不動產證券化投資 台美比一比60365' />
近日國內知名房仲品牌旗下之全球資產公司宣布與銀行合作發行REITs(不動產投資信託基金)，命名「圓滿一號」，是國內近十年來第一檔REITs，也是首檔以非壽險業發行的REITs，投資標的包括台南的流行百貨商場與板橋的商辦大樓，規模逾三十億台幣，租金收益率可超過三％，並可望於年底至明年初間掛牌，為平淡已久的本土不動產證券化市場注入活水與新契機。台灣於二○○三年通過不動產證券化條例，REITs發展十多年至今，不論在交易量、發行家數皆有明顯停滯現象，成交量萎縮，流動性不足。分析本土REITs面臨問題有市場面與法律面：一、房市從二○○三年SARS後進入大多頭行情，REITs可謂「生不逢時」，投資人大多直接選擇買賣不動產獲利，而非長期投資倚重租金收益的REITs。二、十年來房價飆漲，租金卻無法跟上，收益率降低，高房價也讓REITs經營減少投資新標的以避免更降低報酬率，投資人看不到誘因，造成惡性循環。三、國內REITs經營以信託為主導，雖然公開透明、保護投資人，但過於保守僵化，投資標的侷限較多，難以積極創造利潤，造成投資人不買單。且REITs管理單位獲得報酬與基金表現並無太大關聯，管理機構也失去積極作為動機。相較於國內，美國不動產證券化的報酬率與多元性則優上許多，目前更有國內證券業者推出指數型基金(ETF)，投資人可在台直接投資道瓊美國不動產指數，為美國不動產指數中市值最大，包含一二四檔成分股，例如商辦、購物中心、出租公寓等傳統型REITs，以及值得注意的特殊型REITs如通訊電塔、資料處理中心、倉儲等現今獲利成長相當快速的產業，占比高達三九％，相較其他美國主要不動產指數來得高，也是國內沒有的REITs類型。道瓊美國不動產指數平均股利四．二％，優於美國投資級債及十年期公債殖利率，能滿足投資人收益需求，且美國景氣持續復甦，就業市場回溫，帶動不動產需求上升，有利租金增長，美國REITs出租率也來至九五％左右，優於歷史平均九三．三％的高檔水準。在美、台股市雙雙站上高檔之際，對美國不動產市場有興趣的投資朋友，參考美國REITs或ETF，不僅可穩健獲利，也可分散風險，不失為優質投資選擇。
