政府怎麼打炒房，今年房市卻暴衝，熱到買房要排隊，但政府真的沒招嗎？最近傳出銀行放貸趨緩，連貸款都要排隊，消費者想順利買房，得先問過銀行才行。
「啥咪，我買了房子，銀行不給我貸款，那我沒尾款給賣方，不是要違約了嗎？」不少看房價一直漲，不得不趕緊進場買房的人，要小心了，政府打炒房效果因「新青安」優惠房貸而破功，如今，要銀行「晴天」也收傘，緊縮銀行放貸的這一招，影響不可小覷！
今年第一季交易量價俱增
老實說，房價漲漲漲，各房仲業者針對全台房價上漲的統計，幾乎這裡漲幾成，那裡又漲幾成的，這對想買房的人來說，內心頗為矛盾，無不希望房價不要再漲了，以免買不起，但對手中有房的人來說，雖然沒賣房，但看到每坪房價上漲的「帳上富貴」，還是看了就爽！
根據內政部發布的2024年第一季全國住宅價格指數為140.82，相較上一季上漲3.40%。內政部表示，本季因國內外景氣復甦，國內持續投資建設，經濟成長率年增6.56%，股市持續高檔上漲；加上市場資金充裕，房貸利率仍處於相對低檔，帶動自住置產購屋需求。
本季全國建物買賣登記8萬1,013戶，較去(2023)年同季年增26%，住宅價格指數年漲9.29%，受景氣成長因素影響，帶動整體房市交易「量價俱增」。
在六都住宅價格指數部分，本季也都呈現上漲情形。其中以桃園市較上季上漲3.99%最多，台南市上漲3.94%次之，新北市、台中市及高雄市分別上漲3.02%、2.83%、2.49%，台北市上漲1.72%，漲幅為六都最小(表一)。
各區成交價均超過前次波段高點
此外，根據2024年第二季國泰房地產指數調查結果，相較上一季與相較去年均為「價量俱漲」。本季較上季開價大幅上漲，議價率小幅擴大，成交價大幅上漲，推案量、銷售率及成交量均大幅增加(如附圖)。
展望下半年，新興科技應用商機持續擴增，可望支撐台灣出口動能，央行上修2024年全年經濟成長率為3.77%。考量2024年以來國內通膨率緩步回降，經濟溫和成長，央行維持政策利率不變。
惟去年下半年起，房市交易成長回升，不動產貸款占總放款比率仍高，央行於六 月第六度調整選擇性信用管制措施，調降自然人特定地區第二戶購屋貸款成數為六成，並調升存款準備率一碼，以減緩信用資源流向不動產市場。
進一步觀察各地區表現，相較去年同季，成交價部分，除台北、新竹外，各地區成交價呈穩定或上漲；成交量部分，各地區均增加。從四季移動趨勢觀察，與2013年到2015年波段高點相比，各地區成交價均超過前次波段高點；成交量部分，各地區均有增加趨勢，中南高地區已超過前次波段高點。
在科技產業帶動投資議題持續發酵、新青安房貸政策、股市站穩二萬點創造財富效果及通膨預期下，房市價量齊揚、成交量創歷史新高，房市持續熱絡。
央行雖升準、加碼信用管制，惟在低利、AI產業、資金回流、股市表現等利多因素下，影響有限。
綜合本季房市，相較上一季及去年同期皆為價量俱漲，房市表現熱絡，但仍須留意央行選擇性信用管制、新青安精進措施及囤房稅上路等後續影響。
至於各地區市場表現，就「國泰台北市房地產指數」，本季推案量(金額及戶數)創近五年來新高，成交量創近十年新高，其中信義區、松山區及中山區等精華區1～2房小宅產品，訴求低總價、低自備款造成熱銷。
整體而言，相較上一季價量俱漲，房市表現熱絡；相較去年同季價跌量增，價量背離，房市表現待觀察。
第二季量價表現熱絡
「國泰新北市房地產指數」顯示，指標大案多集中於重劃區或具捷運題材加持區域如二重重劃區、新北環狀線沿線，相較上一季由於戶數量體規模大，銷售去化速度較慢；部分個案創區域高價，因建商品牌、產品規劃得宜，銷售表現仍佳。
整體而言，相較上一季價穩量增，房市表現偏強；相較去年同季價量俱漲，房市表現熱絡。
「國泰桃園市房地產指數」顯示，本季推案量(金額及戶數)創歷史新高，銷售率及成交量(戶數)創近十年來新高，由於桃園市房價基期低、建設題材豐富，青埔高鐵特區受惠軌道經濟效應，加上公園、綠地生活機能成熟，吸引大量雙北及新竹縣市外溢買盤，交易量能持續攀升。
整體而言，相較上一季及去年同季皆為價量俱漲，桃園房市表現熱絡。
「國泰新竹縣市房地產指數」顯示，受透天個案影響，且推案地點多半位於新竹外圍基期較低區域，致房價下跌。
台積電在竹科寶山擴建二奈米廠，緯創、智邦進駐竹北AI智慧園區，科學園區、產業園區結合高鐵效應，吸引科技新貴購屋置產，加上本季供給有限、推出個案戶數較少，致成交量大幅增加。
