2023年第三季，整體經濟局勢並未有大幅度變動，不動產市場受2024年總統大選影響，半年前的交易呈觀望，但預估大選後仍能緩步向前。
雖然政府「打住不打商」，但台灣房地產景氣明顯受到2024年總統大選愈來愈靠近影響而趨於觀望，根據幾大外商仲介業者觀察，2023年第三季交易量少的可憐，全靠有自用需求的大咖出手。
第三季商用地產交易清淡
高力國際公布「2023年第三季商用不動產及土地投資調查」，第三季商用不動產市場交易量僅158億元，不但是今年交易最淡的一季，也是自2020年第二季以來，近十四季新低。
而土地交易市場則因七月與九月分別有桃園市及高雄市土地標售，推升第三季土地交易額來到392億元，反而是近一年來單季交易最高的一季。
高力國際指出，由於市場釋出物件稀少，難以創造成交量，市場交易低迷，本季商用不動產成交158億元，僅去年同期的54%，累計全年一至九月交易也只有879億元。
高力國際研究部董事梁儀盈指出，本季成交動能主要來自以整併營業單位或儲備擴張的自用型買方為主，反觀以往身為大宗商用不動產交易常客的壽險業，自2022年台灣升息循環以來，受限於2.845%的報酬率要求，即使壽險資金動能仍在，但要尋覓適合報酬率的標的卻相當難。
統計今年前三季的壽險業交易額約11億元，僅占整體總額的1%，對比去年前三季的389億元且有大宗整棟交易案例，今年壽險業明顯退場。
全年度面臨千億保衛戰
仲量聯行董事總經理侯文信指出，美國十年國債殖利率於本季再度調升過4.2%，加以原油上漲，全球各地投資型商用地產買方停看聽，受到大環境影響，台灣房地產市場觀望氣息濃厚，第三季商用不動產交易額僅新台幣150.4億元。另相較去年前三季累計交易額841億元，本年度累計交易額目前為新台幣748億元，減幅達11%，全年要突破千億門檻將具有挑戰性。
由於今年第一季開始壽險業最低受益標準升至2.875%，使商業不動產做投資用比跌至22.3%，上季有新光一號REITs衝高交易額，本季投資型買家回歸保守策略，交易降至11.71%，由自用型買家轉為交易骨幹，若從買家組成來看，本季生技業異軍突起，成交額42億元與佔比28%，皆創歷年新高。
此外，與第二季多元化之物業類型相比，本季商業不動產購置以工業廠房、廠辦為大宗。商辦購置雖跌幅占比為14%，但仍維持在第一季以來占比一成以上之交易量，顯示商辦市場依然有其韌性。
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，出口連十二季衰退，各大預測機構紛紛下調台灣全年經濟成長率，雖然央行連續兩季維持利率決策不變，但商用不動產未能延續上一季的熱度，今年第三季大型商用不動產成交金額(單筆三億元以上)為154億元，季減率與年減率分別為72%與60%，寫下近二十季以來最低單季交易規模，合計前三季總交易金額為859億元，較去年同期衰退26%，相當於減少300億元，今年整年度商用不動產交易將面臨千億元的關卡戰(見圖一及圖二)。
黃瑞楠指出整體交易動能萎縮下，科技業成為主力買盤，本季投入金額85億元，占比達到55%，商用不動產市場的前兩大交易皆為科技業購廠，包括晶碩光學以30.4億元購置桃園龜山廠，以及日月光半導體以16.7億元向關係人購入高雄大社廠房部分產權，若從今年前三季表現來看，單季科技業投入金額介於80億元至100億元之間，相較於製造業或其他產業，需求仍相對穩定(見附表)。
在產品方面，本季以廠辦交易82億元為最大宗，占整體交易53%，主要集中在桃園、新北與竹北等產業密集地區，其中指標建商在新北市新莊、三重與中和推出的新廠辦案，吸引同區域自用廠商購置，買氣熱絡，也顯示當地老舊廠辦升級以及使用型態轉趨立體化的趨勢越來越明顯。
