平均地權條例修法，對照港、星房價抑制措施

華人世界偏愛房地產，港、星、台三地房價飆漲，欲罷不能?!

《平均地權條例》修正案在 2022 年 12 月 21 日初審通過，2023年1月10日立法院三讀通過，內政部表示子法將待5月15日預告完成後，經過內部討論會報請行政院決定施行日期，希望能夠在今年上半年開始施行；被稱為史上最重打炒房措施的平均地權條例修法五大重點如下：

1.限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉售

2.重罰不動產炒作行為

3.建立檢舉獎金制度

4.私法人取得住宅用房屋許可制

5.預售屋解約要申報登錄

當前建築產業所最關心的焦點議題在於平均地權條修法之前已經存在的實價登錄2.0、房地合一稅2.0、聯合稽查以及消費者保護法與公平交易法之多重管制措施，此際正值房市景氣轉折，房價已逐漸呈現緩和下降趨勢，不宜再加重壓抑力道，以免體質較差業者出現流動性風險，甚至波及金融業而衍生系統性風險！

按2021年12月17日修正之「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，其管制範圍不論是對建商或購屋者都已構成極大壓力，此一問題將會在預售建案完工交屋時逐漸顯現。

1.建商購地貸款五成，保留一成動工款，除須檢附具體興建計畫之外，並應切結於18個月內動工興建，餘屋貸款驟降至四成，工業區閒置土地抵押貸款也隨之降至四成。

2.公司法人購置住宅貸款四成、無寬限期。

3.自然人已有二戶以下或三戶以上房貸之購置高價住宅貸款四成、無寬限期；至於第三戶或第三戶以上之購屋貸款也都下修為四成、無寬限期。

由以上之分析可知，截至目前為止，有關抑制投機炒作之相關法令雖已相當完備，惟實施成效仍應視是否嚴格執法而定！

最近永慶房屋根據財政部統計數據，彙整顯示《房地合一2.0》自2021年7月上路至2022年底，遭課徵45%重稅的短期交易案件高達4.21萬件，總獲利金額高達334.16億元！此外，2022年第四季短期交易案平均每件獲利金額亦高達92.2萬元，由此不難了解近年投機炒作對整體房市之影響程度！因此，主管機關絲毫不敢掉以輕心，只是壓抑程度如何拿捏而已！

以下再就香港與新加坡為抑制房價飆漲所實施額外印花稅(SSD)之稅率相關規定分別彙整，以供參考。

一、香港房價飆漲─額外印花稅(SSD)效果不彰？

依香港物業差餉署公布資訊，香港房價指數由1984年《中英聯合聲明》當年的17.2一路飆漲至1997年回歸當年的163.1，有鑑於外來投資資金與置產需求不斷增加，導致房價大幅飆漲，香港政府遂於2010年開徵額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD)，主要係針對買入住宅物業，並於短期內轉售的投資者，其目的在於壓抑假性需求的投機炒作，而更重要的是，照顧香港永久性居民的置產需要。

依香港稅務局網站公布資訊，只要符合下列三項條件，而又並非獲豁免的交易，便須繳納「額外印花稅」：

1.該交易涉及買賣或轉讓住宅物業。

2.賣方或轉讓方於2010年11月20日或之後才取得有關物業。

3.賣方或轉讓方取得有關物業後，於24個月或以內(如物業是在2010年11月20日至2012年10月26日期間取得)或36個月或以內(如物業是在2012年10月27日或之後取得)處置(包括轉售或轉讓)該物業。(詳請參閱表一)