整體而言，相較上一季及去年同季皆為價跌量增，價量背離，房市表現待觀察。
「國泰台中市房地產指數」顯示，在建設及產業的雙重題材支撐下，台中市人口持續穩定成長，吸引品牌建商搶進推案，位於西屯區單元八重劃區、七期重劃區及水湳經 貿園區等指標建案，銷售率表現佳。
近期台積電中科二期擴廠確定，艾司摩爾進駐台中七期成立總部，在科技業帶動投資議題發酵下，成交量持續增加。
整體而言，相較上一季及去年同季皆為價穩量增，房市表現偏強。
「國泰台南市房地產指數」顯示，本季銷售率及成交戶數創歷史新高，房市價量俱揚。台積電南科三奈米投產，吸引全球五大供應商進駐南科，南科周邊區域及北外環沿線成為房市熱區，永康區及安南區銷售率表現突出。在科技業及股市上漲等議題發酵下，資金配置轉向房市致成交量大幅增加。
整體而言，相較上一季價量俱漲 房市表現熱絡；相較去年同季價穩量增，房市表現偏強。
「國泰高雄市房地產指數」顯示，受透天個案影響，透天推案地點多半位於中低價區，倘排除透天個案，大廈房價呈上漲趨勢。
近期台積電高雄廠二奈米先進製程效應，輝達與鴻海宣布在高雄軟體園區建置先進算力中心，AI產業熱潮加上半導體Ｓ廊帶建置，加速高雄產業升級，帶來科技業人口紅利，也讓周圍房市買氣爆熱。
整體而言，相較上一季與去年同季皆為價穩量增，房市表現偏強。
前五月預售賣到1.1兆元
台灣房市交易熱絡，由最新預售揭露資料更明顯，曾敬德指出，今年五月預售揭露件數達1.5萬件，成交金額達2858億元，件數與金額雙雙創下預售即時揭露(2021.7)以來單月新高，反映當時市場交易熱絡。
另統計前五月預售全台銷售金額1.1兆元，年增率高達一倍，值得留意的是前五月預售揭露成交達6.3萬件，但住宅建照開工量前五月僅有4.5萬戶，預售市場可能也有出現「供不應求」的現象。
統計五月預售揭露數量，全台達1.5萬件，年增六成，台北市五月預售揭露793件，年增118%，新北市表現持平，五月預售揭露2050件，桃園市五月預售揭露3016件，年增70%，新竹縣市預售揭露758件，年增58%，台中市預售揭露3127件，成為五月預售房市最熱門的都會區，年增91%，台南市預售揭露1771件，年增69%，高雄市則是1711件，年增95%。
曾敬德指出，預售市場即使房價已經出現大漲，但交易件數卻是即時揭露以來新高，反映整體交易市值更為火熱，尤其新購入預售已經無法換約，市場以自用客與長期置產買盤為主，即使交屋後新青安政策可能已經落日，屆時也不確定有什麼新的政策房貸，但預售買氣仍顯火熱。
六都會區公布2024年6月「建物買賣移轉棟數」，六都交易量合計為23,801棟，月減11.5%，但相較去年同期則年增16.9%。
六都上半年成交近十四萬棟
另今年上半年六大都會區建物買賣移轉棟數，整體交易量合計為136,499棟，與去年同期相比年增27.6%，創下自2014年來、十一年來最高紀錄，房市買氣旺盛(表二)。
觀察今年一至六月各都會區與去年同期相比的表現，台北市年增21.8%，新北市年增21.6%，桃園市年增32.1%，台中市年增20.0%，台南市年增40.5%最多，高雄市年增38.2%，顯示南二都2024年表現最為亮眼。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內景氣燈號連二月亮出黃紅燈，景氣穩定復甦，而出口表現持續暢旺，內需動能穩健成長，加上台股震盪走高，以及通膨長期化的預期下，推升房市需求，上半年全台交易量年增近三成已無懸念。
而看好下半年房市表現，根據住展雜誌統計，就連農曆七月的「民俗月」鬼月都不鬼月了，建商勇於推案。
民俗月推案量破千億元
住展雜誌發言人陳炳辰指出，北台灣新成屋、預售屋預估推案量來到約1366.2億元，創統計紀錄新高，再觀察2019年迄今，除了今年外，2020年到2022年連續三年皆是突破千億元量能(表三)。
陳炳辰表示，民間信仰在民俗月入厝的顧忌勝於購屋，而購買預售屋到交屋搬遷乃數年之後的事，相對影響性小，加上隨著時代變遷，沖淡不少習俗束縛，趁勢該買就買，建商也就無懼進場。
此外，觀察近幾年的「民俗月」的推案時機都不錯，2020、2021年為史上最低利率時期，房市風光明媚，月月是好月，新北市淡水區淡海新市鎮、新店區央北重劃區、土城區捷運海山站周邊等地都見指標案在該月份進駐。2022年又因上半年疫情出現變種，波及建案走避至緩和時期推出，一延就延到民俗月，建商也就義無反顧開案，都想隨著市場熱況「打鐵趁熱」，讓民俗月表現不俗。