廠房則以48億元，占整體交易31%，名列第二。辦公室交易則呈現量縮，相較於上一季成交百億元的規模，本季辦公室交易僅24億元，主因為市中心缺乏大型商辦物件釋出導致交易量縮。
第三季量縮 大咖自用買方出手
信義全球資產公司公布第三季商用不動產市場調查，由於整體景氣未見樂觀，主要機構均預測今年經濟成長率難保2%，商用不動產投資趨向保守，第三季商用不動產及土地市場成交金額共計為283億元，年減64%，是連續二十四季以來次低紀錄，2023全年交易量縮格局已確立。
即使市場觀望氣氛濃厚，本季仍出現六筆十億元以上的交易案，顯示只要是核心地段的優質標的，依然會吸引大咖出手買進。
政策影響土地交易
至於土地交易部分，高力國際副董事總經理黃正忠指出，今年不動產相關政策除了央行利息與第二季的加碼信用管制之外，平均地權條例也於七月正式上路，囤房稅2.0也在積極溝通討論中，持續影響住宅買氣，也讓建商在購地與資金配置的決策上更為謹慎。
本季土地交易總額來到392億元，主因受惠於國產署、桃園市政府與高雄市政府分別有地上權標售及土地標售釋出，七月份國產署地上權標售約7.2億元、桃園市政府土地標售總金額達127億元，九月份高雄市政府土地標售約21億元。
黃正忠認為，即使今年在外部環境信心不足情況下，地方政府的土地標售案釋出，只要是地段好、具產業聚落效應且價格合理，仍會吸引投資人出手儲備土地，但觀察這幾批土地標售，其溢價率也不如前兩年高，顯示投資人的購買意願是會出價但不追價。
若以成交區域來看，桃園市是本季土地交易王，總成交額達203億元，除了有土地標售案挹注外，製造業類的自用型買家也積極進場儲備工業地做為擴廠準備。
第三季前十大土地指標交易案件中，金額最大的為宏園建設與瑞誠建設斥資近48億元購買台北市北投區石牌市場BOO案對面土地，其次則為台中市富宇建設向遠雄建設以40億元購入北屯區幼兒園校舍土地，推測兩案未來也應該都做為住宅使用。
位居第三位的交易是國泰人壽以20億元標得桃園市中壢區對面的產專用地，並預計做為複合商業使用，而這也是國泰人壽繼青埔高鐵站區地上權案後，再次透過公開標售取得桃園市商業用地，顯見桃園市近幾年在產業需求增加與交通持續建設下，成為不動產投資開發熱區之一。
市場充滿雜音 建商汰除土地換現金
黃瑞楠指出，土地市場充滿雜音，部分建商陸續清點手中土地庫存，將短期內沒有開發計畫的土地出售，包括遠雄建設以40億元出售台中北屯土地，華友聯與隆大皆陸續活化手中土地資產。
但整體觀察，近期的利率止升，以及平均地權條例修法並未撼動自用住宅買氣，連帶使得土地市場有落底回暖的跡象，第三季大型土地與地上權交易金額達306億元，雖比去年同期減少近五成，但比第二季小幅成長29%，多個縣市政府土地標售案買氣熱絡。
包括桃園市政府七月土地標售，單場標脫86筆土地，總標脫金額達到127億元，國泰人壽更以20億元購入三千坪第二種產業專用區，持續加碼桃園不動產市場，高雄市政府第三季土地標售則是全數標脫，總標脫金額達到21億元。合計今年前三季土地交易金額為706億元，比去年同期減少53%。
侯文信指出，本季大型土地交易額達新台幣393億元，季成長率33%，雖較去年同期成長率減少約25%，但本季交易額及季成長率皆為今年最高。而整體交易量累計至第三季年度較去年同期減少約40%，累計交易額為新台幣870億元。
從土地交易區域來看，桃園以總交易額200億佔整體51%為最熱區，交易類型多元，反映市場看好區域綜合發展，多數為地上權標售成交達127億；台中及台北則是特定交易成交金額大，推高整體交易量，台中以富宇北屯段40億元，台北以宏園、瑞誠北投案48億元，進入前段班。
