隨著防疫政策逐步開放，外出購物、聚餐、旅遊人潮出籠及伴隨而來的報復性消費，將為觀光及零售市場挹注商機，預期店面交易市場可望逐步回溫。
過去三年，受疫情衝擊最大的店面行情，在疫情解封，外國觀光客陸續回流，民眾報復性消費下，可望迎來景氣復甦的春燕。
根據實價揭露顯示，西門町今(二○二三)年二月共有兩間精華區小店面出租，包括捷運站出口旁的成都路，月租十三萬元，單坪租金約一萬元，公司登記為韓式拍貼工作室，另外則是峨嵋街的分割小店，月租六．三萬元，單坪租金也達一萬元，目前由伴手禮業者承租。
西門町迎觀光人潮 店面租賃轉熱
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，西門町商圈已經睽違十八個月後，再度出現單坪萬元的實價揭露紀錄，從內需復甦與開放國際旅客之後，西門町商圈空置率逐漸改善，商圈內也有許多新開店面準備迎接觀光復甦。
信義全球資產商仲部主任林廷宇表示，目前西門町空置狀況有效改善，店租也已經觸底回升，小型店面因為租金總價相對較低，短期內成為熱門的租賃標的，此外，中大型的店面詢問度也明顯增加，受惠觀光回流，伴手禮店也快速增加，另外針對青少年潮流消費的業者，包括韓系自拍機、零食台夾娃娃機等，也出現在西門町商圈中。
戴德梁行也指出，隨著邊境解封，來台旅客人次大幅成長，各商圈再度注入生機，其中西門商圈最受觀光客回流影響，許多伴手禮店及新型態韓式拍貼機店相繼於商圈精華地段開張，空置率下降至一四．三％。
近期韓式拍貼機店成為各商圈新興的微型化商業模式，尤其在西門商圈，韓式拍貼機店的數量直逼夾娃娃機店。其商業模式具備低成本、低消費、彈性經營及高人潮流動率等特點，成為疫後商圈中扮演重要角色的原因之一。此外，此模式也讓房東可在市場逐漸恢復生機的情況下，尋找更穩定的優良業者進駐承租。
住商不動產西門捷運加盟店店東劉家豪指出，西門町雖然仍有店面空置，不過近期有許多商家進駐踴躍，徒步區的店面空置率應下降至五％以下，且疫情期間店面空置情況嚴重，租金下降約三成至五成之多，如今租金水平逐漸回到疫情前的水準，回歸西門商圈的店家以服飾業及餐飲業為大宗，且日、韓自由行的觀光客到西門商圈以品嚐美食、小吃以及採購伴手禮為主，因此相關產業對店面的詢問度大幅增加。
疫情衝擊已降 餐飲營收回升
大家房屋企畫研究室總監郎美囡指出，COVID-19疫情在台爆發後，國人為降低染疫風險減少外出消費，加以管制措施影響，大型聚會、尾牙、婚宴都取消、停辦，餐飲業受創嚴重，尤其大坪數的餐館、宴會型餐廳，租金壓力大、營業成本高，許多業者僅能以歇業、員工無薪假等方式度過難關，造成二○二○及二○二一年餐飲業營收連續二年負成長(圖一)。
▲圖1：餐飲業營業額及年增率
不過，隨著防疫措施解禁，提升國人外出消費、用餐意願，許多餐廳人潮回復至疫情前水準，國門大開之後外國光觀客也明顯增加，餐飲業在二○二二年無論是營收還是家數都大反彈，餐飲業家數在疫情後成長一二．一％，六都除台北市外，都有超過一成的增幅，其中新北市成長幅度一六．一％居冠六都，單看家數仍以台北市最高，共有二萬二千多家餐飲業。
再觀察今年年初台北市知名商圈捷運站的出站人次也都大幅增長，如台北車站、西門站、中山站的人流激升，西門町及中山商圈也揭露了高單價的租金實價，實體店面似乎將迎來春天。
