人生的悲歡離合，這些關乎不動產傳承的事，會影響你的財富及心情，千萬不要「把悲傷留給自己」！
如果你不想「欲哭無淚」，那你一定要了解這些事及法令的規定，以下要報導的故事，也許故事的主角不是你，但有一天也可能是你或你的親人，看看別人的故事，多懂一些法令，那你的悲傷絕對可以大大降低！
故事一：白髮人送黑髮人的悲傷
高齡八十多歲的林阿姨想都沒想過，兒子早上高高興興去上班，下午就傳來從施工現場摔下，在醫院搶救不及，一夕之間，兒子就沒有了；而還不及從「白髮人送黑髮人」的悲傷中恢復過來，因為媳婦要把居住的房子賣掉，她馬上又面臨沒房子可住的雙重打擊。
林阿姨愁容滿面，邊說，臉上的眼淚從沒停過，她談到，早年跟老公經營鐵工廠，辛苦打拚多年，積攢了一些錢，且有間房子，後來，兒子娶媳婦，因媳婦是軍警人員，房貸利率較優，就以媳婦的名義購買新房子，一直住到現在，其中，大多數的錢是賣掉她跟老公的房子所資助的，後來才是兒子工作賺錢繳房貸，但媳婦以兒子死了，跟她「沒有關係」了，就不奉養她了。
多麼痛的領悟：依據《民法》第1138條的規定，遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。
就林阿姨兒子工作多年現金存款約有上千萬元，遺產屬於配偶及第一順位的兩名子女所繼承，至於媳婦名下的不動產，依據《土地登記規則》規定，房子是屬於「登記名義人」的，其可自由處分其財產。
因此，當初一念之差，為了少付利息，加上賣舊屋買新屋，長輩都站在為下一代著想，沒替自己「留一手」，以致三、四十年過去，兒子突然遭遇橫禍，除天人永隔外，林阿姨幾乎被媳婦掃地出門，失了依靠。
而因當初在買新房子時，即使有從銀行匯款，但因金融機構的保存期限太短，三、四十年前的匯款金流早就沒有存檔，即使林阿姨想向法院主張，媳婦若不想奉養她，至少能將當初資助的數百萬元還給她。
但平日相處，強勢的媳婦根本不把她當一回事，公公在世還不太敢囂張，之後公公過世，至少還有兒子在，且每月可以養她，但一夕之間，林阿姨的人生從此「變黑白」。
她在了解相關法律規定後，才感嘆地說，「父母養兒防老，怎會防小孩而留一手(金流資料)呢？」她說，心好痛！早知道，房子還是買在自己名下，等過世之後，再給小孩繼承。
故事二：驚世媳婦，婆婆慘兮兮
都說「養兒防老」，老一輩的父母都希望下一代功成名就，而住在台北的七十多歲陳媽媽，兒子很成材，是一家旅行社的老闆，早年生意做得「風生水起」，使得她的生活極為優渥，且兒子每個月會給她兩萬元的零用金，讓她在朋友圈相當「露臉」。
但人生的「意外」都是突然降臨，有三高體質的兒子，有一天睡覺竟沒醒來，狀況是「心肌梗塞」，陳媽媽也是哭得愁腸寸斷。
有一天，她要回到生活了四十多年的住家時，竟發現鑰匙打不開，還好從小把屎把尿帶大，互動極為親暱的孫女放學回家了，她才得以進門。
一問媳婦後，對方竟然說，「老陳走了，我跟你沒有關係，我不用養你了！」陳媽媽退而求其次，既然繼承兒子的數千萬家產，是不是仍給她每個月兩萬元生活費，但面對媳婦的「冷面孔」，她心都寒了，怎會有人如此現實。
多麼痛的領悟：作為兒子的一方，若明知家中有婆媳不睦的情況下，有時為「萬一」情況，如何幫生養的老父或老母「預留生活費」，事先幫父母存個「養老金」專戶，也許在不幸事件發生後，老父或老母能有「所依」。
故事三：頂客族要防兄弟來分產
毅誠地政士(代書)事務所所長江漢聲另分享「頂客族」的悲哀。他說，媒體之前報導過，有一對夫妻因為是「頂客族(結婚但不生小孩)」，兩夫妻工作賺錢、存錢、買房子，過著非常快樂的生活，但有天，老公死了，因無第一順位的子女，且父母早歿，故遺產繼承變成存在方的老婆，要跟老公的兄弟來「分遺產」。
