內政部已完成《平均地權條例》修法的九大子案草案預告，於五月十五日前接受各界公評，之後就可宣告正式上路時間表，但六都四月買賣移轉已寫五年新低，成交量持續萎縮中。
自從政府訂有檢舉獎金後，「檢舉達人」應運而生，但也因亂檢舉或挾怨檢舉等，造成諸多「檢舉」亂象。而政府為了打炒房，這回在《平均地權條例》修法中的五「大刀」之一，就是設立「檢舉獎金」制度，這會不會造成房市的「檢舉亂象」呢？另因「實名制」檢舉，這「吹哨者」的安全能獲保障嗎？會不會變消坡塊，拿得到獎金卻沒命花呢？
內政部送至立法院的《平均地權條例》修法草案，於今(一一二)年一月十日三讀通過，其中有「限制換約轉售」、「重罰炒作行為」、「建立檢舉獎金制度」、「管制私法人購屋」及「解約申報登錄」等五大重點。
內政部長林右昌於四月二十五日舉行配套子法預告記者會，根據內政部所發布的新聞稿指出《平均地權條例》已於本(一一二)年二月八日公布實行後，積極修正其四項子法有預售屋、成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項、預售屋解約申報及地價評議委會員組織等規範，皆於二至三月間完成預告；本次再增訂五項子法為私法人買受住宅許可制、限制預售屋、新建成屋換約轉售及檢舉獎金制度等規範，自即日起至五月十五日草案預告中，未來以期完整九大子法後，明確杜絕炒作，確保建商合法正派經營。
打擊炒房 重罰+實名檢舉制
內政部表示，這次所預告「檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法」草案，其中規定發給檢舉違規獎金的類型，包括逾期或不實申報實價登錄、違反紅單轉售、限制換約與禁止炒作規定案件。檢舉案件如經查證屬實、裁處罰鍰確定且完成收繳後，將以實收罰鍰三○％發給檢舉獎金，並規定個案獎金之上限為一千萬元。
林右昌強調，健全房地產市場有賴全民共同支持與協助，但為避免不實檢舉影響市場交易秩序，所以在本次草案中也同時規範採檢舉人實名制，並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料；如發現有以偽變造不實事證提出檢舉情形，並將主動移送檢調機關處理。
由以上內容來看，內政部也擔心有心人士為了「獎金」而亂舉報，因此，確定採取「實名制」，也就是「有名有姓」，就不怕亂檢舉的亂象發生。
對此，不少房地產界人士指出，在內政部說要實施「重罰」及設檢舉獎金時，因實施細節未同時公布，就有人擔心挾怨檢舉或亂檢舉的情況發生，因為在網路世界，有些發言者都是匿名，並未採用「實名制」，因此，出現不少「網路暴力」或「網路霸凌」情況，希望此種情況不要在房市發生才好。
而在內政部此次預告記者會，公布確切的實施辦法，檢舉者除了「實名制」，並需提出違規案件的「人、事、時、地、物」等具體資料，如發現有以偽變造不實事證提出檢舉情形，並將主動移送檢調機關處理，相信可適當地扼阻房市檢舉亂象(圖一)。
▲圖1：內政部所訂檢舉獎金制度，資料來源：摘自內政部官網
不過，萬一「裁罰單位(內政部或地方政府)」就檢舉者所呈報的違規案件的具體資料，在查核上仍「力有未逮」，所做出的裁罰仍可能出現「冤案」時，被處罰的建商，該如何自力救濟呢？
房市吹哨者的人身安全
一般來說，被罰的建商對行政單位的裁罰如有不服，除了提起訴願外，還可以提起行政訴訟，如此一來，因為採實名檢舉，若「吹哨者」資料沒被「保護好」，是否會在訴訟過程中，被無意中「洩漏」出去，而讓「吹哨者」可能因此陷入生命危險呢？
