股價跌不休 房市下探無底洞？54934' />
台北市鄭先生問：股市從萬點行情到破8000點大關，連帶地營建類股也跌得鼻青臉腫，「營建五虎」的股價讓人不忍卒睹，是否也代表著房市會越走越差呢？答：根據證券分析師對行情的分析，台股在今(2015)年4月27日衝上萬點，指數來到了10014.28點，沒想到才4個月時間，8月21日指數卻摜破十年線，24日盤中更大跌583點，而26日收7715.59點，足足跌了2300點，而股價總市值也從4月24日28兆7837.58億元驟降至8月25日之22兆4005.16億元(可得知數字)，短短4個月之間足足蒸發了6兆3832億元，占今年GDP16.77兆元之38.06％，而股市散戶更是哀鴻遍野。千萬不要小看了「6兆元」，試看，今年我國的GDP預估值為16.77兆元，台灣股市在短短4個月內蒸發掉6兆餘元，等同於我國GDP驟減超過1/3，這對民間消費與經濟發展絕對是很大的傷害。股市跌跌不休，營建類股自然無法置身於事外，其中「營建五虎」的股價也跌了29％~50％成(見附表)，尤其興富發(2542)股價更從8字頭跌至4字頭，至於皇翔(2545)股價則腰斬，都讓投資者的心在滴血！營建類股股價表現，跟著大盤向下探底，最主要的因素還是在於政府打房的各項措施，其中尤以奢侈稅、信用管制調降房貸成數、提高房屋稅、豪宅稅及2016年1月1日將上路的房地合一稅等為主要，這一連串接踵而來的重稅，令房市不急凍也難。台灣房屋近幾年的移轉棟數，分別是2011年的36.17萬棟、2012年的32.89萬棟，2013年的37.19萬棟及2014年的32.06萬棟；而今年上半年只有13.5萬棟，依此推估，全年可能只剩下25~26萬棟。房屋移轉棟數的下降，代表著建商的預售屋或新成屋市場更難去化。今年以來，不少中小型建商不斷向我詢問：「房市的未來走向如何？」而他們普遍提及最近的隱憂，竟是「客戶不來交屋，該怎麼辦？」他們談到，客戶不來交屋，雖然可以依約收取違約金，但在房市景氣逐漸走跌情況下，該戶房屋未來的售價一定比當初預售時還低，萬一賣不出去，就會變成「餘屋」，將來要繳的房屋稅、地價稅，一項都不能少，反而會變成建商的「持有成本」，得不償失。更可怕的是，若大多數的客戶都不來「交屋」，則房市未來的「骨牌效應」將難以想像，因此，「營建五虎」股價連番下挫，除反映大盤行情外，也透露出營收的未來隱憂。過去「營建五虎」的營收表現一向都很好，每股獲利常是年賺一個股本(EPS達10元)以上；但從2014年房市出現反轉後，營建類股的好光景即呈現每況愈下之不利情勢。最近股價下跌無法止血，也在於提前反映今年的營收與獲利表現。只是，股市、房市一向被視為經濟發展的支柱產業，如今雙雙出現重挫局面，勢必更不利未來的經濟發展。雖然政府打房主要係抑制飆漲的房價，希望實現「居住正義」，但力道過急、過猛，並非良策，尤其房屋稅同步大幅調高「稅基」和「稅率」，重稅更成為壓垮房市的最後一根稻草。現階段我們仍不知政府是否意識到打房手法過於激烈，已帶來層層隱憂，縱然中央銀行於8月13日召開常務理事會議後，宣布放寬不動產信用管制措施，恐亦無法拯救急轉直下的頹勢。此次放寬不動產信用管制措施，在特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌區及桃園、中壢、龜山及蘆竹等4區，同時，豪宅、法人購置住宅和第3戶房貸的最高成數，也由5成提高至6成。央行的該項放寬管制雖是即日起生效，但房市究竟會回以怎麼樣的反應呢？等到9月初六都買賣移轉棟數，或9月下旬內政部的統計數據公布，謎底即可揭曉。
目前，有關央行的放寬管制措施，市場反應兩極，希望房價大幅下修的人批評房價還沒下跌，政府不該縮手，至於建商則是期盼提高房貸成數能夠帶動該6區的買氣，而我，則是贊同央行在適當時機做對的事，亦即這應該是一種預防性措施，避免房市崩盤墜入硬著陸陷阱，反而付出不可預知的社會成本。即使央行該做法對房市買氣的刺激效應不大，至少在今年經濟成長急遽下降至1.56%之情況下，仍能先穩住房市，避免硬著陸而導致開發商呈現資金流動性風險，連帶金融業亦陷入系統性風險。或許還是有不少人擔心此會助長投機，但試想在現階段房價節節下降、預期下跌心理愈來愈濃厚，並且早已呈現負投報率之現狀，還有誰會貿然進場？因此，當前之最佳策略，應是在超額供給愈來愈明顯之下軟著陸，讓市場供需自然調整，不必擔心，時間將會站在正確的一方。(顏瓊真整理)若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
