、中和、樹林與新店將首先面臨降價比價的效應，年底前降價一成是可預期的。衰退注意的「黃藍燈」建商面對不景氣，不得不降價因應，根據《住展》雜誌的調查，六月房市風向球六大觀察指標有三個指標分數下滑、二項持平，另有一項上揚，總分為三十二．九分，對應燈號為「衰退注意」的「黃藍燈」，且已是連續四個月亮出黃藍燈。何世昌表示，在衰退注意的六月，預售屋推案以大台北量體較多，總銷金額逾十五億以上的指標案有中山「松下國賓」，和松山「松菸墨香」、「揚昇君苑」、「新潤峰耘」，新北市則有板橋「湛然幸福時光」、永和「敦南一品」、樹林「米蘭文華」、五股「SKY1」。相對於預售市場，新成屋推案可謂熱鬧滾滾，六月首度公開的成屋量逾一千八百戶以上，是今年以來最大量，更是連續兩個月爆量。總銷金額逾十五億元以上的指標案為台北市大同「常殷品天廈」、新北市永和「永和文華苑」、三重「弘暉\u53cc囍」、桃園市龜山「龍鳳一品花園」。何世昌表示，新成屋供給量持續擴增的主因，與房地合一稅脫不了關係。業者為了搶食年底前購屋適用舊稅制的買盤，因此成屋建案不斷湧現，再刷新今年單月最大量。他認為，目前最有效的銷售方式，還是釋出廣告與增加讓價空間，才能創造人氣與買氣，而這類建案成交量比其他建案平均高出五成到二倍不等。可見房子並不是賣不掉，只要操作策略對了、價格對了，照樣能夠開出紅盤！此外，自從奢侈稅後，市場即開始流行「低總價」產品，根據《好房網不動產週報》觀察，有愈來愈多建案跳脫不出低總價的限制，將總價愈降愈低，一千萬元賣不動，於是降至六百萬元，六百萬元的總價如果還是賣不動，再降至五百萬元以下，因而有所謂的「小小宅」出現。倪子仁說，小坪數的小小宅出現在一些不該出現的區域內。以往這些小小宅只會出現在雙北市捷運站周邊，或蛋黃區的ＣＢＤ(商務中心區)內，然而包括新北市的新莊副都心、新北市的五股洲子洋重劃區、林口新市鎮、淡海新市鎮，及桃園中壢的高鐵青埔特區、新竹的竹北重劃區，都陸續出現十五～二十二坪左右的小小宅，特別是連許多大型建商都加入了小小宅低總價的戰局。小宅或套房投資的兩大思考點倪子仁表示，總價愈挖愈低、坪數愈推愈小，此舉等於是將房地產購屋結構金字塔底端的客層再往地底下挖，成了挖掘「地下室」客層的地產奇觀，充分顯示現階段建商受限於低總價而不得不推出這類產品的困窘。但他認為，市況雖不好，惟這種挖掘「地下室」客層的推案動作應該適可而止，應以緩推案及少推案來換取未來的空間。倪子仁提醒，建案為吸引想購買小小宅的首購族群，紛紛打出超低的訂金、簽約與開工款，就是要再壓低購買小小宅的門檻，然而低自備款後的本利攤還必須考量清楚。另外，金管會特別針對這類小小宅套房產品緊縮貸款成數，甚至直接要求銀行不要放貸，購屋者在購買前宜細思量。住商不動產則整理台北市上半年各類型中古屋產品與去年同期比較，十五坪以下小套房今年每坪平均單價六十九．七七萬元，比去年七十一．四六萬元掉了二．三七％，尤其松山區與信義區跌逾一成；但「十五至三十坪」兩房產品，在房市黯淡情況下不跌反漲，年增一．五一％，保值性最強。兩相對比，企研室主任徐佳馨談到，買大買小各有千秋，消費者在購屋前宜衡量自己的荷包，並衡量銀行放貸額度，多做考量。
