曾幾何時，房地產市場掀起一股「都市更新」風潮，開始有媒體在教育一般投資大眾如何「買老屋、賺大錢」。
你想買老房子等著合建嗎？你想買老房子等著都市更新嗎？看看台北市最有名，位於忠孝東路、復興南路附近的正義國宅都市更新案，業主龍聯建設投資這樁都市更新案長達13年，砸下金額超過17億元，但是始終就是無法與現住戶完全達成協議，今年2月，還因此發生槍擊命案。如果去買這類的「老房子」，等了13年還沒完成都市更新，還沒改建，這樣的投資報酬率是多少？答案不是「零」，而是「負數」。
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但是，13年前，如果你同樣在台北市正義國宅附近的忠孝東路買個新房子，當年預售房價約在1坪20萬元左右，現在這個地段，那怕是13年的中古屋，房價也已經有每坪60萬元的價值，投資報酬率達200％。
如果，更早以前，在台北市信義計畫區還在重劃初期，你在該區買了第一件房地產預售屋—「鴻禧花園廣場」，20年前，這件個案的預售價格約每坪15萬元，當時這樣的價格已經震撼了台北房地產界，因為，這樣的價位已經可以在忠孝東路買房子了。
信義計畫區大約在民國79年時確立範圍和雛形，在82年完成重劃作業，全區153公頃的面積才確定，那時候，信義計畫區內只有世貿展覽館等建築物而已，不只是白天，到了夜晚，「人氣」更是荒涼。
但是，20年前，如果你夠有勇氣，口袋裡又有點錢，用看似當年超高的價格去買「鴻禧花園廣場」，1戶54坪房子總價810萬元，「民國78年的8百多萬元是一筆多大的數目啊！我76年買復興南路、忠孝東路這間52坪的房子，總價也不過是380萬。」住在忠孝東路SOGO百貨附近，一棟屋齡已經26年大樓的陳媽媽這麼說道。
但是，現在「鴻禧花園廣場」這戶值多少錢呢？房屋仲介轉售的總價達4100萬元，平均每坪開價76萬元，投資報酬率達406％。而國內某企業的邱姓董事長當年就買下1戶「鴻禧花園廣場」，現在要出售的就是他的房子。
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「我買這戶房子的時候，只不過是一家公司的副總經理。」現在已經創業成功的邱董事長說，早在1970年代中期，台北市中心西區的發展已趨飽和，因此，政府打算在東區發展所謂的「副都心」，最後，選擇了信義區，才有了「信義計畫區」的架構。
信義計畫區是台灣第一個透過都市設計審議，引導都市空間設計品質的地區，原本目標是作為「台北副都心」，從1980年的初期規劃，到1990年代的台北副都心，一直到現在的國際金融中心，除了以專案方式通過了台北101大樓的興建，且經過都市計畫通盤檢討後，不但重新調整商業與住宅的土地使用，也放寬了土地的開發彈性、建築高度的限制，還有各種開發誘導獎勵措施，藉此吸引跨國企業的進駐。
「我在日本的時候，仔細研究過重劃區作法。」邱董事長把思緒拉到他年輕在日本求學的時代，「我對於重劃區的不動產有一個認知，只要提早進場，投資報酬率總是勝過一般投資商品。不過，也不是每個重劃區都能投資，我只選擇有政府機關進駐的重劃區。」信義計畫區裡有台北市政府的辦公大樓，所以，才能在長期規劃下，把信義計畫區逐步拉抬到目前這樣的國際都市水準架構。
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信義計畫區經過多年密集開發，生活機能已成型，土地價格也在一次一次的標售之下逐步墊高(見附表)，房地產的原料(土地)不斷漲價，當然造就了區域房價跟著上揚。永慶房屋總經理葉凌棋表示：「信義計畫區是台北市唯一有超大完整街廓設計，具備完善都市規劃設計的商業發展區；而商圈最大的特色，則是完全針對都市人休閒購物的需求設計，是建商與壽險公司兵家必爭之地。」
目前區內土地可建築的素地已不多，相當具稀有性，從97年7月底以來，遠雄人壽大手筆以129億元買下昌軒、奕銘實業的A1土地；幸福人壽以33.89億元買下花旗銀行企業總部的土地(D3部分街廓)；富邦金以36.77億元標得信義計畫區A10地上權；還有今年4月初，安泰人壽以116億元得標A11，信義計畫區交易熱絡度可看出端倪。
