網購新時代，一指就可搞定購物需求，包括食品業、電商業及物流業都因應手機的「滑經濟」，加碼布局而帶動倉儲物流地產的崛起。
今(2024)年一開春，就有物流業的兩大重大訊息，首先是南山人壽成功售出基隆八堵倉儲用地，接著是新北市經發局招商再下一局，「嘉里大榮」斥資逾十四億元，在汐止區打造醫藥冷鏈物流新據點。
物流地產投資熱正夯
針對前者，瑞普萊坊副總暨資本市場部主管吳紘緒表示，台灣近來不僅受惠於產業供應鏈重組的利多，製造業物流需求提升，也因內需市場網路購物熱絡，帶動境內物流市場發展。
此次購買的開發商就是看中交易標的位於市區近郊，距離國道１號與國道３號僅約二公里，交通便捷，符合電商物流的「速運」、「當日送達」的需求，且縮短交通運程，也能符合ESG概念的減碳目標，具有非常重要的戰略位置。
至於後者，嘉里大榮攜手新北市政府，在「招商一條龍」專人專案協助下，於汐止區斥資逾十四億元建置地上四層之銀級綠建築物流廠房，其中一至二樓「常溫物流中心」、三樓「醫藥配送中心」於一月十六日正式啟用，至於四樓「醫藥冷鏈物流中心」則訂於今年第三季啟用。
參與啟用儀式的新北市副市長劉和然表示，嘉里大榮汐止物流中心位居北北基地區產業核心點，串聯起汐止區產業廊帶，沿著國道一號為ICT產業、生技醫療發展重鎮，連結南港軟體園區、內湖科技園區及開發中之士林北投科技園區等地，盼嘉里大榮的進駐強化新北發展物流經濟及生技醫療產業功能，打造國際級物流樞紐。
嘉里大榮董事長沈宗桂表示，新的物流中心除了導入智慧倉儲技術，例如無人搬運車、飛梭式料架及棧板輸送機等，結合ICT產業技術，推動智慧物流、鏈結北台物流運輸、提供醫藥冷鏈物流服務，期許透過這個物流中心的運營，能為當地經濟發展和社區做出積極的貢獻。
內需消費市場掀開物流爭奪戰
瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，中美貿易戰促使產業供應鏈重組，帶動國內製造業物流需求提升，不僅有原物料，還有半成品與成品的保稅倉儲，而同時具有雙港(空港與海港)、工業區、產業軸帶與交通便捷優勢的桃園，就是最重要的物流聚集地。例如AMD(超微)及Nvidia(輝達)等AI晶片大廠將亞太成品物流運籌中心設置在遠雄航空自貿港區。
台灣除了供應鏈重組的利多，內需消費市場也促使了此波的物流爭奪戰。如來自統一超商、全家便利商店、全聯等自用型內部需求的常溫、低溫冷鏈食品配送，還有MOMO、PCHOME、蝦皮以及新進的韓國酷澎等電商蓬勃發展所需的配送。
第一太平戴維斯商用不動產部資深協理沃仁方表示，倉儲物流興起主要有三股推動力，首先是零售業持續朝線上線下整合的趨勢發展，到貨速度成為提升消費者黏著度的關鍵之一，第二是政府積極查緝農地違建工廠，第三則是近年多起大型倉儲火災事件，直接推動使用者對於合法、現代化倉儲的需求上升。
沃仁方指出，線上購物在疫情催化下快速成長，根據經濟部統計，國內其他非店面零售業(包含網際網路、郵購、直銷等)營業額，在過往五年以9%的年複合成長率增加，2022年正式超越百貨業的年營業額，達到四千億元的規模，也為物流倉儲產業的興起與受到投資人關注(圖一)。
高力國際副董事總經理黃正忠也談到，全球電子商務市場規模持續擴大，分食零售消費市場，再加上2019年底所爆發的COVID-19新冠疫情催化，電子商務營業額大躍進，在2020年與2021年連續兩年營業額年成長率逾20%。而雖然疫情解封，各國民眾陸續回歸實體店面消費，但電子商務的整體規模仍持續擴張，雖不似2020年與2021年的陡升，增幅有回落，但年成長率仍維持在10%左右。
至於台灣物流銷售額，根據財政部營利事業統計資料，在2017至2020年倉儲運輸相關營利事業的營業額約在五千億元上下，年增幅約在5-6%左右，但拜疫情所賜，電子商務出現跳躍式成長，使得2021年年營業額上至八千多億元，年漲幅陡升47%，至於2022年營業額已接近九千億元，年增幅因比較基期墊高而回檔，但仍有6%成長。
台灣物流業三大發展模式
