2023年房市，四大皆空?!

當前大家所關心的影響房市重要指標，包括經濟成長下降、每人GDP成長有限、房貸利率調升、消費者物價居高不下、出口年增率出現負成長以及股市動盪等議題(詳請參閱附表一，附圖一、二、三)，在在都直接衝擊轉折向下的房市景氣；另外，如再由最近媒體廣告訴求所呈現之「工程０付款」、「首付3%」以及加碼贈送裝潢、家電等促銷活動，益加印證景氣下滑之明顯趨勢！

▲附圖1：主要經濟體通膨率 (資料來源：中央銀行)

▲附圖2：主要經濟體央行政策利率 (資料來源：中央銀行)

▲附圖3：外銷訂單變動趨勢 (資料來源：中央銀行)

另外，最近連新北市也出現爛尾建案，主管機關在抑制投機炒作過程，如何兼顧保障購屋者權益，亦是相當值得關注之一大課題！

自從2018年台商回流、房價開始飆漲以來，央行連續祭出四次選擇性信用管制措施(詳請參閱附圖四)，惟並未發揮預期效果，六都漲幅除台北市原本房價較高，漲幅較低之外，其餘五都基期較低，漲幅相對較高；十年來全台房價平均漲幅高達48.6%，台中、台南、高雄都超過一倍，台南市安南區漲幅更超過三倍，台南市南區與高雄市大寮區也都超過二倍(詳請參閱附圖五)，這些區域未來預期下跌心理必然愈來愈濃厚！

▲附圖5：2012-2021年七都房價前12大漲幅區域 (資料來源：彙整自591、實價登錄)

值得注意的是，應慎防業者流動性風險波及金融業而衍生系統性風險！

一、經濟面：

─國內外經濟充滿不確定性

除以上所述影響房市之重要經濟指標之外，2018-2023年3月之間，股價指數在10000-18000點之間擺盪，股價總市值亦隨之大幅震盪，在房市長期超額供給情況下，亦是影響未來走勢之一大因素。

就股市震盪起伏角度加以觀察，2018年9747點29.32兆元，2019年11854點、36.41兆元，2020年14277點、44.90兆元，2021年17845點、56.28兆元，2022年14513點、44.27兆元，及至2023年3月28日15701.48點、49.26兆元。而更值得關注的是，2020至2021年外資賣超分別高達5,395.22億元、4,539.1億元，2022年更高達1兆2,325.2億元(詳請參閱附表二)。由此不難了解整體房市在經濟面、政策面、利率面與市場面都偏空情勢下，預期下跌心理必然愈來愈濃厚，議價空間亦必愈來愈大，影響所及，房價趨跌亦是勢所必然！

二、政策面：

─政策緊縮不鬆綁

3月23日美國聯準會(Fed)再次升息一碼，中央銀行隨即跟進第五度升息，五大銀行房貸利率也隨之調升至1.98%，並且再次強調繼續維持房市管控政策的第四次選擇性信用管制措施不變(詳請參閱附圖四)，亦即嚴格限縮貸款成數，由此可知，未來二、三年政府對於房市管控不會輕易鬆綁，尤其是在北中南各地陸續出現爛尾樓情勢下，緊縮政策鬆綁更是難上加難！

▲附圖4：中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定

此外，在央行連續祭出四次選擇性信用管制措施效果不彰情勢下，為進一步壓抑不斷飆漲的房價，立法院終於今年一月十六日三讀通過「平均地權條例修正案」，一般咸認其對整體市場之衝擊極為深遠。

至於平均地權條例修法五大重點如下：

1.限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售

2.重罰不動產炒作行為

3.建立檢舉獎金制度

4.私法人取得住宅用房屋許可制

5.預售屋解約要申報登錄

依主管機關公布訊息，修法重點主要在於防杜虛報價格、嚴懲哄抬炒作行為、阻斷轉售牟利炒作管道、限制私法人住宅炒作、精準打擊違規，以期精準調控穩定房市！

當前眾所矚目之焦點在於平均地權條例子法制定以及「不溯及既往原則」如何執行。

三、利率面：

─錢多利率低→錢多利率升

長久以來國內房地產在錢多利率低情況下，每當房價稍有增長空間，隨即引發投機炒作歪風，近年在前瞻計畫、投資台灣三大方案、資金匯回專法以及台商回流，導致市場游資氾濫，再加上營建成本大幅上漲情勢下，房價明顯出現飆漲態勢，終致投機炒作再起，最近則是在房地合一稅、聯合稽查與平均地權條例通過立法情況下，房價不再繼續飆漲，尤其是在美國聯準會(Fed)於3月23日宣布再次升息一碼，中央銀行隨即跟進第五度升息，五大銀行房貸利率也隨之調升至1.98％之後，在購屋者房貸負擔愈來愈沉重情況下，業者莫不擔憂其對未來市場走勢之巨大衝擊！

四、市場面：

─超額供給後遺症逐漸顯現

1.推案量vs.銷售率

根據住展雜誌公布數據，2016年北台灣推案量8,132.59億元，當時銷售率僅28.8%，2018年11,120億元、銷售率45.77%，2020年推案量急遽增加至12,754億元，銷售率再度攀升至58.36%，2021年推案量11,929億元，銷售率再攀高至60.14%，2022年推案量再增加至1.3兆元，惟銷售率驟降至45.40%，市場景氣急遽下降至為明顯。其最直接之影響為未來大量新成屋將會直接衝擊預售市場銷售。

2.2017-2022年建照與使照差距高達27.83萬棟

依內政部公布數據，2017-2022年建造執照數量高達873,414棟、使用執照595,093棟，兩者差距高達278,321棟，由此一數據所衍生的超額供給問題必然會在建案陸續完工之後嚴重衝擊市場景氣！

3.全國與各縣市低度使用(用電)住宅宅數有增無減

4.全國新建餘屋(待售)住宅數量

依內政部營建署公布數據，全國低度使用(用電)住宅數量高達85.89萬宅(詳請參閱附表三)，此外，全國新建餘屋(待售)住宅數量(詳請參閱附表四)由2014年38,241宅持續增加至2019年78,443宅，2020年與2021年分別降至68,472宅、69,721宅，2022Q2則又回升至77,454宅！由以上兩者皆逐漸增加趨勢加以觀察，未來市場空屋、餘屋數量勢必有增無減！

以上這些數據如再與推案量、銷售率、建造執照與使用執照差距、低度使用(用電)住宅宅數相互對照，整體市場超額供給數量必然會直接影響市場發展趨勢！

由以上之分析可知，在當前國內外經濟充滿不確定性、政策緊縮不鬆綁、利率調升以及超額供給後遺症逐漸顯現等四大皆(偏)空情勢下，市場景氣轉折必然愈來愈明顯，因此，房價下跌趨勢所衍生之交屋遲延、購屋糾紛以及爛尾樓等問題，主管機關應及早深入了解，以期抑制投機炒作之外，更應兼顧產業發展與民眾購屋權益！