央行總裁楊金龍在宣布第七波選擇性信用管制後說,要給投機客一個lesson(教訓),房市必須cool down(冷卻);如無意外,第四季房市將照這劇本走!
台灣房市七大都會區的成交移轉件數,在今(2024)年一至八月達到「熱爆」表現,以20萬1825件,較去年同期的15萬7692件,大幅成長28%後(圖一),但「限貸令」自八月起蔓延開來,威力影響所及,九月房市的成交件數「慘不忍睹」。
由於政策到房市成交,又有一個月左右的時間落差,故央行第七波信用管制在9月20日上路後,影響面將顯現在十月及十一月成交量,房市降溫將更為明顯。
九月成交量慘不忍睹
住商機構統計旗下店面九月成交狀況後發現,全台交易量減少26.4%,比起去年同期減少28.6%,區域表現全面蕭條。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,八月開始限貸令上路後災情頻傳,同時新青安審核難度更高,加上9月19日央行理監事會後的第七波選擇性信用管制,成屋交易雪上加霜,雖有零星個案降價求售,但買盤因貸款與期待價格修正心態,使得海嘯第一排的狀況慘淡。
中信房屋也統計內部成交件數,九月全台交易量相較於八月減少約15.9%,較去年同期減少約12.3%。進一步觀察六都的成交量變化數據,台北市月減18.3%、年減12.5%,新北市月減15.7%、年減10.7%,桃園市月減13%、年減12.8%,台中市月減16.7%、年減10.7%,台南市月減18.5%、年減12%,高雄市月減18.2%、年減13.8%。
中信房屋總經理張世宗指出,隨著銀行全面收緊房貸業務,九月份市場交易量繼續走低,特別是在台北市和南二都,月減幅度尤為顯著。台北市的房屋總價本就偏高,房貸成數的減少迫使購屋者需準備更多自備款,而南二都則因台積電及科技產業的推動,近年來區域房市投資氛圍相當濃厚,但現在隨著市場的降溫,投資客群大量離場,南二都的交易量也明顯減少。
張世宗指出,在第七波房市管制措施、升準一碼、銀行限縮貸款等不利因素的干擾下,投資客群的心態率先發生轉變,部分資金實力較強的投資者會選擇先出租物件,等待合適的售房時機,而資金周轉相對緊張的投資者則開始出售物件、重新配置資產。買方方面,因預期未來房價下跌,買方出價變得更加謹慎,進場意願也較上半年明顯減弱。
永慶房產集團指出,在銀行房貸緊縮與央行下達房貸「減降令」的狀況下,九月七都的交易量較八月量縮15%,買氣續降;若與八月相比,台北月減5%,新北量縮23%,桃園減少15%,新竹縣市月減10%,台中量縮20%,台南與高雄分別月減16%與15%,若以九月與六月高點相比,交易量減少高達45%。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,八月受到銀行房貸緊縮影響,民眾因擔心房貸撥貸不如預期,購屋態度轉趨保守觀望,房市交易量已較七月有逾二成的減幅,房市已明顯降溫。
不過,央行於9月19日再度祭出第七波選擇性信用管制,銀行放貸審核趨嚴、貸款利率拉高、成數降低、排隊等撥款的現象恐怕短時間內無法解決,且銀行房貸資源將優先提供無房族的真首購,在縮銀根、去槓桿的狀況下,將扭轉民眾對於房價持續上漲的預期,第四季買氣急凍,價格可能盤整或下修。
民眾看漲比例腰斬
而央行在八月請本國銀行「喝咖啡」後,各銀行緊縮銀根,使得購屋族的房貸進入「排隊等撥款」的緊張情況,再加上央行9月19日再度祭出第七波選擇性信用管制,台灣房市後市發展為何?
