年輕人繼承房地產，雖是高房價現況下的另一「等房」策略，但是，對「再轉繼承」的房產出售，現行法令隱含有高額房地合一稅問題，一不小心，「禮物」就可能變成「債務」。
根據內政部統計月報資料顯示，全台去(111年)每百棟建物移轉，就有高達十五棟是繼承，只有六十六棟是買賣交易，其中台北市又是透過繼承不動產比例最高的區域，去年每十棟房子移轉就有二．一棟是透過繼承取得。
繼承案件多 年輕人等房
台北市因為房價高，年輕人買不起房，故近年有「等房」趨勢，也就是等著長輩過世，透過「繼承」來持有房子。
對很多人來說，「繼承」事實的發生是「悲喜交加」的事，一方面是痛失家人，但另一方面，若長輩留有現金或不動產等「遺產」，無異是「天上掉下來的禮物」。
再轉繼承最怕房地合一稅
但這真的是「禮物」嗎？會不會變成是「天上掉下來的債務」呢？有不少繼承人訴苦說，明明是一筆「財產」，但因為是不動產，一想到變賣時要繳高額的「房地合一稅」，那就愁眉苦臉。
「繼承」應該跟「遺產稅」有關，為何又扯上「房地合一稅」？中華民國地政士公會全國聯合會理事長陳安正說，如果是遇到「非自願」發生的「再轉繼承遺產」時，如果要短時間賣「遺產」，那就無奈了。
陳安正指出，「房地合一稅」立法目的乃在防杜少數人炒作房地產，雖可解決舊制的弊病，但現今却因立法未盡周延，造成許多經濟處於弱勢且生活已陷困頓的繼承人，無法變賣所繼承的不動產以改善生活壓力。
因為，一旦繼承人想要變賣該被繼承人的遺產時，隨之而來的就是要背負龐大高額的「房地合一所得稅」，猶如天上突然掉下來的債務般。
陳安正表示，不僅是出售「繼承」來的遺產會有此狀況，就連「受贈」房地的所得稅，也一樣難逃高額所得稅。
陳安正說，現行《遺產及贈與稅法》第10條第3項規定「土地以公告土地現值，房屋以評定標準價格為準」作為計徵遺產稅之時價，這固然有利於繼承人在繳納遺產稅時，遺產稅總額較低，卻不利於繼承人「出售」該繼承財產。
因為根據《所得稅法》第14條之4第1項(也就是房地合一稅)規定，課稅所得，若是「出價所得」，則房屋土地交易所得=交易時成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用。
繼承或受購取得房產 成本認定較低
但若是繼承或受贈取得時，房屋土地交易所得=交易時成交價額-繼承或受贈時之房屋評定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-繼承或受贈時之公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值-因取得、改良及移轉而支付之費用。
陳安正表示，一個是「減取得成本」，也就是「市價」，另一個是卻是「減房地現值」，也就是國稅局常在說的「時價」，而這個「時價」卻明顯低於市場交易的市價行情，其所產生的稅賦可就天差地別了。
新北市地政士公會也發現上述問題，理事長潘惠燦表示，政府這幾年都大幅超徵稅收，似乎與稅制不合理有一定的關聯，只是現在的氛圍是寧可錯殺一百也不要放過一個。
公會經理監事會討論後，曾在去年行文給立法委員，並檢送「房地合一稅新制計算房屋、土地交易所得出售成本」的修法建議，請立委推動修法。
但根據了解，立委找國稅局官員進行協調時，官員一再表示，在遺產稅課徵時已「從低認定」(土地公告現值加房屋評定現值)，且繼承人取得該繼承不動產，已屬「相對無償取得」，因此，在「出售」時，自然也要以其課徵遺產稅時所依據的「土地公告現值加房屋評定現值」為準。
公會建議修法 繼承人可二選一
但潘惠燦卻認為，繼承為法律事實，並非有償或無償之法律行為，不以意思表示為要素。民法第一千一百四十七條繼承因被繼承人死亡而開始。故繼承效力因被繼承人之死亡而當然發生。
惟現行稅法課稅基礎與市價脫節，不論被繼承人當初取得不動產時，其實際取得成本較高之事實，「不當擬制」其實際取得成本即為房屋評定現值及土地公告現值，此外，若繼承後因故出售，縱實際無所得，卻遭重稅相繩，超額計算其售屋所得，顯有不當侵害憲法保障人民財產權之嫌。
潘惠燦表示，公會認為，自101年8月1日「實價登錄制度」開始實施後，不動產買賣之實際交易價格，稅務主管機關已可輕易查得，故稅法所稱之「時價」應逐漸回歸「實際交易價格」來認定其成本，不應再一概採認土地公告現值及房屋評定現值。
公會建議修法，可讓繼承人得以選擇以被繼承人當初出價取得之實際價格或「土地公告現值與房屋評定現值」申報其取得成本，保留可選擇之彈性予納稅義務人，較符合量能課稅與公平正義原則。
再轉繼承的持有期間無法併前面
新北市地政士公會副理事長陳錦麟地政士也指出，公會所陳述的還僅在於繼承人出售繼承財產，就面臨所得稅的課徵問題，若是繼承人繼承後過世，衍生「再轉繼承」，又因故得在繼承不久後出售該「遺產」，那等在他們面前的就是「房地合一稅」短期持有的高稅率。
