政府打炒房「打住不打商」，使得建商加碼投資商辦，此外，在政府作莊下，建商的下一步也鎖定「公辦都更」案，積極搶標。
政府打炒房，祭出《平均地權條例》五子法，大大衝擊建商推案，而建商的下一步要往哪走呢？由於政府「打住不打商」，故有不少建商加碼投資蓋商辦大樓，另政府為推動都市更新，紛紛推出「公辦都更」案，在政府作莊下，也不少建商勇敢積極搶標，尋找活路。
政府打房 上半年交易降溫
戴德梁行指出，今(2023)年第二季度的商用投資市場交易金額為522億元，相較去年同期增長88.9%，是近五年單季第二大量，順勢回補第一季度的衰退，結算上半年累積金額已達去年同期水準。
但第二季主要交易來自新光一號REITs清算標售之六棟收益型大樓，交易金額合計約307億元，約佔整季交易額約60%，若扣除新光一號標售物件，第二季商用不動產成交量則僅剩215億元，表現並不亮眼，且多為自用購入廠房及廠辦為主。
此外，土地市場持續著量低價穩之格局，根據戴德梁行統計，第二季交易量為新台幣200億元，另累計2023上半年交易量為363億元，為2016年房地合一稅實施以來之最低量。
戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，今年土地市場的低量與2016年之時空背景不同，2016年適逢政黨輪替、房地合一稅實施、公告地價大幅調漲等重大變革，開發商在2016年處於政經情勢與政策效應不明之觀望期，而創下2008年金融海嘯過後之年度交易量首度低於新台幣1000億元之情形，但隨即在2017年即強力反彈。
而2023上半年的土地交易量大跌，反映的是建商土地存量充足、國際原物料及人工成本上漲、央行升息及選擇性信用管制，以及《平均地權條例》修法對於房地短期內移轉的限制。
建商已建立土地安全庫存量
楊長達分析，土地市場在2010至2018年間之年度交易均量約新台幣1500億元，2019至2022年之累計交易量則超過新台幣一兆元，土地存貨已足夠支應建商至少六年的開發量，預售屋之「定價權」則仍握在建商手中。
在工料雙漲及房屋移轉限制籠罩下，預售房價、購屋需求與開發成本若無交集，「減緩推案」將是建商最佳因應策略。
另儘管工料雙漲趨勢緩和，成本回跌的可能性不大，建商之開發成本既定，只能等購屋人逐漸接受成本結構為基礎的房價，土地推案興建才會啟動。
此外，根據營建署核發建造執照之最新統計資料分析，今年一至五月的建照核發件數相對於去年同期減少2525件，其中以住宅類申請興建總樓地板面積比去年同期減少234.42萬平方公尺(約70.91萬坪)最為顯著，相當於減少23.58%，若以全台平均單戶面積約40坪計算，前五個月申請興建的住宅戶數減少將近1萬7700戶。
楊長達預估，土地低量交易之趨勢恐將延續至明年，而這段期間，建商對於土地供給仍不會拒絕，但只會選擇優質土地投資，且不像過去那樣積極追價；另外，相對於購地需求減緩，建商對於參與捷運土地開發及都市更新仍具有高度意願。
舉例來說，由臺北市政府捷運工程局辦理的捷運萬大線金城機廠暨莒光站／加蚋站(捷九)土地開發案，為全國首宗跨雙北市兩宗捷運聯開基地的併標招商案，擔任招商總顧問的戴德梁行在第二季成功完成招商及簽約，皇翔建設獲選為最優申請人，取得佔地三萬五千坪的金城機廠暨莒光站基地開發資格，規劃量體逾九萬二千坪，總銷金額高達新台幣五百億元。
▲國家住都中心與大陸建設進行「學府敦南公辦都更案」簽約。國家住都中心提供
政府作莊 九大公辦都更案
