政府投資三千多億元航空城計畫，興起房地產投資客高度興趣，唯本刊實地採訪後發現，青埔高鐵特區因有國壽二百億元投資案，尚有短線投資利益，長線整個航空城恐有泡沫情形。二○○九年政府推動「愛台十二項建設」，其中的重點建設即為桃園航空城計畫，經歷了第一期與第二期多年的桃一機場改善、桃園捷運、青埔國際棒球場等建設領軍之後，今(二○一二)年九月，政府再度宣布投入三三六六億元建設長達八~九年的航空城第三期建設計畫，對於許多有興趣在桃園置產的民眾，在這時間點必定感到疑惑，桃園航空城是否即將啟航飛行？喊口號大於實質效益為此，本刊特別採訪《黑心建商的告白》作者Sway與《房地產賺錢筆記》作者、也是當地投資客的王派宏。其中，王派宏認為，國泰人壽標下青埔高鐵特區二十一．八八公頃區域，投資兩百億元打造商圈計畫具有短線投資價值，跟著財團跑，在高鐵特區的短打投機策略很有獲利機會；然而Sway則表示，原本八年後的建設搞到十六年後才完成，就會增加持有物件上的時間風險，航空城有可能變成「寒」空城，長線泡沫危機不可輕忽。桃園航空城一開始是亞太營運中心，而後改成自由貿易港區，現在又變成航空城，Sway侃侃而談地說：「桃園航空城四年多下來一期、二期做了那麼多建設，廠商沒有進駐就是沒有進駐。」對於政府來說，高喊了三三六六億元的投資，但是資金並不是一下子就挹注進去，總建設時間預計要到二○二一年才能完全完工。而且大多數的資金是用來買土地以及擴建桃園國際機場，光是興建桃園國際機場第三航廈就占了將近三分之一，超過九百億元。工作機會才是重劃區關鍵然而，機場本來就是國家門面，也是屬於國家的投資計畫之一，機場改善之後並不會只獨惠航空城周邊。政府那麼大投資金額，預期產生的效應與利多並非集中在航空城區域。Sway笑著說：「如果不是工作因素，一般民眾為什麼要住到機場附近？」對於一般民眾來說，買房最重要的考量因素是為了成家立業，這時候對於工作距離就會十分講究，桃園航空城能夠吸引民眾的因素，也在於它原訂規劃的「自由經濟示範區」即將由於台灣加入ＥＣＦＡ、ＴＰＰ等貿易協定而帶來廠商進駐，實現就業工作的可能性。「問題就是沒有看到工作機會。」Sway嘆了一口氣說。台灣幾個成功的重劃區如內湖科學園區、信義計畫區都是由於成功吸引廠商或是商業進入投資才得以成功，而且這兩個地方一個是靠著租稅優惠，一個是坐擁台北精華地段等因素加持之下，成為成功的典範。但是台灣這幾年還有許多新設立的工業區，如湖口科學園區、台中科學園區、台南科學園區、汐止科學園區等等，設立之後並沒有想像中的成功，能有幾個工業區都像內湖科學園區或是新竹科學園區那麼成功？捷運機場線非獨厚航空城周邊況且買房不是只看工作機會，還有許多客觀因素需要考慮，桃園航空城如果沒有增加什麼工作機會，整個區域的發展一定會嚴重受限(圖一)。淡海新市鎮就是一個不大成功的例子，值得作為民眾的借鏡。如果你的工作在桃園，桃園地區當然就適合入手，如果你的工作在台北，桃園就不適合入手。桃園雖然人口緩步增加，但影響房價的重點還是在於購屋區域能否有更多的工作機會，才能真正的吸引人口進駐。就算是短線投資，航空城其實已經沒有太多新機會與話題可以炒作，航空城只剩下捷運機場線明年即將通車。除非桃園市捷運確定開工，但這對於桃園市的利多還是大於航空城，到時候桃園市區還有投資客投機炒作的機會。