陳錦麟談到，依據「所得稅申報作業要點」第五點，因繼承取得不動產後再出售時，繼承前之持有期間可合併計算，然「再轉繼承」，財政部卻不接受可將第一次繼承前的「持有期間」「再次」合併計算。
因此，會影響稅率之計算外，甚至如原始取得在105年1月1日前，而第一次繼承在新制實施後，原本亦可依舊制財產交易所得及新制自用之差異，可以選擇對繼承人有利的節稅方案，卻因「再轉繼承」後才出售，而被迫失去選擇的權利！
再轉繼承出售 將面臨高稅率
舉例來說，甲夫在100年1月以2100萬元購買取得不動產(房屋現值100萬元)，108年7月甲夫死亡，乙妻繼承取得不動產(繼承時現值1000萬元)，109年10月乙妻死亡時，由丙子「再轉繼承」取得不動產(繼承時現值1100萬元)(如附圖)。
由於110年9月丙子因無力支付貸款，被迫以2500萬元出售，而「再轉繼承」的丙子，其「持有期間」只能從108年7月開始計算，需繳納高達490萬元的房地合一所得稅「(2500萬-1100萬)x35%=490萬元」。
陳錦麟表示，「再轉繼承」若能適用「合併計算」第一次繼承前的「持有期間」，則以這案例可選擇舊制，即土地不課所得稅，房屋因無法舉證而以房屋現值併入綜合所得稅中課徵。
假設丙子所得稅率為5%、房屋課徵率為40%，則只須繳交2萬的財產交易所得稅(100萬x40%x5%)，差了480多萬的稅額，甚至以新制「自用資格」計算，因有400萬元的免稅額，可以免繳半毛錢的稅金(出售價2500萬-原始取得成本2100萬-自用免稅額=0元)。
但財政部的主張卻是，因為繼承乃天上掉下來的財產，已放寬「持有期間」之合併計算，至於「再轉繼承」則不能再放寬，會影響「租稅公平」原則。
陳錦麟卻認為，繼承是非自願且已課徵遺產稅，政府就不應該把人民剝兩層皮，既然財政部認為放寬合併計算持有期間本就應當，而「再轉繼承」亦屬非自願，且符合原放寬精神，亦應「類推適用」才是！
再轉繼承碰到共有土地出售 頭大了
嘉義市地政士公會理事蔡岳臻地政士也談到，其在嘉義地區也碰到「爺爺死後，爸爸繼承不久後又死亡，由孫子再繼承」的案例。
蔡岳臻在去年八月接到一件共有土地的出售案件，故事是阿公有四男四女共八個子女，其中，有一個女兒在阿公於108年死亡前就過世，遺有兩位女兒Ａ、Ｂ；因此，當阿公死亡時，該Ａ、Ｂ是以「代位繼承」與其他舅舅及阿姨們共同繼承。
以阿公遺留下來的透天厝，八位子女應繼分各為八分之一，而Ａ、Ｂ是「代位繼承」其媽媽的應繼分，故分別持有十六分之一。
阿公在108年過世，遺留的透天厝為民國105年房地合一稅上路前取得，就八位子女含Ａ、Ｂ在內，其未來在賣房時，可依財政部的規定，是適用「舊制」，也就是土地不課所得稅，房屋課交易所得稅，並於隔年五月與綜合所得稅一起申報。
但問題來了，在阿公的四位兒子中，有一位繼承阿公的八分之一遺產(透天厝持分)後，於民國110年往生，由其兩位兒子甲、乙「再轉繼承」，也各持有十六分之一。
由於蔡岳臻擅長於稅務規劃，這對兄弟甲、乙經人介紹而找上蔡岳臻，詢問他們賣房後的財產申報問題。
經過了解，發現問題大了，因為這一「公同共有」的透天厝，兩兄弟的叔叔姑姑商量後決定出售。
蔡岳臻指出，此一不動產共有案，第二代共有六人，而第三代共有四人(Ａ、Ｂ及甲、乙)，以第二代的六人加上第三代的Ａ、Ｂ來說，其「持有期間」是以阿公取得時間為準，而阿公是在105年前取得，故出售房產時，適用舊制。
但就甲、乙來說，其繼承的時間是110年父歿之時，是在105年房地合一稅上路之後，一旦其出售其持分，則是適用新制的房地合一稅。
就這對兄弟來說，他們原本不想賣房子，因為他們從父親過世繼承後的持有期間才一年多，將被迫適用45%的高稅率。
問題是，就共有房地的處分，《土地法》第34-1條有規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」
也就是說，第二代的六人加上Ａ、Ｂ的「人數」及「持分」都符合《土地法》第34-1條的規定，他們若共同決定要賣房子，則這對兄弟完全沒有「反對」的空間。
這對兄弟無奈地說，叔叔姑姑及表妹都說要賣，他們沒辦法等兩兄弟持有超過五年，適用20%稅率，即使他們持有六年，因沒設籍及實際居住在透天厝內，也無法有400萬元免稅及稅率10%的優惠。
再轉繼承無奈出售 宜法外施恩
蔡岳臻談到，這個案例，可以充分凸顯出「再轉繼承」後，短期間出售房產，被迫要面對房地合一稅高額稅率的問題，值得財政官員的重視。
蔡岳臻表示，所有「繼承」的發生時間都是無可預料，另「再轉繼承」更是後代子孫在短期間再度面對痛失親人的悲傷，即便財政官員一直解釋，「繼承」的遺產已屬「無償取得」，且各種課稅法令，政府都儘可能的訂出「防錯殺條款」，或「例外」情形，但有關「再轉繼承」的房產出售，仍建議宜有另外的解釋，千萬不要讓遺產最後變成「天上掉下來的債務」！
