看建商都更案賺得盆滿缽滿的，不少地主都怕肥水落入外人田，想自主都更，但有這麼容易嗎？看看專家的分析。
根據台灣房屋集團趨勢中心統計，台北今(2023)年前十名預售與成屋豪宅，單價都站上200萬元以上，且十大豪宅當中，有一半是都更危老改建的個案，顯示近年台北積極進行舊樓改建，精華地段、基地面積大的標的，都看得到開發商的豪家預售建案。
舊屋華麗轉身 身價翻倍
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年十大豪宅當中，改建預售案「敦南霖園」、「勤美璞真城仰」、「永陞信義安和案」及「國賓皇琚」等都進入榜單，而這四宗預售豪宅案，均為老屋改建案例，前三者屬於都更案，後者則是危老案，四案的高樓層單價普遍落在217~282萬元之間，晉身「200萬俱樂部」。
張旭嵐指出，近年受惠於危老重建政策，台北市陸續有不少老舊建築翻新，由於老屋整合的時間與金錢成本都不低，所以建商大多會選擇開發效益較佳的區段著手，因此，老屋翻新後的身價幾乎都翻倍。
此外，根據內政部都市更新入口網統計，截至今年十月底，全國辦理都市更新案件約有63件，但歷年累計總核定件數為1115件(表一)，另由台北市統計六都的危老重建計畫統計表，截至今年十一月中旬，台北市申請件數有986件、新北市612件、台中市有755件、桃園市149件、台南市311件，及高雄市的321件。
另依據住展雜誌公布的最新統計，今年截至11月15日止，北台灣老屋進行都更及危老重建的推案量為2,375.8億元，較2022年全年增加124.42億元，增幅達5.5%。且北台灣老屋重建推案量占比，已達整體推案量的22.88%，較去年全年增加5.87個百分點。
除了建商在台北市精華地段所推的豪宅預售案及新成屋案外，最近幾年，政府積極推動危老都更案，使得危老送件遍地開花，另今年以來，也常見國家住都中心忙著為「公辦都更」進行簽約或動工。
此外，各縣政府首長也把都更的推動視為重要政績，如台北市長蔣萬安一上任就宣布都更五箭7599，之後，再加碼宣布「都更5+2箭」新政，另新北市長侯友宜則推動「都更三箭」。
公辦都更vs.自主都更
財團法人都市更新研究基金會副執行長麥怡安指出，推動都更最重要的角色是「實施者」，而就都市更新事業「實施者」的分類，主管機關辦的公辦都更，就有自行實施或委託實施，而相較於政府部門的「公辦都更」，就是民辦都更，也就是所有權人辦理。
其中，民辦都更又有建商自行整合，自己擔任「實施者」，另有些是所有權人辦理，他們可以委託建商擔任「實施者」，或者是由所有權人自組都市更新會，由更新會擔任「實施者」(圖一)。
有些房地產觀察家指出，若由建商擔任「實施者」，一般來說「在商言商」，建商大都挑「有利可圖」的案件介入，例如位於台北市忠孝東路與復興南路口附近，有最牛都更案之稱的「正義國宅都更案」，雖然整合過程耗費幾十年，先有龍麟建設進行整合，後來再賣給三圓建設。
由於此處為台北市精華地段的忠孝東路上，三圓建設斥巨資進行規劃，而老舊的國宅，如今已華麗轉身為「DIAMOND TOWERS台北之星」豪宅案，每坪開價都在200萬元以上，最高樓的樓中樓案更可能挑戰前央行總裁「彭淮南防線」的每坪300萬元。
眼見不少建商斥重資開發都更案，且從中獲取不少利益，就有不少老舊房子的都更戶認為，建商若沒有我的舊房地，哪來這麼高的利潤？就有不少人不想「肥水落入外人田」，想要自己來辦自主都更，但錢不想讓建商賺，想自主都更(另稱自力更新)，容易嗎？
僑馥建經董事長彭慶指出，在進行都更時，不透過建商主導辦理，以所有權人自行組織的更新團體進行，稱之為「都市更新會(簡稱更新會)」。在進行項目表決時採多數決。自行實施都市更新重建後的房地產權全數由所有權人分回。
而就現行的都更形式，大致可分為公辦都更、民辦都更及自主都更(表二)，其實施者、實施方式、費用負擔及房屋分配，根據《都市更新條例》第3條第6項、第51條及52條都各有規定。
自主都更的好處與風險
彭慶指出，自主更新的好處包括：
一、利潤分配：由所有權人主導，資訊公開透明，建商無分配利益。