外界常開玩笑的，得罪某人，小心被人找殺手殺害而填成水泥塊，淪為堤防的「消坡塊」，因此，政府有沒有辦法保護「吹哨者」生命安全呢？房地產界人士擔心地表示，檢舉獎金有利有弊，希望不要出事才好。
房市趨勢專家李同榮則直批，號稱史上最重的打房五重拳，修法前粗糙，修法後子法再層層解套，他預言政策上路，史上最複雜的打房亂象也將同時上演。
他說，檢舉制度原本可行，但訂定了三分之一與一千萬元上限高額獎金，將使得正義化身變為檢舉蟑螂，而原本來打擊重點在市場炒作，現在知道炒作的定義難以下錨，只好縮限到登錄不實與違法廣告、違法轉約部分，顯然雷聲大雨點小。
此外，房仲業的廣告不實與登錄的檢舉制度，在沒有獎金的方式下，檢舉者出於善意或正義感，實施多年來成果已經顯現，業者都嚴遵法令，在廣告上非常的謹慎避免觸法。但平均地權在高額獎金的誘因下，不但容易催生檢舉蟑螂，甚至揪團檢舉等亂象，將會造成檢舉案件的浮濫與眾多檢舉的糾紛亂象叢生。
而除了「檢舉獎金」可能出現的弊端之外，此次修法中，最為人詬病的是「私法人購屋採「許可制」是否會衝擊到政府極力推廣的「危老重建」及「都市更新」政策的推動？
政府認「許可制」已考量都更、法拍
對此，內政部則明確指出，私法人買受住宅許可已考量都更、法拍等正常經營需求。
首先，在私法人買受住宅許可部分，在條例修法時已考量私法人執行業務營運需要，分為「免經許可」及「需經許可」兩種，現今預告的兩項子法，則是依照實務上私法人買受住宅的目的與用途，再作進一步的周延規範。
其中，在「免經許可情形公告」草案，即將私法人買受取得住宅有其公益性、必要性，並具共識的九種情形，例如金融機構轉投資的資產管理公司(AMC)買受不良資產擔保品，以及私法人為確保債權及穩定不動產金融市場之必要，經由法院拍賣取得住宅，均納入免經許可項目(圖二)。
▲圖2：私法人買房免經許可的9種情形，資料來源：摘自內政部官網
另在「許可辦法」草案中，則將私法人因正常經營而需買受住宅的六種情形納入需經許可項目(例如購買作宿舍、具規模出租經營使用等)，但其許可取得的住宅，必須受到五年不得移轉的限制，以避免被變相短期出賣炒作(圖三)。
▲圖3：私法人買房需經許可的6項，資料來源：摘自內政部官網
至於協助私法人參與都更重建部分，則將依都更辦理進度而有不同設計規範。在都更整合階段，私法人可經許可買受取得三十年屋齡以上老舊住宅，或未達安全、耐震標準等有危險之虞的住宅進行都更，但需受到五年不得移轉的限制，以避免都更蟑螂等假借都更名義取得住宅情形發生。
另私法人如欲取得迅行劃定更新地區內的住宅，因該地區具有辦理都更的急迫重要性，故得免經許可，以利推動都更整合。
如果都更事業計畫已取得八成所有權人同意，而進到公開展覽階段，在計畫範圍內已有土地、建物，或屬實施者或出資者之私法人，則可免經許可買受取得範圍內其他住宅，以利都更加速權利整合完成；但於區內無土地、建物，或非屬實施者或出資者之私法人，仍須經許可取得(圖四)。
▲圖4：私法人買房涉及都更、危老與合建情形，資料來源：摘自內政部官網
此外，在都更計畫完成分配後，該計畫所列的實施者或出資者為私法人時，如與得分回住宅之其他所有權人訂有契約買回住宅，亦可免經許可買受取得，以符合都更實務作業需要。
禁止預售換約 明列六種例外情形
至於衝擊民眾投資置產最有感的就是預售屋換約轉售事項，內政部則談到，本次配合預告「讓與或轉售審核辦法」及「得讓與或轉售情形公告」兩項草案。
「得讓與或轉售情形公告」草案將規範買受人在簽訂預售屋買賣契約後發生重大事故者，才可以例外申請核准換約。
