在九二一大地震後，當地震來臨，民眾一感受到天搖地動，就怕房子倒了，但沒發生地震，房子卻「沉了」，意外來時，總是這麼突然！
今(二○二三)年九月七日晚上，沒有天搖，但地動了，位於台北市大直九十四巷內的一整棟樓住戶都明顯感覺「正在墜落」，等下墜感消失，才驚覺「我家變危樓了」！
由於基泰建設在大直進行「基泰大直」新建工程施工不慎，造成附近七棟民宅受損、傾斜，更造成一棟大樓的一樓直接變成地下室，二樓秒變一樓的憾事，幸好無人傷亡，但緊急撤離安置逾四百多人。
上市建商遇事神穩危機處理太差
而神隱多日的基泰建設董事長陳世銘及總經理馮先勉，未按規定發表重大訊息，經台灣證交所於九月九日進行罰款的隔天，才在台灣證券交易所召開重大訊息說明會，結果，還上演董事長請辭戲碼，獨留馮先勉善後。
被外界批評，一個上市公司面對此「危機」，竟沒有「危機」處理機制，導致股價連跌兩支停板。
外界認為，基泰是一家上市公司，竟在開挖地下室時，未能督導營造廠商注意施工安全，導致「鄰損」事件發生，其中，更造成隔鄰的一棟樓從「五樓變四樓」；幸好，此次未造成人命損傷，否則，後果更不可想像。
此外，樓倒了，本就該負責善後，但根據目前的發展，基泰雖希望進行危老重建，但在發放安撫金的同時，竟夾帶著一份，叮囑不可外洩的合建同意書；雖然馮先勉在重訊說明會上指出，給予住戶「一坪換一坪」的條件，遠勝於「一坪換0.7坪」，似乎已經拿出「最大誠意」了。
但了解都更的人都知道，如果整個鄰損的區域都交由基泰來都更，則基泰等於不用進行漫長的都更整合程序，直接拿到了一塊基地，加上整棟樓已成危樓，台北市政府更會加快都更審議速度，另包含各種容積獎勵，以及容積移轉，對基泰來說，不見的是「壞事」。
另有人分析，此事對「基泰大直」的購買客戶，是「短空長多」，初期好像是「新聞」爭議的中心點，但大家都知道，「颱風眼」是最無風無雨的地方，據解析，該棟樓未來在興建過程，因出過事情，故會特別小心，反而會蓋的更「勇健(台語)」。
即便初期房價「看似」會減損，但等隔壁棟重新蓋起來，等於周遭多了嶄新的大樓，在地區「共好」的特性下，彼此的房價都具有拉抬作用。
▲基泰大直鄰損發生後，神隱多日的基泰建設董事長陳世銘才召開重大訊息說明會，並向外界鞠躬道歉。(圖 · 讀者提供)
此一工安事件，外界評估基泰的賠償金額約三億多元，但若是基泰遇事，馬上展開危機處理，而不是神穩多日，且積極善後，也不致於股價連跌兩個停板，市價蒸發十多億元，公司損失更加大，而受損的企業形象與「商譽」，更難恢復。
住展雜誌企研室經理成采錡表示，建案「基泰大直」因工地施工造成周圍民宅傾斜，基泰建設說明，民宅傾斜肇因是工地出現「超乎原預期情況」，但此次事件，「人為」因素占多數，在未來「超乎預期」的事件恐還會有不少。
極端氣候變遷的衝擊不可漠視
因為在氣候變遷下，超乎想像的極端氣候事件持續在全球各地發生，如今年八月初夏威夷野火燒毀茂宜島拉海納鎮，九月香港出現百年黑色暴雨。國際清算銀行(BIS)認為，這種超出正常預期範圍的氣候事件，會對全球經濟帶來嚴重衝擊，更可能引發比系統性金融危機更嚴峻的災難。
成采錡指出，當極端氣候事件發生，建築物將直接受衝擊，以台灣來說，九二一地震前興建的房屋因結構老化及防災設計較不完善，受影響程度會較大。若房屋又處於高風險區，如地勢低窪、鄰近斷層、位於土壤液化高潛勢區等，則暴險程度更高。
鄰損案對全台新建案的三大影響
此次大直建案致房屋坍塌事件，預估會對全台新建案市場產生以下影響：
一：銀行業者在放款時，會更為關注建案所在地的地質條件。
如日前有銀行的估價系統，會揭露擔保品位置的土壤液化潛勢情況，以及是否鄰近活動斷層，作為授信作業參考。未來業者要為大直地區建案申請土建融時，勢必得做更多準備，打消對方疑慮。
二：開發商選地、建築規劃更謹慎。
此次房屋坍塌事件從第一時間應對到對外說明，一再打擊累積多年的建商品牌形象，由於預售屋市場中，高資產購屋族很吃品牌，此事件將影響建商未來高總價建案的銷售表現。
三：代銷業者事先掌握建案的建築結構設計細節。
國內指標代銷業者多擁有建築開發經驗，接案時多少會給予建案產品設計建議，由於建築安全是說服民眾老屋換新屋很重要的一環，建築採用筏式基礎等，都可成為建案訴求之一。此外，對代銷業者來說，為消費者把關建案結構設計和施工品質，也能避免建案銷況受工地變故打擊，廣告費用石沉大海。
她表示，大直建案事件讓社會認識到不可輕忽「鄰損」，加上北市建案多數是位於巷弄間的老屋重建案，可以預見，接下來鄰損相關檢舉案件數量將增加。
天坑事件多
▲台北市大直地區因工程發生鄰損的「樓沉」事件，再度喚起民眾對土壤液化的重視。(圖 · 取自台北市土壤液化潛勢查詢系統)
而除了「樓沉」事件外，台北市信義區崇德街在今年五月十三日，也發生過建案工地開挖地下工程，造成周邊道路坍塌事故，當時被形容為「天坑」。
