央行在六月針對個人第二屋貸款成數進行管控，另明年總統大選的干擾因素會提前半年發酵，都使得今年下半年的房市發展的不確定性升高。
《平均地權條例》修正子法確定在七月一日上路，最大的影響是預售屋禁止轉售，以及私法人購屋將採許可制等五大措施，此項新法從政府放出風向球到確定子法及上路，歷時快一年半的時間，台灣的預售市場雖反應殆盡，但經濟情勢、通膨、房市政策及總統大選仍干擾著下半年房市走勢，情勢並不樂觀。
央行信用管制 受影響者很有感
美國聯準會(FED)為抑制美國國內持續高漲的通膨，自去(2022)年初至今年三月止，升息幅度達十八碼之多，六月暫停升息，而台灣中央銀行在六月十五日的第二季理監事會後，也未有升息動作，但卻有另加一道枷鎖，針對個人第二套房貸成數進行限縮，此對下半年的房市的影響為何呢？
信義房屋針對官網使用者調查顯示，有44%表示首購沒影響，有11%會以配偶名義購屋貸款，故沒影響，17%則表示自備款成數夠，但也有17%受訪者表示「影響很大」。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，由調查結果顯示，央行新制對於市場造成的「影響」，雖屬於小眾，但被限制到的，就要自行籌備多一點資金，故受影響者是「很有感」。
中央大學台灣經濟發展研究中心於六月二十七日發佈六月的消費者信心指數(CCI)，其中「購買房地產時機」指標部分，調查結果為105.25點，較五月下降0.1點。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，六月購屋信心微幅下滑，影響關鍵仍是政策！首先，央行無預警對六都及新竹地區等八縣市的自然人第二戶貸款，祭出上限七成且無寬限期的信用管制，打亂換屋族計畫；加上《平均地權條例》新制即將在七月上路，屆時新建案的流通性大為受限，私法人購置住宅也將被管制，使民眾對房市的信心趨向保守。
要小心央行下半年的升息動作
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，央行此次暫停升息，貸款戶雖能暫時鬆一口氣，但七月份美國聯準會仍恐有動作的狀況下，若台美利差持續擴大，央行亦可能有所動作，不可不慎。
大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，如今全球景氣並不理想，已有廠商執行無薪假，若央行持續升息節奏，恐衝擊企業經營，故央行在多次升息後(表一)，此回決定不升息也在意料之內。
不過，這次會議重點還有不動產選擇性信用管制新增規範，自然人在特定地區第二戶購屋貸款最高成數上限七成，因此，下半年房市主力以自用為主，價量不易有驚人表現。
房市景氣處於觀望
台灣經濟研究院景氣動向調查則指出，今年五月的六都建物買賣移轉件數月增率為33.7%，主要是受惠於地政機關當月上班天數較四月為多、短期新屋交屋潮所致，但五月六都建物買賣移轉件數年增率卻是負成長6.4%，為近三年同期新低，顯然買賣雙方依舊處於磨合期，不利於房市交易規模。
至於未來半年不動產業景氣相較於五月，房市景氣「觀望、謹慎以對」仍是主基調，特別是六月央行又無預警地對於房市出手，進行第五度信用管制調控，代表著打炒房政策態度並未因交易量的走軟而有所鬆動。
此外，國泰金控也在六月二十日發布「2023年06月國民經濟信心調查」，就買房意願指數來看，已從五月的-52.1，到六月上揚至-49.1，指數回升至2022年三月以來的高點；至於賣房意願指數從五月的-22.5，六月也上揚至-19.4，指數回升至今年一月的新高(圖一)。
就有關買房及賣房的意願調查，有17.6%民眾認為，目前是買房的時機，但有高達66.7%認為「不是」；另目前適合賣房嗎？有30.6%民眾認為是，卻有50%民眾認為不是，顯見房市多空看法仍相當拉鋸。
房市趨勢專家李同榮指出，房市剛性需求強勁且資金潛在動能充沛，市場要在明年總統大選前明顯下跌不易，但央行誤把交屋潮所造成的第二戶房貸增加，當成現在進行式，因此認為必須採取進一步打房政策，否則對執政黨選情不利，則是錯誤的判斷。
他認為，央行再度進行信用管制，最重要的一大考量就是平均地權五重拳實施在即，但市場只有降溫，却見不到房價下跌，若平均地權五重拳對房市仍壓不住，就怕房價會有甩尾現象，故不得不再採宣示性的政策，來強化政府打房決心。
但針對個人第二房房貸成數進行管制，李同榮認為，打擊不了投資客，換屋族小咖反而首當其衝，資金調度受影響，因為差一成貸款，對習慣「先買後賣」的換屋者而言，的確會受影響，已購的會有糾紛，未購的會產生觀望，對市場有害無益。