陳炳辰表示，建商延續上半年積極態度，尤其台北市預期見到千億元水準，又是一罕見高點，而文山區預計進場的三大案「元利木柵路案No.2」、「潤隆萬芳路案」，與「將捷木柵路案」貢獻了超過九成的量體。
此外，新北市林口區的「原森TWIN TOWERS」與桃園市中路重劃區的「興富發大興西路三段案」也是今年該月份有望問世的預售指標大案，甚至稍有民俗月疑慮的新成屋產品，亦有新北市汐止區的破百戶新案「永富御」，和新店區高價成屋案「江陵天喆」勇敢上場。
至於民俗月過後，緊接928檔期，還是值得期待，根據租展市場調查，台北市信義區、新北市中和區、新竹市香山區，以及桃園市的中路、青埔地帶均有機會見指標案開案。
但在房市一片樂觀中，陳炳辰也提醒，美國大選波動全球資金的風險已浮現，九月又有央行理監事會議調控房市的可能性，加上近期銀行在房貸業務顯得謹慎，要注意是否影響買氣問題。
小心貸不了款
但在房市一片看好之際，市場上仍存有隱憂，那就是，「小心貸不了款」！
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，受到過去一年房市交易火熱影響，房貸餘額一年時間暴增9304億元，導致部分銀行放款水位逼近紅線，部分銀行放款動作轉趨保守，市場傳出「不收新案」或者「排隊等放款」的消息，再加上近期央行又調升存準率收回部分資金，購屋人後續借錢的成本可能會緩步增加。
曾敬德表示，從央行調升存準率後，市場上資金就受到影響，比較快的是股票質押的利率都攀升，而銀行在過去一年面對房市火熱市況，又借了不少資金出去，導致短期可放款部位減少，陸續有銀行開始放款保守。
建議民眾在購屋時，應該多問幾家銀行，雖然不見得貸不到款，但可能貸款條件已經不如前幾年寬鬆，甚至要爭取到地板利率的難度也會增加，簡單說跟銀行借錢變貴了。
統計顯示，今年五月消費者購置住宅貸款餘額已經達到10.4兆元，對比去年五月一年時間已經增加9304億元，而去年五月房貸餘額則是年增僅4125億元，由此可見過去一年時間放款速度與額度驚人。
曾敬德表示，銀行因應自己本身可放款額度就有不一樣的做法，過去也不是沒有個別銀行放款接近上限的狀況，只是這次似乎可以明顯感受到市場整體資金趨緊，主要包括房市好了一年短期放款太多。
另外，央行升存準率回收資金也有影響，而近期市場對於新青安質疑聲也會影響銀行放款態度，立法院也要求金管會檢討銀行法72-2的法令是否過於寬鬆，也都可能讓銀行稍踩煞車。
曾敬德建議，民眾若是貸款無法順利撥款，可能會影響到買屋流程，容易產生糾紛，建議民眾可能要先多問幾家銀行，且房貸管道除了傳統銀行外，還有網路銀行、農漁會等可以試看看，不過要拿到地板價的難度會增加。
112年第四季全國房貸負擔率微上升
此外，根據內政部發布112年第四季房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為42.66%，較第三季微幅上升0.41%，較111年同季上升2.41%，主要是受到中位數住宅價格上升，導致購屋負擔微幅加重。
內政部說明，房貸負擔率為計算中位數所得家庭購買住宅時，每月支付房貸金額占家戶可支配所得的比率，藉此反映購屋房貸負擔情形。
本季因全國中位數住宅價格較上季上升2%(由900萬元升至918萬元)，使負擔率增加0.84%；而本季中位數家戶可支配所得略為上升0.89%(由91.27萬元增加至92.08萬元) ，使得負擔率減少0.37%；再加上新青年安心成家貸款方案實施，本季五大銀行新承作房貸平均利率降至2.076%，使得負擔率減少0.05%。經綜合計算，本季負擔率較上季微增0.41%。
本季六都房貸負擔率部分，其中以桃園市、新北市較上季上升0.73%、0.66%增幅較大，台北市、高雄市微幅上升0.09%、 0.12%次之，台中市、台南市則分別微降0.08%及0.2%(表四)。
六都以外縣市，嘉義縣、基隆市的房貸負擔率維持低於三成，民眾房貸負擔較輕，其他縣市房貸負擔率則多介於三成至四成間，其中，新竹縣市房貸負擔率季增近1.7%較大，新竹縣房貸負擔率並首度超過四成(41.6%)，屏東縣也超過三成(30.84%)，其餘縣市則多為微幅變動。