郎美囡指出，依據台北市捷運局出站人次統計，台北市各大商圈的捷運站今年一至四月平均單月出站人次與去年同期相比大幅成長，西門町西門站人次成長三六％最多，其次是北車商圈台北車站及士林夜市劍潭站的三○％，永康商圈東門站成長二八％，南西商圈中山站二四％，東區忠孝復興站增加二三％，從捷運站出站人次可看出商圈人潮回籠態勢顯著(表一)。
郎美囡分析，我國自去年十月邊境解封後，旅台觀光觀客逐漸增加，西門町商圈空置已久的店面陸續有店家進駐裝潢，東區從去年下半年有多筆月租金破二十五萬元的租賃揭露，不僅店家願意以高總價承租，店面交易亦再現高價，東區去年底於大安路出現一．七億高總價店面交易，南西商圈也有巷弄透天店面以二．二億的高價成交，可見店家及投資人積極進場布局。
國門大開後，日、韓、香港、歐美旅客增加不少，台北車站是北台灣重要的交通樞紐，有機場捷運、台北捷運、台鐵、高鐵及客運，為自由行觀光客旅台的必行站點之一，而鄰近北車的西門商圈，多年來都是日、韓、港等觀光客必訪地點，邊境解封後國際觀光客明顯增加。
日韓觀光客為來台大宗
曾敬德也表示，國內國際觀光商圈都見到觀光客回流跡象，像是西門町、士林夜市與永康商圈等，都可以發現來自韓國、香港與亞洲的觀光人士，疫情後冷凍的國際觀光商機已經解凍回溫。
信義全球資產公司觀察，疫後民生經濟復甦、消費動能回穩，餐飲、零售業者在今年都有新的展店計畫，因此店面產品，以及可做食品加工廠、中央廚房的廠房詢問度增加，市場回溫也吸引收益型買方積極關注。
根據經濟部統計，二○二二年零售業營業額達四．二兆元，年增率七．四％，餐飲業部分營業額八六五三億元，年增率一八．九％。交通部來台旅客人數統計也顯示，今年三月來台旅客人次為四八．六萬人次，較去年同期成長二三％，較邊境解封前的九月來台旅客六．八萬人次來看，整體趨勢程向上成長，顯示經濟活動都在陸續恢復(圖二)。
▲圖2：來台旅客人次統計
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛觀察，零售餐飲業者看好疫後市場復甦商機，早已開始布局展店計畫，從二○二二年六都店面租賃件數統計可看出，全年租賃件數一九二八件，較疫情爆發前一年的二○一八年一七二三件，還成長了一二％(表二)。
林建勛分析，餐飲及零售業者租、買商用不動產，以自用為大宗，主要鎖定店面、廠房這兩類產品。疫情雖然帶給餐飲、零售業不小衝擊，卻也加速產業升級、數位轉型，成為公司在做租、買店面決策時的考量因素。
觀察目前零售業經營策略朝OMO虛實整合發展，實體零售業通過併購、異業結盟擴張事業版圖，近期東森購物與全家便利商店強強聯手，打造首間寵物複合門市，因此中、大坪數，適合複合商店且可彈性規劃的空間，是未來店面市場發展重點。
林建勛進一步指出，隨著防疫政策逐步開放，外出購物、聚餐、旅遊人潮出籠及伴隨而來的報復性消費，將為觀光及零售市場挹注商機，預期店面交易市場可望逐步回溫。
其中有兩類產品值得關注，第一種是純收益型店面，例如帶長期租約的金融機構、連鎖零售商店，但需注意疫情期間租金方面可能多有調整，影響租金投報率水準。
另一種則是兼具租金收益與改建開發效益的透天店面，由於台北市目前可供開發的土地稀少，這類店面在整合規劃期間仍有租金收益，同時還具備改建開發的靈活性，投資人未來可視市場時機改建推案，此類店面產品進可攻、退可守，將受到青睞。
雙子星加持 站前商圈鍍金
而過往商業行情較集中在東區，不過，隨著西區國門的「雙子星大樓」案，屬於台北車站站前商圈的發展也日漸升溫。
信義全球資產公司指出，站前商圈五鐵共構為北市重要交通樞紐，加上有西區門戶計畫、雙子星大樓等重量級開發案加持，帶動站前商圈店面交易向上成長，隨著商圈人潮回籠、疫後店面市場強勢回歸，具改建議題的透店產品，也成為近期收益型買方關注重點。