江漢聲談到，很多當事人不了解《民法》第1138條的規定，等事情發生後已來不及補救，有位客戶王小姐很不解的問，住了幾十年的房子，是當初她跟老公打拚下來，只因老公先走了，根據《民法》第1144條的規定，配偶與第1138條所定第二順序或第三順序之繼承人同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。
房子變成她跟老公的兄弟共同繼承而非由她獨得，若協議照「應繼分」分割，她持有二分之一，另二分之一由另兩位兄弟持有，但若協議不成，則變成「公同共有」。
江漢聲說，他服務的此種「頂客族」繼承案例，不乏上述情況，而當事人都哭紅了眼說，「房子都是我跟我老公賺錢繳的房貸，沒想到，繳清房貸後，房子的二分之一是別人的，我拚死拚活幾十年，落得只持有二分之一的結果。」
提醒：江漢聲說，每宗繼承案的情況都不一樣，像王小姐這樣，因房子是婚後購買，屬於夫妻共同財產，此時，可以先根據《民法》第1030條之1第1項規定，主張「夫妻剩餘財產差額分配請求權」，先分走一半房產，另二分之一再跟老公兄弟分，如此，可以再取得1/2*1/2，也就是四分之一，連同她先主張的二分之一，她就有四分之三的持分，如此，可以再跟老公的兄弟協商洽購事宜，以免房子住起來「不安穩」。
另外，假設王小姐的先生是生病，拖了一段期間，那為了「防兄弟來分產」的狀況，則建議「老公在生前能做贈與動作」，因為夫妻間贈與財產免徵贈與稅，但依《契稅條例》第2條規定，「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」
江漢聲談到，依法令規定「夫妻間相互贈與的不動產標的如為房屋，應由受贈人於契約成立之日起30日內，向房屋所在地稽徵機關申報繳納契稅，並按房屋契價的6%計算應繳納稅額。」
江漢聲說，繳一點契稅總比房子被老公的兄弟來分來得好，且住得也比較安心；或者也可考慮採「預立」遺囑方式，彼此指定將遺產全留給對方，即便他順位仍會有「特留分」，但也比什麼都不做來得強。
江漢聲也提醒，像王小姐的案例，因老房子有都更題材，老公的兄弟協議不成，如今變成「公同共有」狀態，尚未分割，故王小姐哪天若缺錢，要拿房子去抵押貸款，銀行也大都不受理，屆時，房子就真的變成「不動產」了。
故事四：拋棄繼承要注意的事
江漢聲另舉例，四十多歲的老張結婚，育有兩名子女，另上有父母，還有兄弟姊妹四人，但平日理財不善，且早年利用「現金卡」過於消費及投資，致長久下來有數百萬元的負債，有一天，老張過世了，面對遺產繼承，老張只有「負債」，沒有遺產。
而根據《民法》第 1174 條，「繼承人得拋棄其繼承權。前項拋棄，應於知悉其得繼承之時起三個月內，以書面向法院為之。拋棄繼承後，應以書面通知因其拋棄而應為繼承之人。但不能通知者，不在此限。」
由於該家族的一切慣常由大姊指揮，她就出面，在法令規定的三個月辦完第一至第三順序繼承人的「拋棄繼承」動作。
過了半年後，慢慢平息喪夫之痛的張太太發現，她並不在「拋棄繼承」的名單之內，變成她要繼承老張的數百萬元「負債」，頓時整個「傻眼」！
提醒：江漢聲說，當親人離開時，配偶的打擊最大，往往也是最六神無主的人，此時，要他(她)「節哀順變」，都只是安慰話，實際要走出來，都不是件容易的事。
但不管家有恆產，或是家境小康，或是「負債大於財產」，屬於「當事人」的一方，有時仍得收拾悲傷心情，弄清楚要處理的事，否則像張太太這樣，因為卡債的處理公司三不五時就會寄催討信來，生活就不能「平靜」了。
故事五：拋棄繼承能補救嗎？
承上例，如果過世方遺有「負債」，沒有辦理「拋棄繼承」的人，能有解套之道嗎？