李同榮批評，過於頻繁的資金限貸，只有傷到小咖，口袋深的大咖不受影響，反而助長大者恆大，造成市場扭曲亂象。
而針對平均地權條例即將上路的市場反應？曾敬德表示，由於政策發酵時間已久，市場已逐漸消化政策的利空消息，加上政策即將上路，本來就在市場上看屋觀望的民眾，趕在政策上路前購屋，因此統計今年四月全台預售揭露量已達8314件，件數創下過去十三個月以來新高，也就是說，雖然投資客退場，但過去一年累積的買氣似乎有緩步回流的氛圍。
曾敬德指出，今年農曆年後房市買盤回流，預售案場的銷售狀況也逐漸動了起來，雖然整體買氣不像一年多前那麼火熱，但仍有些個案銷售狀況順利，尤其政策即將上路，有些本來就在猶豫的買方，考慮了很久，加上有些案場搭配輕鬆付款方案或者搭配贈送家電等方案，的確在政策上路前出現一小波回籠買氣。
不過這些買方不一定是就是想要預售換約的投資，但在政策上路前進場，仍保有預售換約的選擇性，故吸引本來就在市場上的買方加速決定。
統計預售揭露件數，這波景氣高峰出現在2021第四季，當時一個月預售揭露量達1.2~1.3萬件，2022年第四季則量縮至5000~6500件左右，由此可見預售交案狀況清淡，不過最近兩個月預售市場出現小陽春，三月揭露件數接近八千件，四月揭露件數達8300餘件。
曾敬德表示，政策上路前的確出現一波上車潮，但分析買方不少都是看屋已久的回籠客，並非新的投資型買盤進場購屋，未來還是要關注新制上路後，房市買氣是否能夠延續。
平權上路不影響購屋意願
而《平均地權條例》修正子法即將上路，是否會影響消費者的購屋意願呢？永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，根據永慶房屋2023第三季網路會員調查結果，有58%消費者認為沒有影響，甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願，顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍受到消費者青睞。
此外，他們認為平權修法上路後，能打到投機客痛點，抑制房市的投機炒作，房市回歸正常供需，反而讓自住、長期置產民眾樂於進場。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋另指出，今年一至五月，七大都會區交易量約為9.1萬戶，較去年同期減少22.2%，其中，新竹地區減幅最多，達到35.3%(表二)。
▲表2：歷年七月1-5月交易量，資料提供：永慶房產集團
打房奏效 房價有微幅下跌
葉凌棋指出，七大都會區去年第四季房價開始出現下跌走勢，房市出現反轉向下訊號，由漲轉跌，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整。不過，若再觀察今年第二季七都房價較第一季漲幅在0.8%至4.2%之間，呈現持平轉小漲走勢，房價漲跌出現轉折，看回不回，在不確定性因素仍高的狀況下，有待後市持續觀察。
若細看七都今年第二季的房價，與第一季房價相比，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上，新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最，台北季漲1.5%，新北與高雄漲幅在1%上下，顯示本季七都房價呈現持平至小幅上漲走勢(表三)。
▲表3：七都平均房價季變動，資料提供：永慶房產集團
此外，七大都會區平均房價的累計漲跌幅，若2017年及2018年的前波歷史高點相比，全數突破前波房價歷史高點，其中新竹縣市較上波高點大漲73.3%，可說一枝獨秀，此外，台南漲幅逾五成，桃園、台中也有四成以上的漲幅(圖二)。
▲圖2：七都平均房價累計漲跌幅，資料提供：永慶房產集團
此外，若以《平均地權條例》影響最大的預售市場來看，全台與七都今年一至四月與去年一至四月的件數及總銷金額相比，台北市減幅達六成以上居首，這也跟台北市發展已趨成熟，比較的基期較高，另可推的土地少，案件數相對少有關。
若撇開台北市，則七都中的新竹縣市及台中市，過去兩年是推案的熱區，但今年一至四月來看，減幅也相對大，反觀近兩年房市熱區的南二都，似乎仍是預售市場的主戰場，就推案數及總銷金額來看，減幅都在個位數。
七都買房中位數都要上千萬