重大事故種類將包括：(1)買受人因非自願離職，且逾六個月未就業；(2)買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須六個月以上全日照顧；(3)買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋；(4)買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須六個月以上全日照顧；(5)原買受人死亡，其繼承人無意保留，或是(6)共同買受人間轉讓等六種情形(圖五)。
▲圖5：限制預售屋、新建成屋換約轉售，資料來源：摘自內政部官網
林右昌說明，為避免重大事故規範過於浮濫寬鬆，造成規避管制及變相炒作，所以未將工作輪調、減薪等情形納入。同時特別提醒民眾，因預售屋交屋期長，所以在簽約購屋前需要理性審慎評估付款能力與風險，避免因新制施行而受到影響。
不過，李同榮仍有不同看法，他認為，禁止預售與新成屋轉售是因噎廢食的惡法，因為人民對於財產的處置與交易應有其自主性，交易的轉售已有房地合一2.0重稅伺候，如今，地方政府對轉售逃稅的稽核執行不力的狀況下，中央捨棄強化地方政府稽查制度與執行力，乾脆因噎廢食禁止轉售，這是威權時代的做為，政府以為便宜行事、可以一了百了，其實亂象才正開始。
平權修法 外界仍諸多爭議
而為了《平均地權條例》修法，各種爭議並未隨著內政部子法的出爐而獲得疏通，如中華談判管理學會、中華不動產仲裁協會、台灣法學研究交流協會等多個單位，就訂在五月六日，就《平均地權條例》新法對房市的衝擊，以及都更與危老，面對平權修法後的發展進行一整天的研討。
此外，政大商學院信義不動產中心於四月二十一日則先邀請景文科技大學財務金融學系章定煊教授以「從平均地權條例修法看台灣房市」為題，解析修法對市場可能的衝擊。
章定煊表示台灣房市結構存在「三高二低」的問題，也就是在高自有率、高空屋率以及低所得、低生育率之下卻能夠長期維持高房價。之所以會有這樣的奇特現象，關鍵在於台灣民眾購屋的動機包含很高比例的置產需求，這次《平均地權條例》修法並沒有衝擊這樣的「理財盤」，而是抑制短期交易的「投機盤」，因此並不會造成房市全面性的大幅修正。但是投機交易密集的地區、大量推案的蛋白區以及法人比例高的豪宅市場，則會受到明顯的衝擊。
這次《平均地權條例》的修法最受關注的就是禁止預售換約，章定煊以近期創下天價黃牛票的韓國女團演唱會為例，表示許多粉絲對於黃牛包攬門票且高價轉售非常生氣，甚至還有年輕人因此遭受詐騙，也驚動政府打算修法重罰來杜絕黃牛票歪風。同樣的，預售屋的短期交易也有類似黃牛問題，不過相較粉絲高價購買黃牛票或是買不到票，自住客買不起房子或無屋可買，後者的問題顯然更為嚴重，值得各界深思。
對於法人購置住宅採許可制的規範，章定煊表示法人購置住宅是一種奇怪的現象，尤其豪宅市場更是常見，背後可能是基於稅務考量，修法只是讓這種扭曲的現象回歸正常，但可預料對於豪宅市場將產生比較大的衝擊。
章定煊進一步分析，養地、屯地等土地投資才是真正造成高房價的深層因素，這次《平均地權條例》修法只是壓抑表層的炒房行為，對整體房市並沒有造成結構性的破壞。
章定煊指出，這一波推升台灣房市的原因包含「台商回流、全球供應鏈重組、低利率、超寬鬆貨幣環境以及政府重大建設」等五大動能。這五大動能中，低利率及超寬鬆貨幣策略已經開始吹起逆風，其餘三大動能雖然還是順風但力道漸減。他提醒，由於國內外通膨問題未解，利率有機會再調升，過去迎風高漲的房價，未來勢將面對修正壓力，但不至於大幅崩跌。