▲圖1：1997-2023年香港私人住宅所有類別房價指數變動趨勢圖，資料來源：香港物業差餉署，日期：2023年5月

換言之，如於2010年11月20日前已取得住宅物業，不論其後在何時處置該物業，都無須繳納「額外印花稅」。

依香港物業差餉署公布資訊，由附表資料顯示，香港所有類別房價指數由2005年的92一路飆漲至2010年150.9，漲幅高達64.02%， 2015年房價指數296.8，與2010年相較，漲幅再創新高至96.69%，2020年與2015年相較，漲幅亦高達28.44%，2022與2020年相較則是-3.02%；如再就2020年381.2與2010年150.9相較，高達152.62%的漲幅，主要緣由在於外來投資資金與置產需求所導致，其中又以來自中國的資金最受矚目，至於未來房價是否繼續飆漲，仍應視中國對香港政經政策與管制措施之動向而定！

至於1993-2022年香港各季房價漲跌幅請參閱圖二。

▲圖2：1993-2022年香港所有類別房價漲跌幅度變動趨勢圖，Source：Global Property Guide，Date：1/5/2023

▲表2：香港額外印花稅稅率一覽表(SSD, Special Stamp Duty) 資料來源：香港稅務局，日期：2023年5月

二、新加坡房價飆漲─額外印花稅(SSD)效果不彰？

新加坡政府為超前部署抑制逐年高漲的房價，於4月26日晚間突然宣布調高房地產稅，並自即日起實施，主要緣由除本國人購置自用住宅需求強勁之外，來自外國源源不絕的資金不斷投入房產市場，導致房價節節高漲，此一發展趨勢亦可由2005年12月房價指數由70.9一路飆漲至2010年12月141.5，漲幅高達99.58%，其後2010年12月～2015年12月漲幅18.16%，2015年12月～2020年12月漲幅15.85%，2020年12月～2022年12月漲幅21.48%，2022年12月～2023年3月漲幅亦已高達1.91%；為免重蹈覆轍，新加坡政府遂提前公布大幅調高額外買方印花稅(ABSD)之增稅政策。

▲圖3：SRX Property Price Index Singapore，資料來源：Singapore，日期：2023年5月

2022年新冠疫情再起，中國各地陸續採取封城因應策略，惟各大網路搜尋平台如微信、百度及谷歌(Google)網站的移民搜尋次數卻暴增，雖然新加坡政府大幅調高中國人投資移民門檻金額至新台幣4億元，較原先高出七倍，移民需求依舊有增無減，為恐房價再度大幅飆漲，新加坡政府遂於4月26日宣布自27日起大幅調高額外印花稅，藉以防範外國人投機炒作。

▲圖4：1998-2022年新加坡房價漲跌幅度變動趨勢圖，Source：Global Property Guide，Date：1/5/2023

依新加坡財政部、國家發展部及中央銀行的聯合聲明指出，新加坡公民與永久居民如購買第二間房產以上，將負擔較高的額外買方印花稅(ABSD)，公民購買第2間房產的稅率從17%調高至20%，第三間開始從25%上調至30%；永久居民購買第二、三間房的稅率皆調升五個百分點，分別為30%以及35%；而外國人不論購買任何房產，稅率皆由30%大幅調高至60%；若地產非開發商，但以公司或信託購買住宅，稅率則從35%再大幅調升至65%(詳請參閱表四)，由此顯見新加坡政府對於外來投機炒作制裁措施之嚴厲程度。

▲表4：新加坡調高住宅房地產額外買方印花稅(ABSD)，資料來源：新加坡財政部、國家發展部、金融管理局，日期：2023年4月

由以上之分析可知，近年香港與新加坡為防範外來資金投機炒作，以期保障國人居住基本需求，不斷調高額外印花稅(SSD)稅率，惟效果並不顯著，4月26日新加坡政府更宣布對外國人不論購買任何房產，稅率皆由30%大幅調漲至60%；若地產非開發商，但以公司或信託購買住宅，稅率則從35%再大幅調升至65%，稅率之高史無前例，至於效果如何仍有待日後密切追蹤觀察！

回頭看看近年國內房價炒作飆漲程度，實有過之而無不及，惟值此景氣轉折愈來愈明顯情況下，相關壓抑措施仍應兼顧是否危及流動性風險與系統性風險為宜！ ​​​​​​​