黃正忠另談到，台灣物流業模式約分為三種，第一方物流是由製造商或生產商企業自行完成物流配送，如統一企業、全聯福利中心，第二方物流是銷售方或流通企業所完成的物流活動，如PChome24H購物、MOMO富邦媒等電商業者為主，第三方物流的分工較明顯，以物流服務提供商為主，如永聯物流共和國及馬士基物流等(圖二)。
黃正忠指出，網購及電商為倉儲物流地產業發展的兩大助力，包括嘉里大榮、永聯物流共和國、MOMO富邦媒及PChome24H購物等業者，在過去幾年都積極投資，搶先布局各型倉儲及物流，搶攻「速運」的最後一哩路(圖三)。
指尖經濟更加速台灣電商業的營業額，黃正忠表示，就富邦媒、網家、東森購物、美而快及其他相關業者，在公開資訊觀測站的公布數字，這些家的營業額在2019年為1049億新台幣，2020年為1270億元，2021年為1546億元，2022年為1748億元，至於2023年上半年累計也有826億元。
黃正忠表示，疫情大幅推升倉儲物流需求，使得台灣指標倉儲物流地產的交易案逐年增加，如全聯、全家、統一企業、德麥食品、富邦媒、麗嬰國際等。
沃仁方也指出，零售業、生鮮超市以及線商購物品牌斥資重金打造區域型物流中心，以統一集團新動工的桃園民豐物流園區為例，2022年即斥資10.3億元購置工業土地，將興建二萬坪的低溫物流中心及常溫物流中心(表一)。
另外，富邦MOMO的中區物流中心，土地面積9,786坪，土地與建廠資金合計投入76億元，預計興建面積達39,000坪。
高租金投報率吸壽險資金搶進
不僅是大企業搶先布局物流地產，搶攻決勝關鍵的「最後一哩路」，就連壽險業者也嗅到了倉儲物流的大商機，第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，隨著保險業不動產投資門檻的提高，相較於市區不動產投報率低於3%，物流不動產普遍較高的租金投報率，成為保險業投資布局的新藍海(表二)。
回顧最早出現的一波保險業布局物流的熱潮，可以追溯到2013年國泰人壽斥資60億元購入瑞芳近十五萬坪工業土地，與永聯物流合作開發，成為保險業大舉跨足物流倉儲的首例。
當時的時空背景，主要是政府為避免保險業過度競標追價商辦大樓，發布保險業辦理不動產投資管理辦法(俗稱金八條)，將不動產投資最低要求報酬率一舉拉高到2.875%，也迫使保險業從單純購置商辦大樓收租，轉而進軍開發型不動產，包括物流倉儲、地上權開發案等。
觀察近期保險業的物流布局策略，可以分為三類，一為購置工業土地後，與物流業者或終端需求方合作，依照物流營運者的需求，量身打造物流倉儲，包括國泰人壽與永聯物流合作，富邦人壽新竹湖口物流投資案，規模與投入金額普遍龐大。
第二為直接購買現有物流倉儲，享受既有的租約，可能為單一品牌承租或多筆租賃契約。第三，將舊有工業區資產都更重建後，採複合型開發，部分規劃倉儲物流空間對外招租，例如國泰人壽土城工業區的都更開發案。
而近年除了企業自用及壽險資金搶進外，包括Google及Coupang酷澎等進軍台灣布置物流，也為物流地產的崛起更加把勁。
全台倉儲物流聚落
黃正忠談到，台灣北部擁有全台灣超過四成人口數，可稱為全台最大消費及生活圈，而桃園市因有地利之便及產業聚落優勢，為最主要倉儲物流聚落，消費型倉儲重鎮，尤以大園、蘆竹、南崁等行政區為主，近年來因需求大增，拓展至中壢、楊梅、觀音等區。
他說，區域內的倉儲需求多元，產業自用目的或第三方物流皆有，倉儲類型以快銷品倉儲、冷鏈倉儲、危險品倉儲等為主力需求。
而就租金行情來說，國際機場周邊，例如大園、蘆竹、觀音等區域，為電商設立倉儲物流首選，目前新建倉儲中心最高成交租金已突破每月一坪900元；國道一號沿線如中壢、平鎮、楊梅等區域，則受大型第三方物流業者青睞，目前區域行情為每月一坪700~800元。
至於中部係台灣南北運輸的中繼站，以及是生鮮蔬果熱點與消費熱點的中繼站，倉儲需求係產業自用占多數，尤以生鮮類肉品及蔬果及醫藥品的冷鏈倉儲為主，其餘多為小型配送衛星倉。