江漢聲分享他的案例，一位朱小姐因為接到銀行的催收單，才知道她的大哥「已經」過世，且竟然繼承了數十萬元的「債務」，她氣急敗壞地來尋求協助，一開頭就說，「我跟我大哥『幾百年沒聯絡了』，我哪知道他死了？」
江漢聲說，世人常說，當父母都不在了，或是在爭議中分完財產，日後，兄弟姊妹就成了「有血緣的陌生人」，而委託案主談到，她住台北，大哥住宜蘭，平日根本沒互動，就連他過世，她都沒被通知去奔喪，如何去辦「拋棄繼承」？
解套之道：根據《民法》第1176條，「因他人拋棄繼承而應為繼承之人，為拋棄繼承時，應於知悉其得繼承之日起三個月內為之。」
江漢聲根據朱小姐陳述的情況，最後向法院提起「拋棄繼承」成功，主要是朱小姐主張，她是收到銀行寄來的催收函，才「知悉」其大哥死亡，且提示多年兩人並無往來，無從得知其大哥過世訊息，最後獲得法院採用，而能在朱大哥過世，超過「三個月」期限，仍能主張「拋棄繼承」。
不過，江漢聲也提醒，很多人接到銀行的催收信，都以為是「詐騙」信而不予理會，就有一案主，其大哥五年前過世，屬於繼承第三順位的他，五年後接到銀行催繳通知，家人面對銀行的催收信，懷疑是詐騙信，結果逾期沒有聲請，被迫繼承大筆債務。
這時，他也感慨，雖然兄弟姊妹因為不常往來，或有交惡而「老死不相往來」，但多少要關切一下彼此之間的動態，尤其是那些會讓人「頭痛」的手足，以防「萬一」發生時，天上掉下來的禮物會是「債務」，而來不及「拋棄繼承」，且債務非常大，那平日安逸的生活就可能「豬羊變色」。
故事六：拋棄繼承不要亂學網路教學
江漢聲另談到，現在網路教學非常多，很多人都想「省代書費」，就東問問西問問，以為很簡單，就自己辦了。
他之前遇到一件客戶誤辦「拋棄繼承」的繼承案件，其案情是王父死亡後，繼承人有配偶及王男與王女三人，因為父親生前就說，房子要給王男繼承，因此，在徵求媽媽及妹妹同意後，由王男代兩人向法院聲請「拋棄繼承」成功，此時王男心想繼承人僅餘他一人，當然就是由他「單獨」繼承房子，接著就申報遺產稅及辦理後續過戶的事。
在申報遺產稅時，因國稅局第一時間會依據繼承人所檢附的身分資料審查，若形式上未發現明顯錯誤，就會先核發稅單給繼承人，若有錯誤再事後更正。
在順利得到遺產稅繳納證明後，王男即自行到地政事務所辦理不動產移轉登記，但地所人員收件後，卻不會直接採用申請人所提供的資料，實務上為求登記的記載屬實，都會再重新調一次「全體繼承人」的確切資料作查核比對。
結果過了幾天地政單位特別通知王男，繼承人其實還有另外兩位王某某，王男之後才知道，原來，老爸跟老媽是第二段婚姻，而第一段婚姻還有兩位小孩；王男說，從小到大從未聽老爸說過，如今，冒出另外兩位來「分產」，結果老媽及老妹在其要求下都辦「拋棄繼承」，他以為可以單獨繼承，現在卻只有三分之一持分。
多麼痛的領悟：江漢聲指出，一旦辦理「拋棄繼承」，不能事後跟法院申請「撤銷」，以王男的案例來說，若他早知道還有另兩位繼承人，就不會要求老媽及老妹辦「拋棄繼承」，而這也就是錯誤的拋棄繼承，原本若有五個繼承人，各自有五分之一持分，他跟老媽老妹合起來還有五分之三，另兩位不認識的兄弟只有五分之二，但如今，居住幾十年的房子，變成他只有三分之一，另兩位總共有三分之二，半壁家產都是別人的。
故事七：外籍新娘落跑記
大河地政士聯合事務所所長黃國霖，同時也是桃園市信託發展協會理事長，近年一直在推廣不動產傳承的信託觀念，他提到一位阿公，就像天下的父母般，都希望孩子能成家立業。
早年，國內流行娶外籍新娘，這位阿公愛子心切，不僅花錢請婚姻仲介，及三十萬元新台幣的聘禮，幫兒子娶了位越南新娘，另外還買了間房給兒子，而婚後小倆口恩愛異常，接連生了三個孫子給阿公抱。