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信義計畫區內每個住宅、辦公、商場、飯店等開發案，都必須通過都市計畫暨土地開發許可審議委員會的審議，力求每件開發案都得符合整體發展目標，因此，信義計畫區內的都市景觀，才能別具特色，並成為全台北市唯一有超大完整街廓設計的區域，工商、金融、貿易活動相當頻繁。
如今，區域內的住宅只有一種產品，那就是—豪宅，現代化商圈、整齊的街廓，以及四通八達的交通，已經讓信義區成為企業設立總部的熱門地段。新光三越信義新天地4館不同主題的百貨公司，加上紐約紐約、Neo19、101購物中心，讓它變成台北Shopping的重要據點；各企業大樓如震旦國際大樓、中國信託金融大樓、國泰信義經貿大樓、國泰霖園金融中心等等，也活絡了信義區的商業活動；而台北世貿中心密集的展覽檔期，每年也吸引上萬家廠商參展，超過200萬的參觀人次，讓信義計畫區成為名副其實的商業重鎮。而新舞台、Page One、法雅客、誠品書店旗艦店的開幕，更讓信義計畫區成為台北新一代的藝文集中地。現在，信義計畫區儼然已是台北商業、消費購物以及藝文的重心。
重劃的信義計畫區將土地規劃成大街廓設計的「國際都市」感覺，當時以超大街廓的概念規劃，並以格狀路網為基本架構，因此，信義計畫區便有如棋盤般地呈現塊狀發展的情形。在101大樓上班的Jason說：「我們跟國外客戶介紹公司時，都會說我們辦公室位於台北101那棟，老外一聽就懂了，因為，他們知道101大樓是處在國際都市裡。」信義計畫區除了重要的交通道路與動線之外，興建中的捷運信義線，預計於102年底通車，預料也將會對區域房地產形成「抬價」的效果。
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在信義計畫區房價成長的歷史裡，你不妨仔細的想想，台北市有哪幾個都市更新案在這20年裡成功的被開發過？在信義計畫區一家信用卡發卡數量最高金控公司上班的林虔芳，近期就積極的在找「舊」房子投資，她認為，現在大家都在談都市更新，所以，愈老的房子就愈有機會被建商看上，就算沒有辦法完成都市更新，起碼也會有建商想要來談合建，到時候，她就可以「老屋」換「新屋」。
國賓大地董事長邱秉澤指出，房地產個案裡依照開發難易的順序來說，最簡單的就是建商去買塊乾淨土地，然後加工興建蓋房子，賣給消費者賺到錢之後，再拿這些錢去買下一筆土地，然後繼續投資→興建→銷售→獲利；其次，比較難的則是買下一塊土地之後，與鄰近地主一起合建，所有地主談好合建分屋比例之後，照著房地產模式繼續興建→銷售→獲利。
困難度比較高的就是與現有住戶談合建，通常，建商都會找尋屋齡20年以上的老房子，與相關屋主洽談是否大家有意願進行改建，談妥後，將原有的住宅拆掉，改建成新大樓，然後按照原屋主持有的坪數，可依比例分得新建物的坪數。不過，這樣的合建案，往往因為每位住戶的想法不同，常常必須耗費相當的精力去處理每一戶的問題，前面所提到正義國宅合建都市更新案，就是一個典型難處理的個案。
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至於都市更新的作法，與合建案的談法類似，但是，這中間還牽涉到都市計畫的相關法規，過程更加繁瑣。而現在為什麼好像大家都在談「都市更新」呢？那是因為過去台北縣市房地產過度集中開發，以前的建築法規並不完善，所以，老舊建築物與現在的市容產生格格不入的畫面，政府於是開放都市更新的作法，讓大家可以一起來努力改變市容，提升都市的競爭力。
加上過去的開發造成現在可供建築用的素地已經很少了，所以，必須靠都市更新的方式，釋出土地供建商興建更有規劃的建築，改變過去老舊的市容景觀。不過，大家也可以注意到，走出台北地區到外縣市看看，台中、高雄、台南、彰化、屏東、花蓮、宜蘭……等地，到處都是可供興建的建地，在這些區域，是沒有人在跟你談都市更新的。
所以，是到重劃區去買屋？還是買個老屋等改建或都市更新呢？答案應該很確定了吧！都市更新的案子不是一般人可以玩的，與其買個老屋碰運氣，還不如鎖定重劃區的房地產，在重劃區發展初期就進場投資。而這樣的例子，在台北縣「新板特區」正在繼續上演中。