二、掌握權利：所有權人有決策權及撥款權。
三、全程公開：所有權人可參與整個都更流程。
但本該由開發商承擔的風險，若採自主都更，則將轉由所有權人承擔，包括：
一、費用須由所有權人承擔。
二、連絡廠商的協調、開發成本及房屋市場波動影響等。
三、整合時間通常較建商擔任實施者長。
四、須有一定專業背景。
五、都更申辦過程繁冗，須自行請專業規劃團隊(如建築師、都更顧問及相關專業技師)辦理建築規劃、擬定相關都市更新計畫書(事業概要、事業計畫、權利變換計畫)、提送審議等程序。
以台北市為例，自主更新的相關流程(圖二)，就要件來說，先籌組更新會成立更新會更新地區(檢討及確認更新單元)或非更新地區／自行劃定單元(申請、核准)申請都市更新事業概要核准或逕送都市更新事業計畫報核(申請送件前應自辦公聽會)
另看是要分送或併送「事業計畫+權利變換」；至於政府流程則要舉辦公辦公聽會及公開展覽幹事及權變小組審查聽證會(無爭議免辦聽證)召開更新審議會最後核定發布實施。
彭慶表示，對擁有老舊房屋的地主而言，都更是一個以舊換新，重塑居住環境的最佳機會，但想要「自主都更」的你，準備好了嗎？
自主都更的四大考驗
彭慶針對自主都更將面對的四大問題(圖三)，分析如下：
一、資金：在金融機構支持下，在開發案過程中，如無意外，現金流應該不成問題，但這些錢很可能成為未來的負債。
而開發初期至開發期間，可藉由土地擔保或其他保全措施向銀行貸款獲取「全額」或「大部分」資金。但等當房屋完成登記後，用於興建的銀行貸款就會轉為房貸，由原地主負擔。
自力更新的資金來源，通常源自於地主未來的負債，有些自力更新案件可將多餘的房屋分配出售，但仍需考量出售的市場風險，包括價格下滑、出售困難等等，一旦受阻，地主可以忍受多少的負債，以及多久的負債，是個不可逃避的問題。
簡言之，這種模式其實是將財務槓桿用到極限(無自有資金)，此種財務操作對不動產開發案是有極高風險的。
二、專業：專業項目固可以委託顧問公司、建經公司等代辦，但其專業、運作、應變及與地主的溝通協調等，也是應該擔心的。
包括設計、結構、營造、水電及消防等，尋求適宜的專業人員及公司更是一種綜合性的專業，因此常常看到以不動產開發為業的建商，都需要有許多專業人員及部門，來整合所有參與的專業人員時間，處理過程中繁瑣的工作，這需耗費非常多的時間與精力。
因此自力更新案勢必將類似建商的專業工作委外處理，市場上確實有所謂的顧問公司、建經公司收取服務費，以「代辦」的角色介入自力更新案件，這對案件有極大的助力。
但與從事不動產開發業的建商相比，無論在時間投入、決策速度與相關專業廠商依存上有些差距，因此，當住戶們要尋求專業協助時，都要支付相關的顧問費用。
三、地主整合及分配利益：整合所有地主、合理的分配利益，讓眾多地主都願意參與都更案，這種土地開發的專業，更非地主專長，因此曠日廢時、冗長的過程，是都更無法成功的最大原因。
由於地主整合的工作無專人負責，地主的整合，涉及各地主的權益及各種不同的想法，且動輒上百人，這種整合是需要時間與專業的，並非開幾次說明會就可達共識。
有一位在台北謀職的黃小姐談到，她台中的老家，就在台灣大道「七期豪宅區」旁，屬於精華地段，之前有建商一直在整合，但住戶意見很多，一直沒進展，另有些住戶不想肥水落到建商手中，故主張「自主都更」，但因大家都非都更專家，她每次一聽要開說明會，都搭高鐵回台中開會。
但開會時，你一言我一句的，大家都非常關心「都更分配」，且都想「不花一毛錢」，她從興沖沖到懶得回去開說明會，直到最近還興起「不如把舊房子賣掉算了」，直說，「都更好難」。
彭慶指出，即使是專業的建商，在面對地主的整合也是件極困難的工作，更何況非專業的地主，更是難上加難，這也是都更案即使在政府大力推動下，自主更新的成功案件仍占少數的主因。
四、風險承擔：建商不僅僅是以專業、以資金從事不動產開發，在實質上它更是一個承擔最終風險的企業，而面對長久的不動產開發時間，尤其在缺工、缺料的情況下，假設施工期約抓三至四年，若期間發生一些不利的變動，恐非自主更新的地主得以承擔。
