為打擊炒房價的短線投資客，政府擬課重稅，唯央行總裁彭淮南在11月底表示，2011年不會有資產泡沫的問題，則為國內房市打了一劑強心針。今(2010)年即將結束，但卻有兩則新聞很震撼人心。第一則是房地產投資名人「劉媽媽」兒子以2.82餘億元標下台北市豪宅「宏盛帝寶」內的一戶法拍屋，另一則是行政院主計處統計，全台今年月薪不足2萬元的人數高達104萬人，比起金融海嘯前多出20萬人。「宏盛帝寶」名列亞洲10大豪宅之一，其首件法拍屋標售備受矚目，結果由「劉媽媽」(劉月釵)投資集團的俞昌哲得標，總坪數164.9坪(含4個車位)，得標總價為2.82餘億元，平均每坪單價206萬餘元，創下台北市法拍屋單坪最高價。帝寶200萬元成交價 曇花一現信義房屋企研室主任蘇啟榮表示，帝寶之前的行情「都是用喊的」，實際成交行情都在保密中，而該法拍屋是帝寶第一次公開的成交價，每坪破「200萬元」以上獲得證實。不過，好景不常，該案備受各方討論，壓力過大，加上政府針對市場上「三黃一劉」之類的炒房投資客，擬祭出「暴利稅」，且被鎖定為課徵的標靶，最後急轉直下，以「棄標」收場。如果以每坪206萬元計，全台月薪不足2萬元的104萬人要不吃不喝8.6年，才能買到一坪，而如果以得標價的2.82億元計，這些人恐怕要1175年才買得到，得投胎好幾世人，才能奢望「豪宅夢」。由此對照，難怪台北市的高房價如「過街老鼠」，人人喊打，而贊成抽豪宅稅的大有人在；不過，豪宅稅點子一出，部分營建業者反而鼓掌，因為有錢人不怕被貼標籤，且恨不得被貼標籤，因為買進者將來賣出，絕對高於買價。以帝寶為例，預售當時碰到房市低谷，每坪成交價約只有80~90萬元，而後來入住者，若2008年金融海嘯期間還有100~120多萬元計，每坪至少增值20~40萬元，而政府在丟出「豪宅稅」議題迄今，若以該戶法拍屋的206萬餘元計，每坪則有倍數漲幅，呈現「愈打愈紅」的怪現象。一手給糖 一手拿鞭如今，入住帝寶更已成「身分、地位」的象徵，如2009年7月頂新集團「康師傅」魏家四兄弟回台投資，以私人名義花13億元買下9戶帝寶豪宅；另今年4月也傳出連戰夫婦買下兩戶，共計260坪，房仲業粗估，市價約在4.7億元左右。對應台北市的高房價位居10大民怨之首，政府為了解除民怨，一邊端出2000億元的青年購屋貸款，鼓勵自住者進場，一邊則在五都市長選舉過後，再談豪宅稅及暴利稅，此舉被房仲業者解讀是「一手給糖果，一手拿鞭子。」面對高房價的民怨，政府打不打房都動輒得咎，日前媒體放出政府擬針對「持有房地產不滿1年就移轉」的投資客，就實際成交價課徵30％「暴利稅」的風向球，而當大家談論著30％太高時，財政部官員順風解釋，30％還不是很確定，近期則是出現10％的課徵標準，好像接受的聲浪就高一些。而「還好不是30％」的感覺，好像民眾就要謝天謝地般，感激政府不是「苛稅」猛於虎，至於背後的「政策」之草率與否，就沒人追究。針對台灣「高房價」，一直是台北市精華區如大安區、信義區、中正區、中山區大直等，就如南部高雄有些房地產業者表示，以前高雄房價與台北市並駕齊驅，但這10年來，高雄房價只有台北市的1/5不到，而如果以高雄美術館區的豪宅，每坪20~30萬元來對應「宏盛帝寶」，則只有1/10強。勞師動眾 稅收增加有限台北市高房價是結構性問題，淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，一是供需失衡，可建大街廓面積少，二是房屋稅係以房屋評定現值課徵，而非實際成交價格。莊孟翰說，房屋稅＝「房屋評定現值」(地方政府檢討)×「稅率」(中央政府制定，修法時要經立法院通過)；而「房屋評定現值」是標準價格×面積(≠市價、工程造價)；標準價格則是核定單價×(1－折舊年數×折舊率)×街路等級調整率；而核定單價又是標準單價×1±各項加減項之加減率±樓層高度之超高(偏低)率。過去房屋稅偏低的問題即出在標準單價，就台北市之情況而言，依營造公會每坪之造價，10層樓RC結構的造價，已經28年未調整，亦即仍以一平方公尺4580元(一坪15141元)為基準，但現在一坪卻要108,760元，相差7.1倍，如果地方政府調整「稅基」，則由一坪15141元，「逐年」調整至108760元，雖然要花上好多年，唯調整空間卻很大。