信義房屋針對官網使用者進行2024第四季的購屋意向調查,調查期間為央行的第七波選擇性信用管制措施實施之際,調查結果顯示央行從喝完咖啡到第七波管制措施以來,民眾對於房價樂觀情緒大幅消退,從第二季最熱56%看漲房價,到近期一口氣腰斬,剩下26%看漲房價,房市可望從激情回歸理性,至於面對房貸之亂,消費者最擔心的就是「貸款成數不足」的問題。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,央行此次也有提醒市場覺得房價只會漲的狀況是「不健康」,原本喝完咖啡,銀行房貸狀況更為吃緊,第七波選擇性信用管制措施宣布後,對房市立即產生衝擊,此次調查也發現上半年樂觀的房市情緒馬上澆了冷水,也達到央行想要的市場不要一片看漲房價的效果,未來房市在央行緊縮資金後,可望回歸理性購屋。
曾敬德指出,上一季調查是這波景氣看法最樂觀的時候,有高達56%的受訪者認為房價會上漲,不過受到央行喝咖啡與第七次選擇性信用管制措施影響,這一季調查樂觀情緒已經扭轉,剩下26%看漲房價,看跌房價比例達39%,整體房價看法回到去年《平均地權條例》修法上路前的水準。
至於房貸限縮影響,有29%擔心貸款成數不足,這是目前民眾最擔心的部分,但也有23%表示首購不擔心受影響,另外有16%擔心房貸利率會超過2.5%,14%受訪者擔憂怕房貸要排隊或申請不到,18%受訪者則認為不清楚。
至於房貸緊縮單一事件看法,有36%認為房價會因此下跌,25%認為房價還是看漲,23%認為持平,16%表示不清楚。曾敬德表示,面對政策突然出手,初期可能都是市場最恐慌的時刻,未來除了觀察台股表現外,房貸市場是否能找到新秩序,不再有「房貸之亂」,也是房市表現重要關鍵。
九月消費者信心指數微增
此外,中央大學台灣經濟發展研究中心在9月27日發布九月的「消費者信心指數(CCI)」,其中與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標,九月調查結果為106.73點,較上月增加0.4點,連續49個月保持在100以上的樂觀區間,對於央行第七波打炒房引發的「金龍海嘯」,感受似乎還不深,但因九月指數仍落後今年七月的107點,顯示消費者信心與高點時相比仍略有動搖。
台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,今年下半年起,受銀行不動產放貸水位偏高影響,買家申貸的難度提高,但資金充裕的消費者,在市場上反而有更大的選擇彈性,且官方將新青安列為放款的優先序位,因此剛性買方的購屋信心仍高,使得指標分數還處於相對高檔。
然而9月19日央行Q3理監事會議,祭出更嚴格的打炒房限貸令,為市場投下震撼彈,尤其頭期款不足的首貸族、資金短缺的換屋族,在融資受限的情況下,可能逐漸淡出市場。
周鶴鳴認為,建商也不排除因購地資金限縮,暫緩推案布局,所以民眾後續對央行第七波打炒房的感受,將會愈來愈明顯,接下來消費者購屋信心,也將隨「金龍海嘯」接近出現波動。
民眾憂心通膨與房貸
根據永慶房屋2024第四季網路會員調查,指消費者對於2024年第四季國內經濟表現的看法,有50%消費者認為國內經濟景氣與第三季持平,變化不大,但有27%消費者看壞第四季景氣,與第三季相比,增加八個百分點,顯示有近八成消費者對經濟景氣看法漸趨「保守看待」。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,2024年通膨緩步降溫,全球經濟活動展現韌性,美國與新興國家經濟表現較佳,而台灣出口連十紅,景氣燈號呈黃紅燈,經濟景氣維持成長。不過,美國總統大選結果難料,而地緣政治風險持續,不確定性高,將影響全球經濟表現,讓消費者保守看待2024年第四季景氣。
至於哪些因素會影響2024第四季房市走向呢?陳賜傑表示,調查結果顯示, 56%消費者認為影響2024年第四季房市的關鍵因素是通貨膨脹,其次則是房市政策及放款趨緊。
陳賜傑補充,消費者從電價全面調漲及外食、房租價格持續上揚,就能感受到明顯的通貨膨脹,而當物價持續上漲的狀況下,房價也不易有下修空間。因此,消費者認為通膨仍是影響第四季房市最關鍵的因素。
這波房市高點在第二季嗎?