但在近期遭到市場超乎預期棄標的「信義18」與「南方之星」，也反映現在的市況氛圍已不若從前，捷運通車已經不是房價的保證，回到好地段、好工程，適合自己生活方式與生活機能的好房子，才是自住客永遠明哲保身之道。桃園航空城分成許多區塊，依照在地理位置上區隔以機場與高鐵為其核心與周圍地帶，俗稱政府主導興建為「蛋黃」，民間建設為「蛋白」兩種區分。在桃園航空城多個區域當中，唯一被王派宏看上眼的，就是──高鐵特區(圖二)。九月二十四日，高鐵局決定由國泰人壽得標，將在高鐵特區二十一．八八公頃的區域投資兩百億元，首波將興建大型折扣名品購物城(Outlet)，預計二○一六年正式營運，將吸引二五○個國際品牌進駐，之後也將陸續完成企業辦公大樓與觀光旅館等提升生活機能的服務。這個私人大型投資就好比是可以吸收蛋黃與蛋白養分而形成生命的胚胎，「航空城的所有計畫，我們觀察了那麼久，只對這一項最有興趣而已。」王派宏說：「航空城其他區域也看不到有投資客願意進場的。」政府的計畫被人詬病的地方在於它的變數通常都很大，而且許多建設的結果到最後都不如預期，就像是高鐵本身搭乘人次也不盡理想。私人單位營運過程與政府相當不同，國泰人壽投入的計畫之所以有意義，在於私人財團通常為了商業利益考量，一旦動工的計畫就幾乎一定要完成，所以二○一六年購物城的落成幾乎可以當作一個確定的因素。投資客的分析再來就是計畫預測的透明度也比政府準確，國泰人壽預計每年吸引七百萬人次到此消費，王派宏慢慢地接著說：「就算不如預期打個對折，也有三百萬人次。」也就是說，在國泰人壽自己預期的一半，平均每日也會有八萬人次的觀光潮。「這比現在高鐵桃園站周邊所能帶來的人潮還要更多好幾倍。」此外，國泰人壽本身是一個資金雄厚的財團，不會像政府一樣，建設過程可能因為政府債務而停建公共工程。經常連一、兩百萬元小案件都不放過的王派宏接著說：「由於我是處女座個性的關係，我非常要求完美，但我從不貪心，不追求天價產品。在航空城我的投資策略很簡單，就是一定要能賺錢。」擬定投資策略在高鐵特區一帶的主流產品是土地與透天，但是土地貸款成數低，而且利息比較高，預售屋則剛好相反，預售屋成數高、利息低。所以當有建商在周邊開始動工的時候，就可以去尋找預售屋的投資物件，等到完工以後就可以獲利出售。尋找的物件就看個人的功力了，首先當然是以捷運機場線與國泰人壽計畫為中心，住宅或是商辦皆可以投資，只是目前有動工預售的案子還沒有拋出，所以這時候就要耐心研究該區域的狀況，但投資一定會有風險，「如果兩、三年後完全不如預期，那就是被卡到了，我也會認賠殺出。」王派宏毅然堅定地補充：「但如果操作的物件很優質，入手的價格也沒有太誇張的話，就算認賠殺出也不至於會大賠。」尤其是一般民眾都是長期持有至少五到十年以上的心態在購屋，因此在航空城選擇住屋兼投資就要十分審慎，除了考慮周遭環境，還要考慮航空城整體是否會有不如預期的風險。但跟著財團跑，在高鐵特區的短打投機策略則很有獲利機會。庭園與度假的建築風格綜合兩位達人看法，本刊也實地探訪高鐵特區周遭房地產與大環境現況，因為高鐵特區在桃園航空城整體規劃當中，二○○六年桃園青埔高鐵站正式啟用，周邊只有國際機場、大江購物中心以及桃園國際青埔棒球場幾個大型設施。高鐵特區並沒有因為高鐵通車而繁榮，在生活機能始終沒有到位的情況之下，許多人在此置產只作為度假休閒的第二個家，高鐵特區一直不是人口移入居住的熱點。