此外，《理財周刊》統整國家住都中心所公布的九個「公辦都更案」，又可以發現，不少知名建商已將過往參與捷運聯合開發案的觸角再延伸至「公辦都更案」(表一)。
▲表1：國家住都中心開辦的九大公辦都更案。資料來源：國家住都中心網站，理財周刊整理
國家住都中心代理董事長花敬群，今年七月十二日與欣陸控股旗下的大陸建設進行「學府敦南公辦都更」的簽約案，花敬群致詞表示，敦化南路商圈是重要的企業辦公地區，因此相當期待攜手大陸建設帶來嶄新的Ａ級辦公大樓，將新建築形塑為藝術品，吸引台灣頂尖企業來這裡辦公。
而此案也是大陸建設陸得標台北信義區兒福中心B1-2及B3-2基地公辦都更案之後，第二筆的公辦都更案。
而國家住都中心自2018成立以來，從2019年12月與麗寶建設進行「台北市捷運圓山站西側」公辦都更案簽約首案以來，這三年快碼加鞭已經成功推動九個公辦都更案。
從整理的表格也可發現，包括全坤建設、皇翔建設、順天建設、大陸建設及冠德建設都是上市櫃建商，其中，順天建設還是來自台中，另麗寶建設則首度跨入都更案，此外，向來蓋豪宅的國美建設，也投入公辦都更行列。
據分析，過往建商在取得民間都更案，光是住戶的整合，沒有花個七、八年都不易成功，而公辦都更案則是政府出面整合，雖原住戶有不少是政府相關單位，但不同機關間的意見協調也頗費力，另政府出面整合，對一些少數的地主戶，也較有公信力，因此，成功率較高。
有房地產人士分析，公辦都更案就是「政府作莊」，對投標的建商來說，省掉最剌手的整合階段，他們只要依著國家住都中心的期待期進行規劃，且有不少建商請來國外的建築團隊合作，也大大提高他們的得標率。
傳統建商投資開發三大途徑
高力國際業主服務代表部董事黃舒衛表示，建商傳統的投資開發途徑有三種，第一種是直接購地，無論是去重劃區標地、買地，或是在市區插旗或整合；第二種是與地主合建，尤其是透過危老、都更等有容積獎勵的法規，增加財務的可行性；第三種則是配合政府公共建設、釋地需求，以地上權、聯開方式取得土地。
然而，第一種購地方式會面臨央行對土地限貸、限期開工，但市況不佳，且飆漲的造價無法順利轉嫁，造成財務、業務雙重壓力，因此近兩年建商購地都呈現腰斬再腰斬的現象。
第二種與地主合建的策略，在目前市場處於修正期時，算是最保守、保險的做法，但也因為整合期長，再加上造價漲幅，尤其是地主分回的比例不動，等於是考驗口袋不夠深的建商，一不小心就胎死腹中或變成爛尾樓，合建糾紛也不少。
第三種的地上權、聯合開發要看區域市場對產品的接受度，而且建商還肩負長期營運的壓力，同時檢驗財務、實績、工程、招商、營運、管理、外部團隊整合等全方位能力，絕非一般建商敢輕易涉足、容易安全下莊的遊戲。
相對來說，公辦都更的個案，過去概念是由政府完成劃定之後，交由建商來實施，或由政府一手主導整個案子的完成，公部門缺乏整合動能及成果，因此公辦都更績效遠不如民間實施者作為推動者的成績。
但在國家住都中心的角色出來之後，再加上各縣市紛紛成立都更推動中心之後，不僅強化教育推廣的工作，也積極整合公私部門的資源，不但先掃除整合上的障礙，也藉由政策、法規、開發條件來增加不少投資誘因，如：增加容積獎勵、容積調派、整合時程獎勵等，讓建商可用單純的投資身分評估開發機會。
透過權變方式，合理調整分屋比例，以及都更、危老的融資不受銀行法30-1條的限制，再加上公益設施的提供，增加生活機能、可居性，因此從財務、成本、銷售面等優勢提升下，已經成為建商重要的開發新途徑。
管控信用 建商經營壓力日增