房市受驚嚇 四月成交量已見萎縮
不過，很多民眾並非房市專家，常是受到驚嚇的最大族群，由六都一至四月的交易量萎縮就可了解。
依據六都公布今年四月「建物買賣移轉棟數」合計為16,287棟，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，觀察六都各行政區表現可以發現，四月新屋交屋潮有暫時退卻的現象，少了交屋潮挹注，抑制房市整體量能表現，量縮幅度明顯，讓六都四月建物買賣移轉量較三月減少21.9%(表一)。
▲表1：六都會區112年4月建物買賣移轉棟數變化，資料來源：永慶房屋
其中，台北市月減12.4%，台南市月減17.7%，是兩個表現相對穩定的都會區，量縮幅度不到二成，其他四大都會區均較三月減少逾二成，並以新北市減少24.7%最為明顯，桃園市月減21.8%，台中市月減24.4%，而高雄市較上月減少23.6%。
進一步觀察今年一至四月六大都會區建物買賣移轉棟數，六都整體交易量合計為65,577棟，與去年同期相較，年減24.9%，是自2019年來最低交易紀錄，創五年新低(表二)。
▲表2：六都會區112年1-4月建物買賣移轉棟數變化，資料來源：永慶房屋
其中台南市年減16.2%減幅最小，其餘五都年減幅均逾二成，台北市年減27.7%，新北市年減26.5%，桃園市年減27.8%，台中市年減24.9%，高雄市年減22.3%；另觀察歷年交易量發現，新北市、桃園市、台中市今年一至四月建物買賣移轉棟數創近四年新低，高雄市創五年新低紀錄，台北市、台南市則創下近六年新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，四月份買賣移轉棟數年月雙減，首先是遇上清明連假，使工作天數較上月減少；其次是升息發酵，三月底央行第五度升息，讓第二季房市再掀觀望，自住買方雖持續看屋，但追價力道保守，交易有待磨合。
除了升息效應擴散外，張旭嵐指出，後續房市還會受《平均地權條例》、通膨、選情等因素影響，其中平均地權條例的子法，對私法人購買老屋進行都更、危老，並非全面開綠燈，恐衝擊建商往後的整合意願，因此高齡老宅的買氣是否有所起伏？將是後續市場的關注重點之一。
近七成民眾認為房價明年才落底
中信房屋總經理張世宗表示，雖三月買氣有稍微回升，但第一季整體移轉棟數仍為近五年來低點，進入第二季，買賣雙方對價格的堅持將拉長戰線，根據中信房屋宅調查結果顯示，有43.8%民眾認為目前房價持平，32.6%民眾認為房價將下跌，有近七成民眾認為明年房價才可能逐漸落底，由此可見，下半年市場將直面「價格不落、不見買氣」的挑戰。
綜觀全台表現，目前雙北的中古屋市場相對受影響較小，由於雙北都市發展成熟，抗力性比較強，買方多半為需求設定精準的剛需客群，以首購及換屋族群為購屋主力，張世宗說，因為大多都是自住為主，只要地理位置好、符合生活需求，賣方價格與實登差異不大，買方依舊會出手買房。
另外在市場一片看跌，加上下半年也有可能再升息的狀況下，賣方求獲利的心態消退，張世宗指出，部分賣家願意放低姿態求平轉，都會區的中古屋市場交易有望「價持平、量微縮」。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行第五次升息就是為了抑制通膨預期，民眾也開始感受到物價上漲壓力，台幣越來越薄，對於房市也會形成一股支撐力道，但同時間民眾也不認為房價現階段還有上漲動能，購屋時精挑細選謹慎出價，觀察短期房市就呈現「上有鍋蓋、下有鐵板」。