依據台北市政府的調查，目前經評估列為「豪宅稅」的區域，以大安、信義、中正、中山、內湖及士林等區，共370棟，合計9850戶，但這些「豪宅」之實際位置在哪？並未公布；比較明確的增稅方式則是在房屋稅計算公式中加成「地段率」，以增加應納稅額，加成範圍為1.2~2.8倍。莊孟翰認為，課徵「豪宅稅」，因「豪宅」定義一直未定，而依據台北市稅捐處的預估，課徵後預估房屋稅可增加3億元，而其他房屋相關稅負可增加7億元；稅額增加不多，卻要勞師動眾，大費周章，根本就是「放大捉小」，及「大人做小事也做不好」。暴利稅課成交價或資本利得至於「暴利稅」是要針對成交價，還是資本利得？眾說紛紜。莊孟翰表示，由於實際成交價格沒辦法透明，他認為，宜實施「雙軌制」，也就是針對國內的購屋者，按現行課稅制度，至於擔心境外資金(陸資)進來炒房，則可就資本利得課特別稅。中信房屋特約地政士柯玉秋另表示，目前我國針對房地產課稅的項目以房屋與土地兩大方向為主。房屋稅區分住家用、營業用、非住家非營業用三種，課稅以房屋評定現值為其依據。目前房屋評定現值的檢討時間為3年一次，未來可能限縮為1年一次。若將房屋評定現值調高來因應所謂的豪宅稅，其優點有二：一為政府每年課徵房屋稅收變高，二是未來交易所得也會增加，但對於真正豪宅物件的持有人，想因此來阻擋房價及購屋的意願，將難如預期。縮短房屋評定現值檢討時間待修法，時間較難掌控，若以交易所得稅固定百分比加以調整，因無需修法，由行政院核定即可，在時效上相對快速，就去年的29％預定調為今年的37％便是一個實例(見前頁舉例)。評定現值若調高 波及一般人土地部分，為土地增值稅和地價稅二種。土增稅依公告現值認定，現調整時間為1年一次，未來政府傾向機動調整不限1年一次。地價稅則依公告地價認定，目前調整時間為3年一次，政府未來不排除更為1年一次，此措施對於長期持有者將會是一種傷害，因為無法管制到短線操作的投機客。無論是公告現值或公告地價的調整皆需修法，時間將難掌握。太平洋房屋副總經理李珠華也表示，目前政府的房屋政策有三，第一是協助自住首購型或租屋者，第二是打壓投資客，第三則是加強國家經濟競爭力，尤其ECFA簽訂生效後，帶動土地、店面、商辦等商用不動產市場交易熱絡。針對打壓投資客，李珠華表示，房屋評定現值擬提高至1.2~2.8倍，但因此舉影響所增加之房屋稅金額，相對於房屋本身的市價而言，僅占一小部分，對有錢人而言，影響不大，僅為增加房屋稅成本，但對於一般受薪家庭，反而會增加家庭支出。假設房屋市價總價是1億元，若房屋評定現值為400萬元(不含土地價格)，則住家用房屋稅為400×1.2％(住家用稅率)=4.8萬元，若增為1.2~2.8倍，房屋稅則為5.76~13.44萬元。另以帝寶該法拍屋為例，原有的房屋稅課徵約7.2萬元，若以最高的2.8倍課徵，也僅會至20萬元(7.2萬×2.8=20.16萬元)左右。
#@1@#永慶房屋研展部協理黃增福則就香港政府為防止投資客炒樓，有額外課「印花稅」，其中規定持有不動產半年內轉售者，要額外繳付成交總額15％的印花稅，半年到一年內要繳10％，一年到兩年內要繳5％，由於此一規定，最多可課徵到房屋轉手價的1成半，對房市衝擊不小。今年交易量 恐近3年新高黃增福表示，今年央行兩度宣布調高重貼現率，6月底另針對台北市及新北市特定行政區推出針對性審慎措施後，經過7月份一個月政策醞釀，8月市場交易量開始大幅萎縮，成交件數僅3850件，創下今年新低，不但較7月大幅萎縮24％，更比農曆過年2月的4159件還低；8月份新北市成交件數僅7487件，只比2月6497件好一點，創下今年次低量。不過，8月以後，台北市及新北市9月及10月房市交易量又開始逐月成長，顯示在央行平抑政策過後，市場又開始逐漸回溫。另從全台買賣移轉件數來看，今年1~10月全台買賣移轉件數32.8萬筆，隨著年底購屋旺季來到，今年全年可望挑戰40萬筆大關，有機會創下近3年來新高，交易量逐漸回復到2008年金融海嘯前水準(圖1、2)。黃增福表示，從央行過去幾次管控房市，不外是升息半碼、選擇性信用管制、管控房貸核貸成數及加強查緝房市逃漏稅等措施，多屬溫和漸進方式，不如國外多採取課徵高額房產稅等較為激進手段，另11月底，央行總裁彭淮南表示明(2011)年不會有資產泡沫的問題，更是為年底至明年的國內房市打了一劑強心針。加上明年又將開放陸客來台自由行，經濟將持續成長，雖然政府打房的陰影會存在，但看好明年房價可望持續溫和上揚。