大家房屋企畫研究室總監郎美囡分析，自央行從2020年底以不動產選擇性信用管制限制購地貸款，並逐次降低貸款成數，降低至五成，其中一成保留為動工款，並且須要在十八個月內動工，大幅拉高建商的自備款比例，加上各大銀行限縮不動產放款，建商貸款條件不但成數降低，利率又拉高，讓中小型建商面臨財力困境。
之後《平均地權條例》修正案通過，今年7月1日購入的預售案限制轉售，以預售屋進行財務槓桿的大門關緊，投資客消散，加上央行升息影響市場信心，去年全台待售餘屋量再創新高，新成屋市場有消化緩慢的壓力。
雖然政府力倡都更，讓中小型建商有另一個發展空間，但政府各項健全房市的打炒房政策都在促進營建市場「大者恆大」的趨勢，當然容積獎勵能增加意願，然而，都更往往卡在整合，政府是否願意展現魄力整頓，以公權力介入不同意戶的處理是重要關鍵，否則空有規章，但缺乏實際執行力，都更終究是耗時費力。
但公辦都更因由政府出面整合，對建商來說，則提供了另一項選擇，有利企業的多元發展。
馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，無論中央或地方都積極推動「公辦都更」，而「公辦都更」案往往坐落於菁華區段，且因公有土地占比逾五成以上、重建單元面積又大，整合條件又大多達到七、八成才會啟動招商，諸多優勢讓「公辦都更」成為業者眼中金雞母。然而，官方也需留意，假如「公辦都更」招商後委由民間業者整合，若發生爭議，恐怕免不了被民眾批評官商勾結等情事。
此外，由於《平均地權條例》五子法的內容主打一般住屋的預售市場，因此，也有「打住不打商」的解讀，此也讓一些建商更加碼，搶進商辦開發，何世昌表示，目前包括華固、中工、興富發、遠雄、國揚、忠泰、潤泰新、冠德等建商都積極投入，遠因是2018年前的住宅市場不景氣，部份建商超前部署獵地、或與其他建商洽詢合作模式，近因則是房市復甦後，政府頻頻出手打擊住宅市場，又使部份建商逃命轉進商辦市場。
何世昌說，雖然政府打住不打商，但近幾年建商積極布局商辦的情況就像「搶種高麗菜」，接下來每年「收成(完工)」的新商樓樓地板面積恐創新高；光是台北，從2023至2026年，完工的總樓地板面積可能高達逾50萬坪；如此龐大的供給量，如果未來經濟成長穩健、企業對於商辦需求孔急，那應可逐步去化，反之若需求有限，商辦市場恐會出現供給過剩的窘境。
企業搶買企業總部 建商嗅到商機
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，觀察這一波建商推案由住宅拓展到商辦市場，最早從2016年大聯大以65.5億元向忠泰建設購買南港總部大樓而引起市場關注，接下來陸續有玉山金購買冠德敦北地上權案，做為第二總部，總金額60.9億元，聯強與關係企業以63.6億元向南港輪胎購買六千坪的商辦大樓，陽信商銀斥資76.5億元向忠泰建設購入中山北路整棟預售辦公大樓做為總部。
這幾筆整棟或半棟商辦的交易，引起開發商的關注，也發現自用企業對於辦公環境的品質，建築結構安全性的要求提升，帶動新大樓的需求，因此，近幾年看到多家大型指標建商陸續推出商辦大樓案，例如興富發、冠德、皇翔、潤泰、忠泰跟華固等。
第一太平戴維斯副總經理陳逸鴻表示，雖然從銷售單價看來，同一區域的商辦的價格低於住宅，但商辦開發案有三大優勢，仍引起建商的興趣，一為整棟或多樓層銷售，銷售管理與服務方面相對單純，二為商辦的交屋介面較為單純，室內空間提供天地壁的裝修，營造成本跟工期相對較短，三是長期出租經營，對於上市櫃建商可以填補淡旺季營收的波動，未來也可以發行證券化商品或包裝為收益型商品，出售給大型不動產投資機構。
