受到去年金融海嘯的肆虐，國內外上半年投資環境低迷，手中有大筆可運用資金的壽險業錢該往何處去？從近期各大壽險公司投資動作可窺見，手中有大筆可運用資金的他們，紛紛轉進房地產。首先新光人壽以10.5億元向宏普建設(2536)買下剛蓋好的宏普西湖廠辦公大樓，成為新壽在內湖科學園區第10棟樓，累積投資金額達186億元；富邦人壽先以100億元買下環亞百貨大樓，再斥資43億元買下劍湖山購物中心、耐斯王子飯店的土地及建物；國泰人壽也以8.1億元標得上海銀行敦南大樓。其中，富邦人壽6月1日才正式以6億美元(約新台幣200億元)併購ING安泰人壽，市場盛傳將再併購南山人壽，似乎金控版圖才邁進一大步的同時，隨即又以大量資金注入不動產！從標下信義區A11館開始，之後又從勤美建設(1532)手中買下環亞百貨，富邦金控(2881)光在台北市就砸下216億元，現在又以43億元代價在嘉義買下耐斯王子飯店及旁邊的松屋百貨，短短不到半年，光是在不動產，富邦人壽就花了259億元。去年金融海嘯重挫壽險業，市場上不免疑惑為何在金融海嘯中，許多壽險業今年都急欲重振雄風，但富邦人壽似乎不但沒有受傷慘重，甚至可以逆勢出擊併購及買樓？讓人想到富邦集團總裁蔡萬才的經營哲學：「做生意不要借錢」，從這裡可看到富邦人壽平時養深口袋，在混亂時局危機入市的經營策略。
#@1@#還記得去年12月蔡萬才有感而發曾提到的一席話：「金融風暴泡沫化的結果，很多企業借錢投資，但因為投資的衍生性商品都是虛擬的，沒有實體經濟做後盾，一直吹的結果，最後氣球就爆了；至於土地是有限的，可以保值，況且台灣的土地都很難開發。」如今，再對應今年富邦人壽持續加碼不動產市場，不難想像蔡萬才談投資可置房地的概念，即是富邦今年加碼不動產的伏筆。對於富邦人壽斥資100億元購置位在敦化北路和南京東路交叉口的環亞百貨大樓，土地面積1300多坪、14層樓，合計樓地板面積1萬2千多坪，市場粗估賣方勤美建設和子公司璞真建設，合計獲利42億多元，有人認為富邦人壽買貴了，但事實上真是受騙了嗎？還是富邦人壽的危機入市成功術？再來看2005年南山人壽入駐斥資43億元，位於信義計畫區的新企業總部大樓，這塊地購於2000年，購地成本僅27.7億元，但當時業界都質疑為何南山人壽要以天價買下土地自建，事實證明經過近幾年台灣商用不動產景氣復甦，已增值不少，現今甚至有法人認為南山人壽投資眼光精準。壽險業者表示，壽險業每天都有大量保費進帳，隨壽險公司資金規模日益龐大，為了創造投資效益，壽險公司必須將現金轉投資，加上保險資金投資管道受到法令限制。由於壽險公司的資金都是長期資金，投資以後並不會馬上獲利了結，因此只要地段優，即使價格過高，壽險公司還是願意砸重金買下，因為不用擔心套牢的問題。不動產投資部位一向偏低的富邦人壽，今年也決議提高不動產投資部位，從目前不到3％提高至10％，據估計至少有200億元的加碼空間。富邦金控到6月底為止，合計投資國內房地產300多億元，只占目前已投資總規模9700多億元的4％。富邦金控總經理龔天行表示：「還會繼續加碼。」不僅如此，富邦金8月21日董事會也決定，未來1年內加碼200億元在大台北地區買地，很有可能用來擴張據點。
#@1@#從富邦人壽的不動產布局來看，市場現在也很關注，從事土地開發多年的人士分析，富邦人壽買下環亞大樓，可能是看準其7大優勢：1. 鄰近金融商區：環亞百貨大樓位在敦化北路和南京東路交叉口，附近是金融商圈以及高級住宅區，斜對面是台北小巨蛋，加上有即將開幕的台北金融中心，地段相當好，又鄰近台北市最高檔豪宅建案「文華苑」及東方文華酒店，未來增值空間及成為金融特區值得期待。2. 土地取得不易：台北市新興的發展區，例如信義計畫區、內湖五期重劃區、敦南金融商業區等地區，土地使用管制較嚴格，商業區大都不能轉為一般住宅使用，但舊辦公商圈的辦公大樓土地使用分區多屬於第三種商業區，依法都可以做為辦公室或住宅使用，除了收取租金外，未來都市更新改建後不僅可以興建辦公大樓，也可改建為豪宅，潛在的獲利空間相對大很多。3. 租金收益率高：包括國泰人壽、新光人壽、中國人壽、富邦人壽等近來都大手筆購地買樓，對此三商美邦人壽總經理孟嘉仁表示，不動產平均4％以上且相對穩健的投資報酬率，是受到壽險業者青睞的原因。房仲業者表示，壽險公司之所以偏愛商用不動產，主要是壽險業的投資區域，幾乎都鎖定房價抗跌性較強的大台北地區，且商用辦公大樓比較容易管理，地段不錯的租金收入都相當穩定。4. 松山捷運線兩岸通利多：環亞大樓位在捷運站沿線的黃金地段，更是兩岸三通，行經松山機場的主要幹道之一，有極高的國際能見度。市場人士預期陸資來台投資後，會在台灣設置商辦，屆時洽公或開會都很方便，讓商辦的價格往上攀升。不過，政大地政系教授張金鶚認為，台灣國際化程度並沒有香港來得高，陸資是否會來台投資，並提高商用不動產辦公室樓地板面積的使用量，還有待觀察。
#@1@#5. 都市更新有容積獎勵：由於全球股市重挫與通膨壓力影響下，商用不動產成為熱門的投資保值產品。加上2007年11月行政院為刺激房地產市場，宣布將提高都市更新容積獎勵上限後，更讓舊商圈的辦公室投資價值水漲船高。日前龔天行公開表示，環亞大樓將採售後租回模式，因為目前還有部分樓層為勤美建設的承租戶，因此勤美建設必須向富邦人壽租回，等所有承租戶租約到期將推動都市更新。6. 所有權人單純整合容易：辦公大樓的戶數相對住宅大樓少，未來要辦理都市更新時，所有權人單純整合較為容易，成功機率高，執行的速度也相對較快。目前環亞大樓3、4樓為中壽所有，5樓為個人所有，其餘都由富邦人壽買下，業主相對單純，富邦人壽表示，未來將詢問這些樓層是否有出售意願或一起做都市更新。7. 容積移轉為降低土地成本利器：近年來，常可聽到土地標售創新高的消息，讓人有種價位高不可攀的感慨，或是會被所謂的「容積單價」給困惑了，例如前幾年台北市信義聯勤俱樂部土地的標售案來說，新光人壽以總價約63.84億元，高出底價2.7倍的價格得標，平均每坪高達274萬元，換算容積單價，每坪約百萬元，乍聽之下有點貴。對此，從事土地買賣人士表示，建築物每坪成本並沒有把公設、虛坪等面積計算在內，而且土地所有權人還可以運用「容積移轉」來攤提成本。