其要承擔的風險包括，工地意外、協力廠商問題、材料價格波動、預估房價下跌、房屋市場低迷及房屋出售不易等，這些本應該由開發商(建商)承受的風險，一旦發生，恐非自主都更的地主們能承擔。
彭慶表示，地主們想自主都更，最好能考慮資金、專業和風險承擔的能力，而不能只考慮可能無法成就的利益分配。
新北首件海砂屋自主都更成功
不過，即便風險大，但政府近年也積極幫助想自主都更的地主們能重新有個「新家」，例如新北市蘆洲民義段海砂屋在走了十年自主更新，在更新會理事長劉有祺的奔走協調，凝聚住戶的向心力，加上尋求各種專業協助下，成為新北市首件自主更新重建完工的案子。
新北市城市發展局都市更新處處長林炳勲談到，這麼多年以來，完成都更改建的比率偏低的主因在於初期整合階段常遇到以下問題，如：地主一定要一坪換一坪，或要地主簽事業計畫同意書時，有些地主的托詞常是「請別人先簽，他/她簽了我就簽」，令熱心推動都更者氣餒；另堅強反對者自己不願意，也希望其他住戶不要同意而藉故阻撓；因分配坪數尚不明確致使不願意簽等等，都是完成都更案偏低原因。
林炳勲指出，地主自組更新會自辦都更改建，在申請籌組更新會立案核准後，即依法可擔任實施者（即主辦人），依法就等同「建商」，都更完成後多出的坪數會依地主們參與都更比率分享。
地主們參與自主都更，主要會遭遇到的難題除了專業不足，更需要克服的是，社區間對彼此的信任，及「屏除私利以安全為目標、共同邁向更新之路」的決心，而「蘆洲民義段海砂屋都市更新案」就是這樣難能可貴的成功案例。
地主自組更新會，都市更新事業計畫暨權利變換計畫合併送件，可縮短都更流程時程，此途必須藉助都更專業規劃隊協助，以彌補住戶流程與專業知識。
這個階段居民得先自掏腰包，出規劃費尋覓專業都更團隊諮詢合作，初期可先簽合作契約支付簽約金，其餘等權利變換通過後再由銀行融資款項中支付。
另外可申請新北市政府協助民間推動都市更新經費補助可以樽節社區的部分開支，此有利於在規劃初期即可先進行都更獎勵及總坪數評估、建築設計圖坪數總量體，以及估價師估算權利變換分配坪數等，並利於選屋。
至於整體更新過程的財務負擔評估應怎樣決定才對社區住戶有利，則可委請專業者協助，如建築經理公司、都市更新學會、金融機構等等業團體，資金可申請銀行融資，目前在國家政策鼓吹支持下，此種貸款的利息較以往低很多。
在各方專業協力下，自主都更不僅是一條打造安全居住空間的路線，也同時是凝聚整個社區與民眾意見的重要過程，在城市裡重新連結土地與人的關係。
新北住都中心「全案管理」助都更
新北市住都中心執行長錢奕綱表示，以往提到都市更新，多數民眾觀念仍侷限在與建商合建，但近幾年在公部門法令宣傳與自主更新補助利多等因素下，有越來越多民眾選擇以自主更新方式重建，也就是「自行出資、自地自建」的概念，針對都市更新專業技術部分，則委由全案管理團隊協助統籌辦理。
而苦等都更多年的蘆洲「海砂屋一條街」─長安街，因有都更的迫切需求，在新北市住都中心成立後，去年則尋求住都中心的輔導。
錢奕綱指出，蘆洲區長安街兩側及永安南路一帶的房屋海砂損害情況嚴重，早已是住都中心協助民眾都更重建的重點區域，現在中心每星期固定派員至社區現場關心並與住戶面對面溝通，盡可能加快區內海砂屋重建速度，尤其像該案這樣地主團結度高、參與意願強，完成重建一定指日可待。
除此之外，位於板橋油庫口都更案，因社區住戶具有高度共識，選擇以自主更新方式推動重建，也在今年四月正式委任新北住都中心統籌辦理都市更新事業，未來不論在都更事業執行、銀行融資、市府審查，到最後完工，都有中心在旁輔導，享有「一條龍」全案管理服務。
他談到，板橋人氣名店「油庫口麵線」所在的文化路巷內社區，過去曾多次接觸建商尋求重建，但由於基地內有三分之一面積是國有地，建商不是直接拒絕就是雙方重建條件談不攏，在住都中心擔任全案管理顧問後，多次舉辦說明會、進行住戶重建意願調查，逐步凝聚住戶共識，終於成立更新會，跨出重建第一步。
錢奕綱表示，凡有意都更的社區可以透過民眾十五人連署，向新北住都中心申請都更法令說明會，中心會藉由「都更五部曲」來協助民眾；住都中心秉持公正第三方的角色，接受社區委託媒合招商，或統籌規劃都更重建事業，讓新北市民「安穩的住、住得安穩」。