中部因需求明確，以產業自用為主，主要是集中在台中市梧棲、大肚、烏日等行政區，以及鄰近之彰化市為主要發展聚落，目前區域內冷鏈倉儲租金行情，可介於每月一坪850~950元。
不過，南二都的台南及高雄，新興物流市場正在崛起，黃正忠指出，半導體聚落南移，進一步帶動南部就業及定住人口，提供第三方物流業者發展空間，生活必需品及零售品的倉儲需求明顯增加。
南部主要是以台南市、高雄市為最主要區域，鄰近南科之新市、善化、永康、麻豆等區為熱點；另因需求強勁，未來新增供給之租金可望達每月一坪700元以上。此外，電子及科技業為未來產業趨勢，南科產值持續成長，電子零組件及產品也將成為另一個南部倉儲發展主力。
這些地區是他們的最愛
沃仁方表示，物流倉儲的建置過程中，營造成本與物流設備投入金額龐大，造成倉儲選址的土地成本管控相當敏感。依照經驗，北台灣物流業者偏好的區域，除了需鄰近國道一號或三號交流道以外，土地單價每坪30萬元以下的區域，也是物流業者挑選門檻之一。
另外，他觀察到，過往因考量招募員工的難易度，會挑選較鄰近市區工業地，但隨著導入自動倉儲系統、無人搬運車(AGV)等科技應用，提高揀貨效率以及降低人力需求，選址區域也不再受限於員工招募問題，可以轉往交通便利但土地成本更低的鄰近區域。
他指出，桃園市仍是北台灣物流倉儲熱點，隨著南崁、中壢等地區工業土地價格持續上升，近期不少業者轉朝楊梅、觀音、大園等土地單價較便宜的區域。南部則主要集中在台南新市區，此外，北中南各地的倉儲物流租金行情也大不同(表三)。
物流產業轉變的二大趨勢
黃正忠表示，就客戶來說，他們期待商品取得能追求快速及靈活，但也要求支付成本能降低。此外，要求技術突破、數據雲端分析及自動化，以求勞動力成本降低，生產力及效率提高，錯誤發生風險小，以及加快供應鏈速度等。
因此，台灣倉儲物流產業未來將有兩大轉變趨勢，趨勢一、設備及空間的升級：主要是過去偶有大型倉儲建築物遭祝融等事件，讓業者更注重消防安檢及公共安全的標準，因此，在新建廠房時對安檢的標準更加嚴格。
另在ESG潮流下，綠色物流運輸將當道，此將使得老舊工廠或農地工廠改裝的舊式倉儲將被淘汰，且更多業者希望有綠色倉儲認證。
趨勢二、擁抱科技─省時、省力及高效：如廠家壓縮出貨時間，由原先的二十四小時到十二小時，再到六小時，因此，物流倉儲設計及配備都是全程錄影、入庫，有自動引導車，另自動分鏈系統，有感應裝置監控，以及節能技術的分貨機器人。而在物流配送也是數據管理，預測消費者購買行為，透過訂單計算最佳出貨方式與路線，還用GPS追蹤降低時間誤差，另倉儲布局也更彈性。
外商持續加碼
黃正忠另談到，半導體大咖爭相來台投資，讓輝達及超微都有興建物中心的計畫，如NVIDIA亞太成品倉儲中心設於桃園，AMD來台設立物流中心，Applied Materials已在桃園設立亞洲設備零件物流中心，Coupang於2023年十一月正式啟用在台第二座物流中心，且第三座物流中心計畫在2024年上半年開始營運，此外，包括DHL、FedEx、MAERSK等知名業者擴張腳步未歇，仍持續關注潛在投資機會。
黃正忠就未來的開發投資建議，在倉儲方面，一、常溫及通用型倉儲需求較旺，且使用方後續設計彈性較大；二、淨高至少九米，樓板載重1.2噸以上/sq m、旋轉式車道較受青睞；三、配置智慧化及自動化設備者更具優勢。
就物流運送方面，一、國際ESG及綠色浪潮來襲，綠色倉儲崛起；二、倉儲需取得相關綠建築認證，使用端更重視建物永續安全。
至於地產投資方面，土地成本、區位及交通條件、營運商的付租能力及穩定性等，都是評估投資效益的關鍵指標。
江珮玉表示，不論是製造業的原物料，還是內需消費市場的物流配送，從進貨、入庫、包裝、撿貨、盤點、出貨，就是要達到「物盡其用，貨暢其流」的目標，因此物流不動產的未來趨勢將是綜合型物流中心，具有現代化倉儲設計、提供多溫層倉儲、並要結合第三方物流，提供一條龍服務。
此外，因應ESG，例如具備太陽能板、LED照明、資源回收、省水設備、雨水循環系統等具有綠建築標章的物流倉儲，是未來物流倉儲的趨勢。
