報稅季來了，不動產有哪些稅要申報？不管你是租房子的、出租房子的，賣房子的，或換房子的，又或是「有殼蝸牛」，有不少稅都要在五月申報或開徵。
每年一到五月報稅季，人民的荷包都要面臨大失血，特別是跟房地產有關的五大族群，面對跑不掉綜合所得稅，以及五月同時開徵的房屋稅，若想要當「省稅一族」，那可是要多動動腦，好好找出節稅之道，才不會讓「錢」飛了。
就五月申報的綜合所得稅來說，大有關係的包括「房貸族」、「租屋族」、「房東族」，以及去年有賣房的「售屋族」，或是「換屋族」等，該如何面對不動產的「萬萬稅」，都得小心因應，千萬不要「稅(睡)」著了！
中信房屋總經理張世宗表示，今(一一二)年綜合所得稅申報，除了調高基本生活費至十九．六萬元，還有多項紓困減稅措施，讓民眾獲得更多小確幸，除了基本生活費、免稅額、標準扣除額之外，也別忘了房貸利息或是房租支出也能夠列為扣除額來減稅。
張世宗說，綜合所得稅申報有「標準扣除額」及「列舉扣除額」兩種減除方式，民眾可自行試算最划算的方式申報，但若是要申報扣除「房貸利息」與「房屋租金」，則必須以「列舉扣除額」方式申報，且兩項只能擇一項申報(附表)，因為「你(個人)」不可能有房貸的同時，還會去租房子。
房貸族列舉扣除三十萬元
就「房貸族」來說，張世宗表示，可以申報「列舉扣除額」的「房屋貸款利息」，也就是所謂的「自用住宅購屋借款利息」，但需要符合自有自用，並登記在納稅義務人、配偶或受撫養親屬名下，沒有出租、供營業或執行業務使用，此外，若是房屋增貸、二胎房貸的利息支出，則不能抵稅。
申報時需附上貸款之金融機構提供的購屋借款繳納利息單據正本(今年起可掃描上傳)，至於私人借貸則無法列報扣除。
而在申報房貸扣除額時，還要注意同一年度是否有申報「儲蓄投資特別扣除額」，因為「儲蓄取得銀行支付的利息收入」跟「自用住宅購屋借款利息」，皆屬於融資借貸孳息，需先行減除利息收入，才可列報房貸利息支出節稅。
此外，每一申報戶以「一屋」為限，民眾若是有兩個門牌號碼的房屋打通自用，且以兩間房屋向金融機構借款，仍然只能選擇其中一屋的借款利息列報，且扣除額度不得超過三十萬元。
至於「修繕貸款」或「消費性貸款」，除非能提示相關文件證明該等貸款確係用於購置自用住宅外，否則依法不得列報扣除。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨也表示，購買自用住宅時，一戶每年可列舉扣除最高三十萬元的貸款利息支出，但因為扣除額認定以「戶」為單位，如果一個申報戶中有兩棟以上的房子申請房貸，只能申報一棟，因此，選擇利息較高的一間列舉扣除比較划算。
但若貸款人未在購買的房屋設籍，即不算自用住宅；此外，如果去年房貸利息支出三十萬元，但另有儲蓄利息收入三萬元，抵扣後餘額才可申報，因此只能申報二十七萬元。因此，為充分利用三十萬元的稅額，可先以手上存款償還部分房貸，以免讓存款利息吃掉房貸扣除額的免稅額度。
租屋族有十二萬元列舉扣除額
至於「房屋租金支出」項目，張世宗表示，只要是納稅義務人、配偶或受撫養直系親屬在我國境內租屋自住，而且沒有作為營業或執行業務使用即可，申報時需檢附租金支出證明影本與租賃契約，而檢附的單據影本，可以是房東開立的收據、轉帳交易明細表或匯款證明，每一申報戶可在十二萬元的限額內列舉申報扣除。
大家房屋企畫研究室總監郎美囡表示，對無殼蝸牛的租屋族，每年可享十二萬元租金支出列舉扣除額優惠，只要承租房子為自住、非營業用途，並附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一即可，但若已申報貸款利息扣除，則不得再以租屋列舉節稅。
房東族節稅之道
申報租金所得稅的「房東族」，可逐項列舉如房屋折舊、修繕支出等租金必要開支，從租金收入中扣除後，再以餘額作為租金所得報稅，餘額即為申報的租金收入，在押金部份，如果可出具證明，押金可不算入租金收入。
郎美囡表示，房東若要節稅，基本上應把握以下兩大原則：
一、備齊所有憑證，提高扣除額：對租賃所得的申報方式，一種是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得時，可選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的57%(扣除43%必要費用)。