此外，從建商的布局區域來看，主要仍集中台北、台中以及高雄這三大主要都會區(表二)，台北的推案數量最多，主要集中在大直、南港、北士科跟台北車站，但傳統市中心的土地取的困難，政府所推出的招商案，例如公辦都更或是捷運聯開案成為建商鎖定目標，未來興建完成後，多以長期出租為主，這也促使目前有購置大面積總部需求的自用企業，多數往南港、北士科以及大直集中。
▲表2：北中南商辦開發案。資料來源：第一太平戴維斯整理
台中的商辦開發主要集中在七期以及高鐵烏日站區，興富發、聯聚、豐邑以及冠德都有開發案正在進行中，初估台中七期內建商規劃或興建中商辦案件就有10件，合計辦公量體超過18萬坪。
高雄市則以大型的公辦都更或聯開案，主要集中在亞灣區跟捷運各站點的聯開案，例如麗寶集團旗下的名軒開發將在高雄捷運橘線O4聯開案，規劃地上23層樓的Ａ級商辦大樓，辦公室樓地板面積約1.6萬坪；另外興富發將在亞灣區特貿三北基公辦都更案興建六棟商辦，預估商辦面積達12萬坪，是目前全台商辦量體最大的單一開發案。
信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，商辦市場通常可以做為產業發展景氣的參考指標之一，隨著企業發展擴張，會加大增聘專業人才，相應廠辦、辦公室需求就會增加。
近期台灣受惠台商回流、艾司摩爾等外企落地投資，過去受疫情影響而遞延的辦公室搬遷決策，也重新尋覓辦公室舊換新的地點，建商鎖定需求投入商辦大樓開發，使得從去年開始，商辦市場熱度一直處在高點(表三)。
▲表3：建商積極布局商用不動產。信義全球資產公司整理，實際資料依原業主公布為準
而今年開始，將陸續有新商辦登場，遠雄大巨蛋預計今年底啟用，將有逾一萬坪辦公面積釋出，辦公大樓緊鄰園區內的旅館、百貨商場，加上臨捷運國父紀念館站優勢，吸引外商等跨國企業進駐。
辦公建照大爆量 一年抵三年
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，國內辦公需求供不應求，加上指標大案紛紛在去年動工，根據內政部統計月報資料顯示，辦公室去年的建照核發數量高達148萬坪，相當於2016~2018年三年的核發數量，也約當於十三棟台北101大樓的開發量體，顯示開發商看好未來的商辦需求，不過市場也擔憂未來這些量體陸續完工後，恐怕也會對市場租金造成考驗。
曾敬德指出，北市因為許多老舊辦公大樓參與危老改建，導致市場供給量縮減，加上景氣復甦與新企業的擴張需求，市場出現供不應求的狀況，連帶整體市場空置率大幅下降，而新的辦公大樓租金創高，更帶動整體商辦市場租金走揚，開發商也越來越重視商辦的開發興建效益。
若與區域來看，光台北市的辦公室建照核發面積，就比其他五都加總還要高，反映主要供給都集中在台北市內。
林建勛指出，今年開始將陸續有新商辦登場，遠雄大巨蛋可望於今年試營運，將有逾一萬坪辦公面積釋出；另外，坐落在信義計畫區的富邦信義A25總部也預計今年完工，目前已進入招商階段，市場也關注未來的租賃狀況。
信義全球資產公司統計實價登錄交易資料，累計近五年台北市辦公室交易規模為771億元，平均每年都有逾150億元交易額，顯示辦公室產品實力堅強，市場穩健向上成長。
分析各行政區的交易熱度，素有「台北華爾街」之稱的中山區，累計交易額達316億元，含金量最高；第二名為大安區，在百貨、捷運商圈加持下，累計交易額達138億元，插旗精華商辦大樓已成為高資產客群資產配置、企業法人自用新趨勢，市區商用不動產布局戰火已點燃。