永慶房產集團業務總經理葉凌棋說明,2024年通膨緩步降溫,全球經濟活動展現韌性,美國與新興國家經濟表現較佳,中國大陸復甦稍停滯,然歐、日消費疲軟經濟放緩,全球景氣略顯分化,展望2025年,全球經濟不確定性仍高,有待持續觀察。
而國內情況,七月景氣對策信號燈號轉呈黃紅燈,領先及同時指標持續上升,國內景氣仍維持成長態勢,後續需觀察美國大選以及其他國家因應的情勢變化。
就物價指數來說,八月消費者物價指數(CPI)年增率2.36%,連續四個月站上通膨警戒值2%以上,顯示通膨狀況仍未回穩,需持續關注。
而資金面,八月M1B年增率4.05%,M2年增率5.80%,持續呈現「死亡交叉」,顯示市場資金仍緊俏。
葉凌棋指出,由全台與七都預售屋交易來看,全台今年一至七月的成交件數為9萬3369件,比去年同期的5萬5812件,大幅成長67.3%,而總銷金額方面,今年一至七月為1兆6707億元,比去年同期的8821億元,大幅成長89.4%(表一)。
但因政府打炒房,從民眾最切身的「房貸」著手,已讓購屋民眾如「驚弓之鳥」,永慶房產集團整理央行政策,就各族群所適用的房貸資格進行統整(表二),此外,也整理各銀行房貸利率,除新青安還在1.775%外,首購族群都在2-3%,另第二戶貸款則普遍都在3%以上了(表三)。
至於目前房貸出現哪些變化呢?葉凌棋指出,一、貸款利率升高:即使央行並未升息,但銀行房貸利率上調幅度,已等同於央行升息1.5-4碼(約當房貸利率 2.5%-3.2%),利息負擔大增;二、貸款估值保守:包括貸款最高鑑價八成(實際不足成交價八成),較六月前貸款減少0.5-1.5成,自備款需準備更多,其次是預售屋貸款成數不足需自籌補足缺,都將衝擊市場成交量;三、貸款資格條件:趨嚴;四、寬限期:縮短或取消。
葉凌棋談到,根據政大永慶即時房價指數,有關各季季增率變化來看,2024年第二季的增幅,較其他季增比率來看,都是最多的,且今年第三季的季增率也縮小,再加上9月20日立即實施的第七波信用管制上路,未來的增幅一定會再縮小,因此,他判斷這波房市大多頭的高點已落在2024年第二季(表四)。
此外,根據統計,今年一至七月全台住宅使照核發量約7.6萬戶,顯示約有7.6萬戶預售屋交屋潮,不過,在銀行房貸緊縮與央行實施第七波選擇性信用管制下,拉高申貸難度,預售屋要交屋必須自籌資金補足缺口,否則恐面臨無法順利交屋的危機。
葉凌棋補充,若以今年一至七月住宅使照量推估全年預售屋交屋量約13萬戶,換算所需房貸總金額將高達1.3-1.5兆元,申貸量體相當龐大。
七都委售量已被逼出來
葉凌棋另指出,房市信心面受政策影響非常大,在七月底至八月份,「房貸之亂」讓購屋民眾心驚驚,深怕貸不到款而面臨「交易違約」情況,而9月19日的第七波信用管制,更讓「有屋族」的另一屋貸款,面臨「無寬限期」或「貸款成數」降至三成的情況,影響所及是七都的委售量大增。
葉凌棋就房貸緊縮新聞大量曝光後,北台灣的成屋委售量增加幅度指出,雙北市的反應最快,到9月15日的委售量與六月相比,各增加4.4%及5.6%,桃園市也緊跟其後,委售量增加5%;至於新竹縣市、台中及南二都,反應較慢,直至九月初才增加(圖二)。
葉凌棋表示,根據集團內部資料統計,九月看屋諮詢、要約付斡與六月高點相比,均有四成以上的減幅,顯示市場觀望氛圍濃厚,第四季房市急凍,預估2024年第四季交易量約5.3至6.2萬棟左右,較2023年同期約減少30%至40%。
若進一步觀察歷年第四季交易量表現,今年第四季交易量將創自1999年有紀錄以來新低量,年減幅也恐創下26年來最大。
葉凌棋說明,2024年上半年房市交易熱絡,較2023年同期成長近三成,不過,下半年受到國內銀行貸款緊縮,加上央行實施第七波選擇性信用管制,扭轉民眾對於房價持續上漲的預期,第四季買氣急凍,價格可能盤整或下修。依目前交易量推估,下修2024年交易量至31.8-32.6萬棟之間,與2023年相比,成長3.6%至6.2%。
房市後勢三大觀察重點
打炒房政策逐漸發酵,再度激化市場的多空拉鋸戰,後續房市走勢如何?周鶴鳴指出,預估有三大觀察重點。第一是「政策緊縮成效」,本次央行未跟進美國開啟降息循環,加上提高存款準備率,限縮銀行放款彈性,使貸款利率不降反升,因此資金不足的民眾卻步,資金充裕的買家也轉為觀望,影響力道值得持續關注。
第二為「自用豁免配套」,央行本次打炒房又急又猛,連部分自用型的換屋族都受衝擊,故官方正研擬防錯殺豁免條款,若配套措施符合民眾期待,可望穩定市場信心。
第三則是「剛需危機入市」,打炒房政策下,不動產市場回歸剛性基本面,有需求、有能力的買家,可把握景氣盤整的時機積極看屋,相較之前更有機會找到符合預算的理想物件。