另據信義全球資產公司統計，第三季上市櫃法人土地市場交易規模為139億元，觀察土地市場交易分布，台中市集結人口穩定成長、商業機能成熟、公共建設逐步到位等優勢，土地交易量71億元，登交易熱度最高的縣市，其中遠雄建設將超過二千坪北屯區土地以40億元出售給在地建商富宇建設及自然人，是本季最大筆的土地交易。
商用不動產方面，第三季上市櫃法人商用不動產交易額為144億元，其中工業地產交易額佔超過一半，達85億元，信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，本季千坪以上工業土地就有十筆交易紀錄，顯示基地方正、大面積，未來可興建科技廠辦、物流倉儲的工業土地，是市場搶手貨。
統一集團在本季也宣布，於台南樹谷園區投資百億元籌建的新市物流園區，2025年可完工啟用，產業積極布局物流地產，將持續挹注工業地產成長動能。
高力國際董事總經理劉學龍認為2023年全球經濟復甦力道疲軟，台灣連續十二個月負成長的出口表現也拖累今年經濟成長的預期，因此上周央行決議再次暫停升息，政策利率維持1.875%，此舉不但符合市場期待，也讓投資人保有較大的資金運用彈性。
下半年市場景氣觀望濃
當前市場氛圍下，商用不動產的買方觀望心態仍濃，儘管賣方釋出物件相對稀少，但仍期待整體交易量有回升機會，不過土地市場由於有多重房市相關政策影響，要追平去年交易量恐較有難度。
劉學龍建議，在壽險業因報酬率門檻要求，在雙北地區投資難度較高，轉向中南部帶租約高收益標的的同時，自用型買方或高資產族群可把握此時機進場，例如雙北市中心單層或多層商辦／廠辦自用及出租皆宜，除創造企業被動收入外，也保有未來增值空間及重建潛力。
黃瑞楠表示，雖然央行連續兩季利率凍漲，但出口與經濟下行風險將成為商用不動產市場上最大的不確定性，買方普遍維持觀望的態度，想等待經濟前景更為明確或者有價格誘因才會積極出手。
保險業則在金管會規範下，在雙北市難以找到合適的投資標的，轉往主要都會區外，找尋具經營規模的投資機會，例如園區型廠辦或物流不動產，然而保險業投資動能退場所造成的動能空缺，專業投資機構、機構法人或家族投資機構難以完全彌補。
自用買方方面，同產業的營運表現出現明顯差異，科技與製造業無論在資本支出或者擴充產線都維持保守的態度，部分具備產業紅利者，在急單需求下，仍願意出手買入工業不動產，支撐甚至小幅推升工業土地行情，讓市場賣方對價格更為堅持，買賣價格認知仍需要時間的磨合。
展望第四季，考量年底入帳時程安排，近期不少企業已陸續開始盤點手中閒置資產，預期接下來市場上可銷售物件增加，有機會帶動整體交易提升。
壽險業腳步放緩 自用型買方出手
信義全球資產公司總經理林三智說明，受到國際通膨、利率變動等因素，投資人購置商用不動產會要求更高的投資報酬率，壽險業布局腳步放緩，買盤以自用型買方為主，市區精華辦公室、具開發效益的工業土地為目前最熱門的交易產品。
觀察買賣方心態，由於營建成本高漲支撐新案銷售價格，連帶拉抬賣方對資產價格的期待，但買方追價意願不高，評估時間拉長，也影響最終成交效率。
隨著商用市場將走入第四季交易旺季，林三智表示，央行第三季理監事會議決議暫停升息，也未進一步祭出新的信用管制措施，對市場發展來說是好的訊息，目前市場上仍有買方持續評估辦公室、廠房等物件，若賣方在議價時有讓利空間，就有機會在今年完成交易，獲利了結後可以拿回資金做其他運用，買方順利取得資產後，在明年新的一年也可快速開展企業新的運營計畫。
侯文信表示，目前全球經濟活動及金融政策盤整，臺灣市場利率相對安定，然投資方在大環境條件不明下仍趨保守，不動產交易市場靜待復甦。
在央行預估明年經濟成長率將回復至3%以上，且預期通膨及利率政策可維持穩定的環境下，預估明年市場交易量將緩步回溫。