另一種是採列舉扣除方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，擇高適用。
二、避免好心被雷親：如果將房屋無償借給配偶或直系親屬以外的親朋好友做生意，或做執行業務的事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，且已由雙方當事人以外的二人證明確係無償借用及法院公證，就可以不用設算租金。
崔媽媽基金會另指出，過去租貸市場地下化，不少包租公及包租婆，都跟房客約定「租金支出不報稅」，但在政府積極推動「包租代管」，有不少房東願意將房子拿出做公益出租，因此，房東「合法」節稅，愈來愈容易。
三種房東的租金申報 誰最省？
目前政策對於一般房東、公益出租人(房客有申請租金補貼)，以及加入社會住宅包租代管的房東，給予不同的標準費率扣除(附圖)，以月收租金兩萬元，全年租金收入為24萬元，所得稅稅率級距5%為例進行試算：
(一)若為一般房東
可扣除43%的必要費用支出103,200元，實際需要申報的租金收入只有136,800元。
(二)若為公益出租人
每月可扣除15,000元的免稅額度共計18萬元，剩餘的6萬元可再扣除43%的必要費用支出25,800元，最後實際需要申報的租金收入只有34,200元。
(三)若為加入社會住宅包租代管的房東
每月可扣除15,000元的免稅額度共計18萬元，剩餘的6萬元可再扣除60%的必要費用支出36,000元，最後實際需要申報的租金收入只有24,200元。
崔媽媽基金會表示，最後只需要將須申報的租金收入×所落在的稅率級距，再減去累進差額，就能得出誠實申報租賃所得，需要繳多少稅。
而過往聽到房客要報稅，許多房東朋友都會非常害怕，以為會因此稅金爆表，但若房東願意讓房客申請租金補貼，更甚者房東願意加入政府的社會住宅包租代管方案的話，依現行制度，皆提供相當充足的稅優，減輕房東的負擔，與其擔心房客報稅導致曝光被追稅，不如選擇合法節稅的方案，才能安心出租合法收租。
▲崔媽媽基金會節稅試算表。(崔媽媽基金會提供)
申報綜所稅複雜度高 宜請教專家
至於去年有賣出房子的「售屋族」，若是要併到今年五月綜合所得稅做申報，即代表他去年所賣的房子是屬於民國104年12月31日前所取得或是在105年1月1日後繼承取得而被繼承人是在民國104年12月31日前所取得的房子。
擅長不動產稅務規劃的蔡岳臻地政士指出，「房地合一稅」在105年1月1日上路，從此，有關不動產的交易利得稅，就以此時間點作為稅制的分水嶺，分為「舊制」及「新制」，新制指的是「房地合一稅」，若不是房地合一稅課徵範圍，則就是舊制。
依據所得稅第四條及第十四條之四條規定，凡105年1月1日(含)後取得的不動產，在此時間點後售出，則要在一個月內做申報，若是在105年1月1日前，也就是104年12月31日前取得的房子，不屬「房地合一稅」課徵範圍，就要併到售出年度之次年的五月申報綜所稅。
蔡岳臻表示，依據舊制規定要申報的「財產交易所得稅(舊制)」，其中土地部分出售所得是免稅，因此，若是去年賣房，那「出售價格」就非常清楚，而其「財產交易所得稅(舊制)」就是依出售房屋的實際價格減去當初取得成本及移轉費用來計算所得。
但看似簡單，卻有以下三種情況，增加了申報的複雜度，萬一報錯，多繳稅，那可不划算。
出售繼承取得房子之房地比拆算
情況一：陳先生在111年10月出售一棟民國104年繼承下來的房子，售價為新台幣1200萬元，則陳先生必須在今年五月申報財產交易所得稅，其申報方式如下：
陳先生的1200萬元「售屋收入」包含出售房屋及土地，根據不動產交易舊制規定，財產交易所得只要申報出售房屋部分，因此，陳先生就必須拆算「房地比例」，若買賣契約書只有房地總價款，應以「交易時的成交價額」減除「遺產稅核定通知書上的房地價格」及「相關必要費用」後之餘額，乘以出售時該房地之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算出房屋之財產交易所得。
假設，1200萬元減掉104年當時繼承的房屋現值120萬元及土地公告現值360元萬，再減掉仲介費50萬元後，乘上111年房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入(房屋評定現值100萬元、土地公告現值400萬元)，所得到的金額134萬就是財產交易所得金額，然後計入綜合所得總額核課所得稅。