據其公布的台北市店面買賣交易排行榜，中正區台北車站站前商圈以每坪單價近四百萬登北市金店面冠軍。
根據信義全球資產公司統計二○二二年實價登錄店面買賣資料發現，中正區台北車站站前商圈的中正區開封街一段出現單價三八二萬元的交易，奪下去年北市店面買賣單坪價格最高紀錄，榮登台北市金店面冠軍，其次為中山區南京東路二段的二九五萬元，第三名則位在大安區延吉街，以單價二三五萬元入列。
林建勛指出，去年包含中正區、中山區、大安區、信義區店面交易，都有單價每坪二百萬元以上的交易，主因為疫後百業恢復正常進公司上班，而這些行政區皆有辦公大樓群聚，上班族有日常飲食、休閒娛樂等需求，為區域商圈帶來穩定客源，還有捷運等交通利多，為商圈帶進穩定人潮，活絡商圈商業活動。
掌握店面投資四方向
林建勛經理觀察，儘管近期央行再度升息，可能衝擊店面這類租金收益型商品，但只要掌握四個方向，隨著疫後商圈商業活動復甦，店面仍會是資金停泊好去處，其一，優先選擇位在成熟商圈、鄰捷運站交通便捷的標的，畢竟消費人流是實體店面必備的條件；其二，挑選能吸引付租能力高業者願意進駐的店面，除了提升租金收益，此類承租方相對穩定，可減少空置影響。
其三，選擇租金有調升空間的標的，在疫情期間不少店面為避免空置，會有短期降低租金的情形，若依照周邊行情，租金是有調升空間，且隨著區域發展租金還能再向上調整，有助提高租金報酬率。
最後，可鎖定具有改建題材的店面產品，由於北市精華區土地稀缺，精華地段透天店面購入後可以收租，未來改建開發還有增值效益，可讓屋齡高的老透店身價不減。
▲站前商圈為北市重要交通樞紐，加上有西區門戶計畫、雙子星大樓等重量級開發案加持，帶動店面交易向上成長。(圖／信義全球資產公司提供)
疫情衝擊 刺激店家多元發展
住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨指出，餐飲業者受到疫情衝擊，反而加速數位轉型，依據經濟部統計處調查分析，運用網路社群或Line的店家佔六七％，有行動支付者也高達五五．五％，比疫情前增加一一．四個百分點，顯見業者為挺過疫情困境，順應消費模式變化，積極強化數位服務。
迎接疫後商機復甦，上櫃的瓦城泰統集團董事長徐承義也宣布，將加速拓展台灣市場版圖，今年預計開出十八家新店，包含九家時時香、四家瓦城、二家非常泰、一家1010湘，還有七月首次插旗台中的樂子the Diner，以及預計第四季亮相的全新泰式餐飲品牌，集團店數目標雙位數成長達一五八家。
而讓瓦城能加速擴張版圖的利器之一，就是數位轉型，該集團於二○二一年成立「快食尚數位股份有限公司」，作為集團開發探索所有產業科技應用的先遣部隊，從QRcode點餐到「wa10」APP會員系統，自去年十一月上線後已有將近五十萬會員，為集團引流導客增添強勁動力。
此外，除了既有功能及會員數據分析的持續完善，徐承義談到，未來也會負責引進機器人到集團各店，確保整體營運流程的順暢及服務效率的提升。
店面還可以投資嗎？
住展雜誌企研室經理成采錡指出，在COVID-19爆發之前，店面投資一度是不動產投資的熱門選項之一，而店面到底有多夯，只要看看都更或危老建案，地主往往都是分回店面，就可見一斑。
不過，COVID-19爆發後，電商的崛起，民眾消費型態丕變，使得店面市場條件或環境確實大不如前。