怎料，事後在七月十日的大同區南京西路，八月十八日在南港區南港路，八月十九日的民生東路，，以及八月二十日在萬華區昆明街三二○巷都發生道路塌陷事件，幸好這些道路塌成「天坑」事件，都無人員受傷。
無獨有偶，新竹縣竹北市莊敬六街在八月二十七日，也發生有路面塌陷，導致一輛特斯拉汽車跌入坑洞，慘遭「吞噬」慘況，因該路段以前未發生這種情況，故也被懷疑是跟附近有建案施工有關。
此外，據當地媒體的報導，早在去年，新竹勝利二路與自強南路口周邊，也有三次路基坍塌，附近的建案施工地點，也被新竹縣政府勒令停工處理。
不管在何地，只要有「鄰損」或「天空」事件，相關政府部門都祭出「勒令停工」的手段，但這種不屬於「天災」的「人禍」？為何都不能提前「預防」呢？
成采錡憂心指出，極端氣候正在影響著全球經濟發展，也對房地產造成衝擊，例如金管會於二○二一年發布的「氣候風險財務揭露指引」，銀行及保險業者自二○二三年開始，需在每年六月底前辦理氣候風險相關財務揭露。
其中，高氣候實體風險區域的房貸授信金額占比，便是揭露重點；以此次「基泰大直」鄰損事件，就有銀行團進行授信風險評估。
戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理李易璇則談到，極端氣候事件所引發的暴雨、淹水或是土石流，都會對房子造成損壞，影響建築的收益性，至於地球愈來愈熱，則可能縮短建築使用年限及提高建築維護成本。
ESG增加開發成本
而在ESG浪潮下，氣候議題引發國際高度重視，各國陸續提出「2050淨零排放」的宣示與行動，蔡英文總統也在2021年4月22日世界地球日宣示，2050淨零轉型是全世界的目標，也是臺灣的目標。
李易璇認為，房地產開發商未來在順應淨零排放的趨勢下，首先將面臨開發成本的增加，除了低碳或零碳建材外，在取得國際低碳或健康建築的認證成本，甚至於近期台灣證券交易所成立碳權交易所，若房地產業者必須透過購買碳權以符合相關要求，則營運成本一定增加。
但最可怕的是，開發業者透過土地融資及建築融資，從銀行端取得開發資金，但銀行業在金管會的「氣候風險財務揭露指引」揭露要求下，除了淨零排放計畫外，勢必針對開發商所提供的不動產擔保品，若位處涉及高淹水風險鄉鎮市區的授信額度進行減縮，如此一來，就不利開發商取得融資。
而「鄰損」事件，也換起大家對台北市「土壤液化」的另一重視，成采錡指出，主要是台北市是盆地，在九二一大地震造成東興大樓倒塌案，以及不少大樓變成危樓，使得民眾談「土壤液化」而色變。
再以「樓沉」及「天坑」情況來看，就民眾來說，大家都不想花了畢生的積蓄卻買到蓋在「土壤液化」區上面的大樓。
成采錡說，有關「土壤液化」，目前台北市政府及中央地質調查所都有「土壤液化潛勢查詢系統」，但因各自鑽孔取樣與模型不同而有些微差異。
引發民眾對「土壤液化」的恐慌，主要來自於九二一大地震後，二○一六年美濃地震在臺南市造成嚴重土壤液化災情，導致台南維冠大樓倒塌案，以及二○一八年在花蓮也有規模六級的地震，共有4棟傾斜倒塌，兩起案件都有不少死傷人數。
而今年九月十日於嘉義發生芮氏規模5.5地震，而高雄地區則於九月十二日晚間發生發生芮氏規模6.7級級地震
民眾關切台北市土壤液化
根據台北市政府工務局「土壤液化潛勢查詢系統」首頁，就標示「我家有土壤液化的危機嗎？」顯見，當地震來臨時，民眾就怕房子因土壤液化而倒塌。
工務局談到，當臺北市發生強烈地震時，土壤液化的影響程度可由土壤液化潛勢圖得知，潛勢越高，液化可能產生的影響越大。
但工務局也說明，土壤液化情形並不常發生，必須有三個條件，分別為大地震、地下水位高、砂質土壤等都具備了，才會發生。
在工務局所編製的台北市液化潛勢區的問與答中，指出地震引發的土壤液化現象尚不至於危及人命，但如果建物結構配置不佳或擅自改變，亦有可能發生建物倒塌，危及人命。
至於地震時，液化潛勢區一定會發生土壤液化嗎？答案是：土壤液化潛勢圖是根據建築規範之設計地震力大小，來評估土壤液化發生的嚴重程度。也就是說，只有實際發生的地震大小接近或超過設計地震力時(臺北市約為5級地震)，才有土壤液化的可能。
至於高液化潛勢區能不能蓋房子？答案是，現今工程技術是可以應對土壤液化問題的，只要事先通過地質調查與液化分析，並採取相應建物基礎設計或增強地層抗液化能力，就可以確保建物不受影響。
此外，政府亦於一九九九年十二月修正「建築物耐震設計規範與解說」，此後之新建物已在設計階段考量土壤液化的問題。
臺北市政府工務局同時也提醒民眾，土壤液化圖資查詢結果，主要是作為區域性國土及防災規劃的參考，若民眾想針對某建築開發基地，了解土壤液化潛勢情況，還是要經過基地的地質鑽孔，送請專業技師或單位進行評估，才能確認基地的地質狀況。