但沒想到，兒子後來貪杯，媳婦時不時加以規勸未果，反而引來丈夫家暴，連鄰居都看不下去，多唸了幾句，卻讓兒子愈發抓狂，媳婦後來受不了家暴就跑回越南去，讓原本幸福家庭為之破碎，之後，兒子因失志而酗酒、生病，最後過世了。
傷痛欲絕的阿公，為了三個孫子的監護權，先是打起「監護權」，至於兒子名下的不動產，繼承人是越南新娘加三個未成年的孫子，而年紀大的阿公早就沒工作，為了養孫子，不得不興起「賣房」想法。
問題是，媳婦不知去向，而未成年的孫子要處分不動產，依《土地登記規則》第39條第二項「未成年人或受監護宣告之人，其監護人代理受監護人或受監護宣告之人購置或處分土地權利，應檢附法院許可之證明文件。」得申請法院指定「特別代理人」，但兩個官司前後加起來的時間，至少半年至九個月，想賣房籌錢過生活，都不是件容易的事。
狀況解：黃國霖說，房子是阿公買的，卻因為買在兒子名下，原本要讓其有成家立業的基礎，卻沒想到事情的發展，是他想賣掉房子，要花這麼多的步驟及時間，卻還不一定賣得掉。
黃國霖指出，依據《信託法》第1條，「稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」
如果阿公了解信託法，在兒子生病尚未去世前，就預先做規畫，兒子是「委託人」，阿公是「受託人」，孫子是「受益人」，房子為「信託財產」，則即使委託人過世了，受託人仍可依信託之目的，「管理或處分」信託財產，房子若找到買方，就可以快速處分，取得祖孫的生活費，至於屬於越南新娘「應繼分」的錢，則可先提存在法院處。
故事八：82歲張媽媽擔心50歲身障女
住在宜蘭市的張媽媽守著年輕時買的透天店面，看著門前的麵攤車，想著女兒國小那一年發燒不止，自己為了做生意來不及就醫，結果導致女兒失能，生活無法自理，滿懷著愧疚。
育有二子一女的張媽媽，思量著自己年紀大了，又不敢指望兩個兒子會擔起照顧妹妹的責任，因為大兒子還在吸毒，而二兒子負債一大堆，還開口向她借錢，希望拿房子抵押做生意。
張媽媽思考著要如何運用這唯一的房子，在自己身後時照顧她的「心頭痛(妹妹)」。她考慮賣房子，但被告知要「繳納180萬元的增值稅」時，不禁失口說，「哇！我要做幾年生意，賣多少碗的麵啊？」
黃國霖在了解張媽媽的情況後，建議她用「遺囑信託」來了解，並談到，若其百年後，可當其「遺囑執行人」兼房產的「受託人」，幫忙賣房子，賣出去的錢分四等份，三個子女一人一份，剩餘的一份，誰願意照顧妹妹就給誰管理。
假設兩個兒子都不想擔責的話，「現金信託」也可以找銀行管理，設計成「專款專用」，若張媽媽走了以後，將妹妹送到安養機構，此一靈活的設計，從房子到變現金，就是「信託財產」變形記，之後再依據妹妹的身體狀況，給予不同的照顧與安養。
黃國霖表示，張媽媽聽了其解說，原本也認同，但又不想付相關的委託費用，最後不了了之，他說，「不決定」也是一種「決定」。
隱藏的大問題：黃國霖表示，當張媽媽百年之後，三個子女能繼承她的房子，但未來在處分上卻困難重重，關鍵在「妹妹」是身心障礙人士，光是幫她申請法院做「監護宣告」的相關流程，就曠日廢時，至少要三個月以上。
如果不能做「監護宣告」，那「妹妹」根本無法申請「印鑑證明」，就無法跟兩位兄長一起處分不動產。
此外，即使有「監護宣告」，但若是要代「妹妹」處分不動產，依據《土地登記規則》第39條第二項規定，得申請法院指定代理人，這個流程至少也要三個月以上。
黃國霖說，光想到這些潛藏的問題，他就擔心，若張媽媽百年後，其心頭痛的「妹妹」，在兩個兄長自顧不暇下，那有辦法「被兼顧」。張媽媽的不做決定，只會使未來的狀況更加複雜。