不過如今疫情趨緩，相關封鎖限制措施逐步解除，從今年過年期間，各大觀光景點人潮再度湧現及近期餐飲、飯店業業績明顯走揚，店面也將迎來復甦的商機，但要如何投資呢？
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，電商產業對傳統店面的衝擊大，實價登錄以來，台北市單坪店租最貴的紀錄，是二○一二年時，在東區商圈，正忠孝東路四段的單坪就要三．一萬元租金，而進一步統計單坪兩萬以上的店租紀錄，共有十八筆，其中有十五筆都在大安區！
東區國際大型品牌爭相進駐佔點的榮景還歷歷在目，不過隨著電商平台如蝦皮、淘寶的崛起，許多人改變消費習慣，各商家也逐漸推自有品牌的線上商城，加上商圈移轉，國際品牌爭相卡位的光景不再，而之後的疫情爆發更是最後一根稻草，商圈店面空置率大增。
不過，實體店面仍有電商所無法取代的功能，例如實品體驗，店面的品牌行銷效益，因此有不少從網路起家的電商，也選擇開設實體店面，線上線下結合。
此外，疫後餐飲和零售業復甦，觀察今年台北店租單坪破萬的交易，最高的一萬多的店面，在西門町成都路，目前出租給韓式拍貼機，其次是峨眉街的伴手禮店，第三名為五分埔的服飾店，反映出各商圈已經逐漸擺脫疫情的陰霾，出租行情復甦中，而共通的特色都是不到十五坪的店面，且大都落在六至十二坪左右。
這些「新租金店王」地屬精華，因為坪數小，總租金成本比大型店面低，店面租賃呈現「高單低總」的情形，但人潮又多，吸引小型創業者，或餐飲、零售等民生消費業種，使得小型精華店面的出租率大幅提高。
徐佳馨則認為，此時要談店面投資，最好要先設想好「人才」從哪裡來？據她側面了解，疫情趨緩後，包括餐飲、零售、服務業大復活，大家都在「搶人」，但就業市場和疫情前大不相同，大多有找不到從業人員的困擾，因此，不少店面改採外帶或與外送平台合作，而直接衝擊店面承租面積，故未來的店面投資策略，小而美、靈活度高的趨勢會較明顯。
成采錡也認為，店面行情在歷經電商及疫情衝擊，現階段還有不少變數，但是能穩定收租，也可當作一般置產，就現階段來說，對口袋較深的投資者來說，仍是不錯的選項之一。
從電子發票看西區崛起！
財政部財政資訊中心以村里為最小單位，製作電子發票銷售額指標呈現區域的消費熱度。銷售額指標最高為100，愈接近100則表示消費強度愈強。
永慶房屋比較2019年和2023年財政部公布的銷售額指標超過95的村里和隸屬之行政區，發現中山區和大安區擁有最多村里數，顯示兩區仍為台北市重要的消費核心區域。
不過，在台北市政府積極推動「西區門戶計畫」後，以中正、萬華、大同三個行政區為代表的台北西區，在五年間銷售額指標超過95的村里增加眾多，顯示台北西區的消費力道增長迅速！
永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，隨著台北捷運與公車路網的延伸擴展，以及各區域商圈的逐步發展，也可以觀察到台北市消費熱區出現外擴和百花齊放的現象。
在2019至2023年的五年間，台北市消費熱區的消長中，成長最驚人的應屬台北西區。細看中正區銷售額指標達95的村里數變化，從2019年的2處，到2023年便增長至6處，行政區排名也從原本的第8名躍升至第3名，擠下信義、松山等擁有諸多精華商業區域的行政區。而萬華區和大同區在五年間，消費熱區也有明顯成長。
若以中正、萬華和大同三區進行合計，在2019年，中正、萬華、大同三區銷售額指標達95的村里數合計僅有6處，占比僅11.5%；但到了2023年村里數已有14處，占比已高達21.5%。