財產交易所得金額(舊制)=【1200萬-(120萬+360萬)-50萬】×100/(100+400) = 134萬
▲賣房時，若需要拆分「房地比」，需在合約書上載明清楚。(蔡岳臻提供)
出資取得的房地比拆算
情況二：假設李先生於103年8月以新台幣800萬元買入一戶公寓並於111年10月以1200萬元出售，由於李先生買入時間為105年1月1 日以前，因此出售不動產也是適用舊制，必須要在今年申報財產交易所得稅，依「出售房地所得×出售時房屋評定現值／(出售時房屋評定現值+公告土地現值)」來計算：
財產交易所得金額(舊制)=1200萬售價–800萬成本- 50萬仲介費用，後乘上出售時「房地比」1/5(房屋公告現值70萬/(房屋公告現值70萬+土地公告現值280萬)= 70萬。
所得到的金額70萬就是財產交易所得金額，然後計入綜合所得總額核課所得稅。
至於「房地比」的拆算是一大訣竅，如扣掉房仲的費用，根本就不會課到財產交易所得稅，蔡岳臻提到去年曾辦理一件售價為1500萬元的房屋買賣案件，由於當事人是在109年父親過世而繼承下來的房子，是適用不動產交易的舊制。
在試算「房地比」後，其售屋部分僅為新台幣65萬元，而仲介服務費用為新台幣70萬元，因此在申報財產交易所得時，以65萬售價減去70萬費用後，基本上財產交易所得為負值(也就是損失)。
但即使是負的，賣方當事人仍必須在今年五月進行申報財產交易所得稅，只是就售屋部分是完全繳不到稅金的，這是因為房屋僅佔房地比的5%。
房屋評定現值×財產交易所得率
情況三，若遠在101年8月實價登錄上路前取得房屋，而去年賣屋者，該如何申報？
蔡岳臻舉例，住台北市士林區張先生於民國111年9月以新台幣2000萬元，出售一間民國85年買進的房子，其財產交易所得稅是算如下：
由於張先生以無從舉證當初買屋成本證明，因此張先生可用111年房屋評定現值100萬元，乘上財產交易所得率(111年台北市財產交易所得率為44%)，如此張先生只要申報44萬元的財產交易所得計入綜合所得總額核課所得稅。
報錯稅 補救很麻煩
蔡岳臻指出，如果已經知道日後出售不動產是適用財產交易所得的稅制，其實還是有節稅的小訣竅，即是能透過技巧性地將售屋價格降低並提高售地價格，就能降低出售的房屋價格進而降低財產交易所得了。
不過要特別提醒一點，過度的降低售屋所得部分，待日後再申報財產交易所得時，也會被國稅局要求調整申報金額。
舉例來說，若房地公告現值比實際為1:3，但硬是拆分為1:10，甚至更低的話，還是會有稅制追補問題，畢竟國稅局也不是省油的燈，若是「房地比」亂拆，最後還是可能要面臨被追稅的可能。
蔡岳臻表示，有關不動產的專業知識很多，若能事前找不動產相關的稅務專業人士協助釐清應負擔的各項稅務，就能合法的少繳稅金，萬一不小心「報錯稅」，民眾叫苦說「我又不懂，報錯了，難道不能補救嗎？」蔡岳臻說，不是「不能」，而是亡羊補牢，反而要花費更多功夫。
根據《依據稅捐稽徵法》第28條修正施行時 (110年12月19日)，修正施行前第1項事由(納稅義務人自行適用法令錯誤或計算錯誤)致溢繳稅款，尚未逾5年之申請退還期間者，得自繳納之日起10年內提出具體證明，申請退還；因修正施行前第2項事由(納稅義務人因稅捐稽徵機關適用法令錯誤、計算錯誤或其他可歸責於政府機關之錯誤)致溢繳稅款者，應自修正施行之日(110年12月19日)起15年內申請退還。
蔡岳臻說，試想算錯後的流程要這麼繁瑣，若事前能多個小步驟，做好事前的功課或是請教專業人士，就能售屋賺錢還不用多繳稅。
換屋族可善用重購退稅
那賣掉房子，有再買房的「換屋族」，有何節稅空間呢？徐佳馨提醒，如果是兩年內重購自用住宅者，可以善用重購的稅率優惠，也就是納稅義務人出售自用住宅，而兩年內又另購價格較高的自用住宅，則其差額可於售屋時所繳的土地增值稅，於已納稅額範圍內退還，無論是先賣後買，或是先買後賣都可以適用。
但將房屋出售給受扶養親屬，重購自用住宅則不能扣抵所得稅。
而如果在換屋時出現「賣低買貴」的狀況，或是換屋的購屋費用、仲介費、印花稅、代書規費、裝潢費等取得及移轉成本比賣屋還高，也就是出售房屋實際價格減去取得及移轉成本後為負值，可以視為財產交易損失，將其列報財產交易損失特別扣除額，但扣除額不得超過當年度申報的財產交易所得為限。
