今年4月初，新光人壽標售新光三越A11館之地上權案，底價約100億元，富邦金控(2881)旗下的安泰人壽以116億元，氣走在大陸事業有成、累積充足銀彈回台購地的「康師傅」頂新集團。基地面積2534坪的A11建地，是台北市政府的土地，1988年以「設定地上權」25年期限標售，由新光三越以26億元權利金取得承租權，距2013年到期日，尚有4年的租期。當大家把焦點放在誰得標時，有人卻拿起計算機，幫新光三越算算這20年來，透過承租土地「養地」，分別在A4、A8、A9、A11蓋4家百貨公司，建構完成信義計畫區百貨商圈的動作，間接拉抬了A11的土地價值，才能推高標售價。以A11來說，新光三越共投入26億元權利金，以及約43億元的建造成本，但標售「地上權」獲得116億元來說，新光三越總計獲利47億元，投資報酬率高達6.81％。跟A11相同的「設定地上權」案，在信義計畫區還有世貿大樓、君悅飯店、台北101大樓及A10，至於曾為台股股王的晶華酒店(2707)董事長潘思亮也說過，晶華酒店每年獲利可以超過10元，與「設定地上權」取得的土地成本較低，有利於控制成本有關(表1)。你以為「設定地上權」是財團才能玩得起的數字遊戲嗎？其實不然，台北市有不少市中心的精華地段，也有建商推出地上權的住宅，因為每坪單價及總價，普遍比附近的新大樓便宜2~3成，吸引都會族青睞(表2)。
#@1@#「有土斯有財」是國人置產保值的傳統觀念，但是「設定地上權(買屋不買地)」卻打破這道藩籬，成為國人買房的另一道新選擇，因為少了土地成本，建商推案價格可降低，而國人買屋的負擔也大為減輕。2年前，日勝生(2547)在台北火車站旁的「交九用地」，推出「京站」預售案，又為設定地上權衍生出「租賃權」的房屋種類，在房市景氣大好時，也造成熱銷。根據房仲專家的分析，「設定地上權」住宅能獲得消費者青睞，主要是有：房價較區域行情低、免地價稅、免增值稅、租金報酬率比同地段高、 房屋因通膨獲得重估增值等優點；但也有：轉手不易、貸款成數低、無法享受土地漲價增值、房屋價值隨年限縮短、需每年付地租等缺點。不過，因為都會區可建的建地愈來愈少，馬英九執政後，財政部長李述德面對立委的質詢，也曾發表過「停止賤賣國有土地」，將朝「設定地上權」釋出國有地的政策方向。如果政府的國土政策朝此方向進行，那未來建商取得建地成本將下降，則未來的「地上權住宅」建案件數，將不只是現在的個位數而已。由於國人的資產配置及投資組合，房地產是不可或缺的一環，也許哪一天，「有土斯有財」觀念式微，承購地上權住宅，成為置產的另一種新選擇，而在此之前，先聽聽房仲專家們的分析，可累積投資的必要知識。