今年九月國泰人壽宣布進駐，將砸下兩百億元資金造商圈，青埔高鐵站是否能夠就此脫胎換骨？值得研究。高鐵特區由於建蔽率與容積率的要求，加上航高限制，所以沒有超高層大樓，主要以透天與中大型的電梯庭院大樓為主。高鐵特區有許多大型建商紛紛購入土地，但至今動工的較少。反而是中型在地的建設公司如宜誠建設，在高鐵特區蓋了幾棟歐式庭園風格的大樓。或許是由於鄰近國際機場的聯想，不少社區蓋成度假Villa的風格，而且還熱銷一空。當然，將社區中間建立一座游泳池是很好的想法，只是也增加了管理費以及戲水安全的維護必要，一旦社區發生安全事件，很可能游泳池就要停止營運，或是必須額外花錢請專業的救生員執行勤務。生活機能大不便一到了高鐵青埔車站，可以看到車站周邊一面是二十一公頃國泰人壽的商務城預定地，另一面就是高鐵車站自己的空地，除了往返高鐵的車輛與人潮，你幾乎看不到做生意的商店或是特地來此遊玩的觀光客。若以高鐵為中心，除了高鐵站內的一家速食漢堡店與便利商店，你若要吃一般的速食，至少要到兩公里之外的大江購物中心美食街，或是前往中壢市市區。周圍方圓一公里以內加上高鐵站內的便利商店，總共只有三家，而且三家都還是同一個系統，逛街購物買衣服，基本上還是得上大江購物中心一趟；方圓五公里之內，除了大園鄉農會一家還算是銀行的銀行，也只能找到幾家大銀行的ＡＴＭ，基本上可以說是沒有銀行臨櫃服務。三公里的範圍之內，除了有連鎖藥局與一家牙醫診所，如果感冒生病了，連個家醫門診都找不到，最近的診所則必須到四公里之外的蘆竹鄉。如果考慮到父母的就醫照養，近的則必須驅車往返中壢市區中型醫院，或是到內壢署立桃園醫院以及林口長庚，只有林口是可以搭乘捷運機場線前往。附近比較有名的公司企業只有幾家如華擎機械、浩鑫桃園廠、華通電腦等，剩下的都集中在內壢工業區。而桃園航空城區的自由經濟示範區是否能夠順利吸引廠商進駐，至今還是個未知數。如果考慮到家庭需求，高鐵特區對於已經成家立業的父母來說，也是一個缺點，兩公里內只有兩家幼稚園，附近也只有一個青埔國小與大園高中，周邊的大崙國中、興南國中與大竹國中都距離在四公里以上，若到了小孩國、高中有升學需求的時候，這時候就變成一個困擾(表一)。缺乏學區支持小孩就讀桃園縣第一志願武陵高中，距離七點六公里，或是中壢高中距離五點六公里，就算是搭桃園捷運或是捷運機場線分別前往中壢市與桃園市，還要再轉公車才能到達縣內第一志願與第二志願高中。萬一小孩子有幸可以就讀建國中學或是北一女，必須前往台北念書，就可以搭乘高鐵，只是每日所費不貲的高鐵來回票將會成為家庭的一項負擔。因此目前在高鐵特區，並不能滿足有就學考量的家庭的學區需求。適合常出國單身貴族與頂客族高鐵特區在桃園航空城整體計畫規劃當中，加上國泰人壽的商業購物中心確定進駐，一定會增進不少生活機能，若能順利營運得當，想必能帶來可觀的人潮，增加生活圈的繁榮。但就學區的缺點，應該會讓不少已經有大小孩的父母卻步，而且教育單位的設立無法一蹴可幾。同時此區域的工作機會目前也比較缺乏，如果是在外地工作，必須要額外增加長距離的通勤交通費用與消耗時間。綜觀以上幾點，本刊認為真的適合置產在高鐵特區的族群，應該是那些想要遠離都市，又不想離台北太遠，而且經常需要出國的單身貴族或是頂客族，在高鐵特區這樣的地點比較符合他們的需要。
