受到政府打房影響，中古房市的成交量有萎縮，但第3季商業不動產的交易，卻在壽險業及台商的追價下異軍突起，展望2012年的商辦行情，可望由雙子星案當領頭羊。台北市商辦成交行情在今(2011)年第3季呈現噴出走勢，在滿手現金的壽險公司及海歸派台商的大力追捧下，敦化南路的每坪土地行情更暴衝，向上突破千萬元大關。但弔詭的是，從9月15日開始成交的國泰敦南大樓REAT，到23日新光敦南大樓REAT，再到28日華票敦南總部大樓等3大標售案結果，溢價率都達35~70％以上，但投資報酬率卻低得可憐，約在1~2％間。看好ECFA效益搶地是什麼原因，讓這3大得標者「勢在必得」，競出高價？更何況，每一個標售案，都還有其他壽險公司，及地產開發商等參賽者。高力國際董事總經理劉學龍表示，第3季的商辦投資者，以擁金自重的金融保險業者居多，另海歸派台商實力不容小覷，此外，外資及本土地產開發商也不缺席，他們都持續看好今年元月初生效的ECFA(兩岸經濟合作架構協議)，在未來2年將發酵，屆時商機無限(見附圖)。信義房屋全球資產專案經理王維宏表示，近期歐美金融秩序紊亂，國內投資人頗有「停、看、聽」的風險意識，但國內壽險業手上資金部位龐大，仍須積極尋找適合的優質標的，加上壽險業習慣長期持有不動產，因此較能接受短期市場波動，願意長線加碼買進不動產。台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，只要精華地段大樓要標售或賣出，投報率已不是最關鍵的考量。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，今年土地交易市場走過第2季115億元的萎縮交易量後，第3季又回到了過去每季逾300億元的水準。敦南商圈土地單價破千萬值得注意的一點是，之前大華建設購入位於忠孝東路、安東街口的商三特，土地單價高達898萬元，威力開發從法拍市場拍定的土地單價亦高達827萬元，而新光敦南大樓的土地交易案，每坪單價已突破千萬元大關，打破元利建設今年年初以每坪960萬元，買下位於遠企中心旁部分持分土地的紀錄。戴德梁行董事總經理顏炳立更表示，目前的房市趨勢是「搶地、搶商辦、搶豪宅」，而以敦南大道上的幾個大型交易案來看，站上每坪「千萬大關」的時代來臨，未來在敦南商圈的土地單價將愈來愈貴，可望至少從千萬元起跳(表1)。台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示，近期敦化南路商辦標售案吹起一陣怪風，法人不僅不懼奢侈稅，追價力道更是強勁。以頂新集團旗下的頂禾開發搶走的華票總部大樓為例，每坪土地價格高達1405萬元，其著眼點即在屋齡33年，符合都更門檻，且未來若能整合周遭舊屋，以其土地平均容積363％，加計容移30％、開放空間18％後，未來在拆掉重建，改推豪宅建案，每坪恐怕高達250萬元，若加計都更獎勵後，未來推案也上看每坪240萬元。根據了解，國內各大壽險業滿手現金，且依據保險事業發展中心統計，到今年6月底，壽險公司投資不動產總額為504億元，比去(2010)年底的4080億元增加1000多億元，而如果再加計今年9月，國泰出手300多億元，以及年底還有諸多大案登場，金額恐怕超過6000億元。北市東區商辦極具魅力仲量聯行董事總經理趙正義說，第4季還有許多大案將釋出，如台北車站旁的C1、D1雙子星大樓案，就有500~600億元的規模，世貿2館案有200~300億元的量體，景美財訓所案也有40多億元，千億案量讓有意搶標者虎視眈眈。第一太平戴維斯董事總經理高銘頂指出，今年前3季累計之商用不動產交易金額為756億元，而第4季尚有兩筆指標型的不動產投資信託基金(REITs)即將清算，其中基泰之星(REITs)於10月12日開標，底標金額約30.3億元，而另一檔三鼎(REITs)也準備於第4季標售，預估兩檔基金的不動產標售成交金額有機會上看100億元，因此上調年初對商用不動產交易總額的預估，由原來預估的1050億元上調至1200億元，挑戰2007年商用不動產交易的高峰(表2)。洪暉恒另指出，近年來台北市東區辦公室成交價迭創新高，2009年11月國壽斥資29.9億元買下錢櫃SOGO店，去年初旺旺集團董事長蔡衍明也斥資25億元買下敦化南路上的中和羊毛大樓，今年5月三陽忠孝大樓法拍，富邦人壽買斥資20億元買下1~3樓，吉富中華以21.3億元拿下4~14樓，顯見東區商圈的辦公室有極大的魅力。無獨有偶，站前西門商圈的成交熱度也升高，王維宏指出，近一年來站前西門商圈累積交易金額已達172億元，其中商場店面就占了120億元。租金行情沒跟上 商辦照樣夯探究原因有三，第一項是陸客自由行；第二項利多則是醞釀多時的C1、D1雙子星大樓聯合開發案，順利的話，明年初可完成招商，與雙子星共構的捷運機場線預定2014年可通車至台北車站，屆時將與2016年完工的雙子星大樓相輔相成，成為全世界第3個提供國際機場服務功能的捷運共構案；第三項利多則是潛藏於本區的商四土地，土地容積率最高可達800％，容許使用強度最強，可說是開發商眼中未經琢磨的寶石。不過，台北市各區土地交投熱絡，在租金行情上，卻只有微幅上漲。仲量聯行商業不動產部副總經理吳瑤華指出，台北市商用不動產價格持續攀升，租金行情卻沒明顯增長，租金投報率愈來愈低，如近期最熱的敦化南路，投報率僅有2％，與保單利率相較，勉強算是正利差(表3)。 至於租賃市場的部分，吳瑤華指出，累計今年前3季的商辦租用去化量為1.7萬坪，預計全年可達2.3~2.5萬坪，創近5年來最佳紀錄，主因不少外資進駐台灣、有租賃需求。 壽險業銀彈多伺機進場劉學龍表示，在歐美債信危機不斷，加上明(2012)年又有總統大選的干擾因素，再看台北商用不動產的租金報酬率逐漸下跌，以國泰敦南REAT及新光敦南REAT來說，年租金報酬率只剩下1.81％及1.64％，已跌破保險局規劃壽險業購置不動產的最低門檻1.875％。他擔心，台北商辦的租金報酬率正進入正、負利差的臨界點，且可能步入史上首見的「負利差」時代，但問題是，精華區好地段的商辦大樓，仍會是市場永遠的新寵。展望明年的商辦行情，吳瑤華表示，雖然商辦租金行情至第3季仍舊沒有太大起色，投報率更因價格上升而一再下探，但國際金融機構、精品業者近期大舉來台，已使各商圈空置率均明顯下降，在未來2~3年內供給有限下，整體商用不動產前景仍相當看好。此外，自ECFA簽定之後，外商來台設立家數比去年同期增加達5％及8％，約分別167家及252家，而外商對台灣的投資已增加至新台幣127億元，預估辦公室面積新需求約達近萬坪。其他商仲說，壽險公司可投資不動產的法定上限為30％，但目前投資比重才約4.6％，預估未來可投資金額尚有2000多億元的動能，將會是明年的潛在買盤。劉學龍也指出，明年的商辦行情將是由政府作多，釋出多項土地標售案，而高力國際最近就接待5組外資法人，他們對雙子星案的詢問度高，他認為，2012年的商辦行情可望由雙子星案當領頭羊。
