民進黨總統參選人賴清德加碼推動13萬戶的社會住宅、17萬戶的社宅包租代管，以及提供租金補貼到每年50萬戶，並宣稱當選總統後，會在8年任期內達成社會住宅、包租代管以及租金補貼總額100萬戶的目標。
社宅八年20萬戶真達標？民眾為何無感？
據內政部統計，目前社宅已達8萬5千多戶，明年可達12萬戶，其實12萬的目標是「發包決標的數量」，所以將「興建中」與「已決標待開工」及規劃中的數據全都計入。內政部花次長宣稱包租代管有效契約預計明年將達8萬戶，相加在一起，有望實踐8年20萬戶目標。但事實上，民眾對社宅興趣政績為何無感？年輕人為何不買單？
包租代管只是租金補貼政策，不能稱為社宅，揭露社宅「狸貓換太子」的偽政績
筆者對執政黨所提社宅百分百達標之說，直接下個評語：「除以二都有得找」，換句話說，百分之五十達標率都成問題。更深切的揭露，社宅百分之百達標，是「狸貓換太子」的偽政績，掀開國王的新衣，民眾才會發現兩大事實真相：
(一)社宅興建12萬數據實際不足50%：執政黨不應把前朝留下未完工數據與當朝未完工數據，以及只有規劃未發包數據全部灌入，正確的政見承諾應該列分出八年要全新規劃並開工幾萬戶，完工使用幾萬戶，才能清楚交代履行承諾的政繢。
(二)八萬空屋移轉社宅並非八萬戶包租代管，實際達成率只有1%不到：蔡政府承諾的八萬戶包租代管當初是指由引導空屋移轉至租賃當社宅，也就是活化民間空屋至租賃市場，達到社宅增加目的。筆者曾親自請教內政部某長官，為何那麼有把握能達成空屋移轉社宅的目標？他親口回答：全台有80萬戶以上(低用電戶)，我不相信逼不出10%(就是8萬戶)到租賃市場。當時我直回：若逼得出空屋到租賃市場就不只一成的數據，若逼不出可能連1%都達不到。結果政策一試行推動才知道真正的困難，最終才結合包租代管業，就現有租賃市場中鼓勵多房之房東以「公益房東」之名，大舉向政府領取補助並享受免囤房稅優惠，政府再把這些99%根本非空屋之數據充當社會住宅政績，就是所謂包租代管社宅，它基本上只是另類的租金補貼政策與增加社宅數量完全無關，這豈不是花老百姓血汗錢購買政府的偽政績，所以稱它為「狸貓換太子」。
其實筆者早已洞悉空屋移轉社宅政策注定失敗，其理論雖正確，但實務卻困難，主要有三大理由：
(一)空屋持有區域多寡不同：全台空屋率最高的是金門縣以及雲嘉等二、三線城市，祖先遺留古厝形成的空屋最多，都會的空屋除了建商餘屋以外，皆屬較穩定性的空屋，不容易移轉為租賃用途。
(二)空屋持有者目的不同：空屋形成多寡與市場景氣循環相關，景氣好儲屋現象就增加，空屋率也升高，景氣不好，儲屋現象趨緩，空屋率也就降低。空屋持有者大多目的在理財增值，他們本來就不在乎租金收入，所以租稅獎勵對他們無動於衷。
(三)空屋的地段面積不符真正需求：小坪數市場供需失衡，空屋數量不多，都會空屋大多是有錢人儲屋的中大坪數，地段分散各處，對首要解決的弱勢需求毫無幫助，何況政策若以加重囤房稅企圖逼出空屋，也頂多逼到交易市場，對租賃市場供需毫無助益，這也是很多學者紙上談兵強調「活化空屋」最大的盲點與迷思。
綜上所述，筆者對當今社宅政策推動相當失望，政府把租金補貼當成推動社宅政見，對社宅數量增加根本毫無效益，這也是年輕人對社宅興建與房租補貼等住宅政策無感的主因。
沒有廣建社宅解決不了市場供需問題 推動社宅政策的四大建言
當今房租節節攀升主要關鍵在於市場供需，沒有廣建社宅，核心問題永遠無法解決，再多補貼，都是間接落入房東口袋，因此筆者提出大力推動社宅的四大建言：
一、結合TOD軌道導向發展廣建社宅：政府應加速交通建設與軌道經濟發展，並結合TOD(Transit-oriented development)軌道導向發展，長線配合都市計畫在新興軌道計畫周邊納入大量社宅開發。
二、社宅占比未達5%前，暫停所有國有市有土地標售：國有市有土地趁房市景氣上升時大舉標售土地卻對社宅興建怠惰，形同炒作土地，且成為土地房價高漲原兇，因此，除非社宅占比達50%以上，否則一律禁止標售公有土地。
三、結合民間資源快速廣建社會住宅，達到社宅存量占比目標5%：社宅興建政府不應包山包海，應該結合民間氾濫資金，以社宅興建與包租代管，標售給民間企業或保險業，保障一定投資報酬率，並規範合理社宅租金，政府出地，民間出錢興建、出力管理，就能蓋出理想且高品質與優質管理的社宅水平。
四、推動防災都市更新，提高容積讓政府換回更高比例的社宅：都市更新推動政策，政府應化被動為主動，全台四十年以上建物全面快篩，待啟動老屋全面健檢後，再依建物危害程度分級分類給予輔導補助與改善，危害嚴重等級的建物，政府就必須給予特別容積獎勵，提出一坪換足一坪的誘因，達到最嚴重等級的建物，就必須拿出公權力，強制拆除並強制都更。
而防災都市更新推動，除可大幅提高容積獎勵，及可預防不可測的災害，原住戶可一坪換一坪，並多出容積提供更多只租不售社會住宅。
