40歲出頭的小陳最近失業了，面對每個月「本息攤還」的上萬元房貸，以及2個小孩開學的數萬元學費傷透腦筋，晚上都失眠了。
#@1@#他想到10多年前剛買房子時，雖然碰到1998年的本土型金融風暴，倒了不少建設公司，但政府出面要求銀行給予有能力還貸款的房貸族，房貸利息「展延半年」的措施，讓當時剛買房子的他，得以喘一口氣。但當時有工作，如今失業的小陳，面對到處都是失業人的「歹年冬」，不禁長嘆，何時才能擺脫失業的夢魘，萬一無法在政府創造就業機會的政策下，順利找到工作，他開始擔心起房子若被銀行法拍，那麼全家人都要露宿街頭。像小陳這樣有房貸壓力的人相當多，50多歲的老王就是，但他原本是人人羨慕的電子公司中階主管，前些年才換新屋，由30多坪換到50多坪的房子，本想舒適過日子，但公司訂單變少了，也開始休起「無薪假」的情況，讓每個月揹著3萬多元房貸利息的他，興起換回30多坪房子的念頭。
#@1@#房地產一向是經濟景氣的重要指標，但2008年12月一拍的法拍屋高達5千多件，比前年同期的7百多件增加7倍；景氣差，讓很多房貸族因為失業、減薪等因素繳不出房貸，房屋遭銀行法拍，如果法拍屋持續增加，將會造成房價進一步下跌，連帶骨牌效應是經濟更加惡化。房市從2003年SARS之後進入多頭，足足走了4年的大多頭，直至2007年8月美國次級房貸爆發，才開始下修；雖然有包括政大教授張金鶚等提出房市將泡沫化疑慮，認為國內房價在建商炒高下，造成民眾買不起房子，建商應該調降房價才對，且不贊同政府以行政干預房市拉回整理的動作。但也有另一派學者持相反看法，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰認為，「小洞不補，將來潰堤，政府反而要花更多的錢來補破網。」2月5日，莊孟翰跟中國國民黨黨內立委初選的李新議員，更大膽地提出：「請劉院長幫房貸族作保─要求各銀行將房貸利率降至1.5％，並在1年內停止法拍。」莊孟翰不怕被貼上政治標籤，因為他的周遭有不少房貸族，眼看今年經濟成長一再被看衰，連外資里昂證券2月4日都將台灣2009年全年的經濟成長率預測值，下修至-11％，此一警訊，更讓他擔憂，如果政府不肯在這時候站出來挺房貸族，未來要善後的錢，可能會更多。莊教授表示，行政院長劉兆玄針對金融海嘯的衝擊，去年底提出「3挺政策(政府挺銀行、銀行挺企業、企業挺員工)」，此外，2008年下半年由於受到全球金融海嘯之嚴重衝擊，導致國內金融業出現流動性問題，劉院長及時的以「政府無上限為銀行提供擔保」一句話化解銀行遭擠兌危機。
#@1@#試想，當時若不是政府出面，難保不重演1998年本土型金融危機時，多家銀行及信用合作社遭信心不足存戶擠兌危機，因此，面對這波的失業房貸族房貸壓力，他認為，只要劉院長出面喊話，跟銀行討人情，也許不用花到一毛錢，就能穩住信心。而即使要花到錢，也只有15.5億元，相對於政府花了857億元的消費券來說，只是小巫見大巫(見下圖)。且以國內房貸餘額為4兆7490億元，若以每戶房貸餘額300萬元計，台灣的房貸族約為158萬3千戶，假設房貸族中的5.03％失業族完全繳不出房貸，就有將近8萬戶自有住宅即將淪為法拍屋，連帶地，幫忙背書作保者的家庭也被連累，若以政治考量，那一家4口的選票計，影響的可能是32~64萬張選票。莊孟翰指出，政府運用行政方法救市，各國都在做，像美國次級房貸及二房事件，美國聯準會(Fed)積極調降利率，並增加放貸計畫規模，買入至多6千億美元機構債券及抵押貸款支持證券，Fed官員相信，如果不是他們的積極作為，經濟形勢會比現在糟糕得多。
#@1@#2月12日將受邀至中華民國工商建設研究會，參加「金融風暴後房地產市場再定位」論壇的莊孟翰，也將發表「房地產現況及未來發展趨勢」看法。他提到，根據經濟學人智庫(EIU)在2009年1月發布的全球經濟展望報告，預測2009年全球經濟成長率將減緩為0.7％，而2010年為2.5％。美國、歐元區、英國和日本的GDP預期將萎縮1~2％。預計2009年全美經濟為衰退2％，2010年為0.6％，並且失業率將上升到7.9％；歐元區2009年經濟萎縮為衰退1.2％，2010年回升為成長0.5％；日本2009年經濟衰退1.7％，2010年轉為成長0.5％。由世界經濟普遍呈現衰退的情況，連動到國際房地產市場概況，莊孟翰特別著墨在美國房地產市場概況，他說，美國不動產市場總市值高達22兆美元，惟自2006年第2季的高點迄今已大幅縮水6.1兆美元，占2007年美國GDP13兆8075億美元之44.18％。其次，單就2008年而言，就已減損3.3兆美元，遠較2007年之1.3兆美元為高，其逐年呈現每況愈下之情勢，尤其是在房價已連續8季下滑。
#@1@#依據RealtyTrac Inc.之資料顯示，2008年全美國民眾收到違約或拍賣通知，以及被債權人強制執行的不動產總數高達230萬件，較2007年大幅上升81％；加州柏克萊房地產暨都市經濟學Fisher中心主席Kenneth Rosen亦表示，倘若未來政府無法提出有效的因應對策，3年內房屋遭到查封的數量恐會進一步攀升至500至800萬戶。另一值得注意的是，目前仍約有1/6的房貸戶之房屋價值低於房貸餘額，其間所隱含的最大隱憂，即在於未來房貸戶違約情況將會愈來愈嚴重，而在失業率屢創新高、房屋遭查封拍賣案件逐漸攀升之際，房價必然隨之大幅下降。按目前美國住宅貸款約11.2兆美元，商用房貸約3.4兆美元，倘若未來幾年經濟景氣越來越低迷，除住宅市場之外，必然也會逐漸蔓延至商用不動產。根據NAR所公布的數據顯示，2008年第3季投資在商用不動產的資金，已較前年同期驟降70％至340億美元，由此亦不難瞭解當前美國房地產所面臨之困境，市場景氣也勢必無法在2、3年之內復甦。
#@1@#而台灣的房市，根據住展雜誌統計，2009年第1季的預估推案量僅有1218億元，較2008年第1季的推案量2090億元，大幅萎縮了42％，係近6年來的新低量，由此不難瞭解市場景氣之低迷景況。雖然目前房貸利率已普遍降至2％左右，惟在全球經濟景氣每況愈下，購屋族還是不敢貿然進場。根據房仲業者在去年12月底所做的網路問卷調查結果顯示，有高達69％的潛在購屋者不打算在近期購屋，除了認為房價還會更便宜外，也有人擔心失業、減薪、銀行緊縮貸款等，唯恐負擔不起房貸而延遲購屋計畫。莊孟翰認為，政府要救房市，房貸利率都低至2％左右，效果還沒發酵出來，幾乎已到無牌可打地步，現在就靠劉院長的一句金口，才能確切讓銀行挺房貸族。