葉凌棋另根據預售屋實價登錄資料統計，針對七大都會區在過去五年的預售屋交易總價，取中位數來看，指台北市在2022年買房要花3313萬元，但今年已降至2980萬元，不過，這並不代表台北市房價下跌，而是建商在推案時，考慮到豪宅授信成數限制，以及迎合消費者買得起的總價帶，主力產品偏向三十坪以內的產品居多。
葉凌棋指出，由該統計也可發現，七大都會區購屋門檻再度提高，全數突破一千萬元，其中，若撇開台北市買房中位數下滑走勢，再看新北市以南的預售市場發展，可以發現，新竹是一路往上衝，上漲幅度達136.3%，從2019年買房預算可能只要750萬元，一路上衝至1772萬元(圖三)。
▲圖3：近5年新北以南預售交易中價位總價，資料提供：永慶房產集團
而桃園市成為北台灣房價凹陷區，預售屋中位數總價除了較雙北更為實惠外，甚至比新竹縣市低，成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。
葉凌棋補充，七大都會區中以高雄中位數總價最低，2019-2022年時房價均不到一千萬，而今年一至四月預售屋中位數總價已來到1020萬元，首度突破千萬大關。
北台灣二、三房產品居多
葉凌棋再就七大都會區總價帶、單價帶及坪數帶進行分析指出，台北市的每坪房價，有八成以上都是九字頭以上，而每坪百萬元以上，更占47.2%，不過，因房屋總價一超過七千萬元，銀行貸款成數馬上折半，故可以發現，五、六十坪以上的產品較少，幾乎是三房、二房，或二+一房的產品居多(圖四)。
▲圖4：台北市預售屋交易占比，資料提供：永慶房產集團
新北市的中位數為1645萬元，房價以五字頭及六字頭居多，僅有4.2%是七字頭以上，而二十至三十坪的房型超過53.1%，其次是三十至四十坪的26.1%，同樣的，因應貸款成數問題，大坪數物件的占比偏低(圖五)。
▲圖5：新北市預售屋交易占比，資料提供：永慶房產集團
而桃園市的預售市場，中位數為1197萬元，普遍還是二字頭至四字頭的房子，能衝上五字頭的占比只有2.2%，而想找到一字頭的房子則更只有1.2%，此外，同樣的，在首購的剛性需求下，建商也避免規劃大坪數產品，故都以二十至四十坪的居多(圖六)。
▲圖6：桃園市預售屋交易占比，資料提供：永慶房產集團
新竹縣市因科學園區多，造就不少科技新貴，因為高收入，對房子的要求相對高，建商所蓋房子的總價帶也節節上升，中位數高達1772萬元，每坪單價雖以三字頭、四字頭居多，但六字頭的占比達15.4%，更有七字頭的房價出現，可以說，會賺錢的科技人，也成為建商賣房的最大靠山(圖七)。
▲圖7：新竹縣市預售屋占比圖，資料提供：永慶房產集團
台中地區的中位數為1410萬元，民眾買房的預算普遍落在500-1500萬元間，約占五成以上，但1500-3000萬元的占比也有三成六左右，而台中的房價從二字頭至四字頭居多，但五字頭及六字頭的比例也有一成以上，主力坪數則以二十至四十坪居多，四十至五十坪的也有一成五(圖八)。
▲圖8：台中市預售屋交易占比，資料提供：永慶房產集團
南二都房價往上衝 低價回不去
至於南二都的台南市及高雄市，雖然中位數都在1200萬元以內，但台南房價已經上衝至三字頭，占比達49.8%，站上四字頭的也有12.5%，葉凌棋表示，近三年台積電所帶動台南房價的上漲，就現階段來看，低價位已「回不去了」(圖九)。
▲圖9：台南市預售屋交易占比，資料提供：永慶房產集團
高雄地區的房價，目前仍以500-1000萬元居多，其次是1000-1500萬元，但房價也是上漲至二字頭及三字頭，少數地區的建案更開高至四字頭及五字頭，一般來看，以大多數民眾居住需求的二十至四十坪居多，但迎合一些「住大房子」需求的客層，有些高總價的房子的坪數就要五十至八十坪才夠大器(圖十)。
葉凌棋指出，全球經濟情勢仍不明朗，升息趨緩，而通膨壓力尚未緩解，《平均地權條例》將於七月一日上路實施，央行近期又推出針對第二戶的限貸令，加上國內下半年尚有總統大選不確定性，以及央行再度實施選擇性信用管制影響，今年整體房市表現「量縮」格局已確立，而經濟情勢、通膨、房市政策、總統大選是決定下半年房市交易量的關鍵。
周鶴鳴進一步分析，在打炒房政策發酵下，後續房市預估將出現五大變化。第一、限貸抑制投資盤，房市交易量縮；第二、換屋族策略調整，先賣清償再買；第三、換屋自備款提高，重整財務規劃；第四、新案銷售期拉長，推案腳步放緩；第五、管制區買盤外移，外圍區域增溫。至於全年房市展望，也將續朝「量縮價盤」的走向發展。
▲圖10：高雄市預售屋交易占比，資料提供：永慶房產集團
