去年受奢侈稅壓抑的台灣房市，今年在興富發開出降價一五％的第一槍後，未來走勢並不明朗，但商用不動產卻可望延續熱度，再現風華。去(二○一一)年全球經濟不景氣，但台灣商用不動產卻走自己的路，交易異常火熱，繳出一三七八億元的成績，還刷新二○○七年的最高紀錄。展望今年，幾大商仲及房仲業者都認為，滿手現金的壽險業者仍將擔綱演出，但能否再上演噴出行情，則政府眾多標售案將成風向球。下半年暴衝 成交量創新高戴德梁行指出，去年不動產投資絲毫不受全球經濟環境不明朗因素的影響，交易金額創歷史新高，全年交易量為一三七八億元，較前年的一○○六億元成長三七％，也刷新二○○七年交易量一一九三億元的紀錄。而第三季交易量約五五一億元，亦創下過去五年單季最高紀錄，原本在上半年因缺乏可售物件，致投資市場交易清淡，但下半年因數檔REITs及REAT出清標的，致整體的交易量暴增(附表)。研究顧問部協理薛惠珍表示，若以買家類型做歸類，幾乎是本土法人投資機構最踴躍，其中壽險公司投入金額約五六七億元，占整體交易比例約四一％。以壽險公司為首的法人投資機構，著眼於長期投資收益的角度，將資金投入地產已成為必然的投資常態。去年共有七家壽險公司購置商用不動產，而投入金額前三大壽險公司分別是國泰人壽、富邦人壽及新光人壽，唯一異軍突起的外商公司則是三商美邦人壽，標得香檳大廈店面及誠品物流中心，位居第四。薛惠珍分析，壽險公司投資標的仍偏好辦公大樓，主要是著眼其租金收入的穩定性及資產管理的單純性。新光三越買樓 著眼地產增值不過，去年前十大交易金額中，唯一不在北台灣的就是位於高雄市的新光三越百貨三多店，薛惠珍談到，過去新光三越都以租用大樓做賣場，但此回卻反手買進，似乎看好高雄房地產關係。另據當地房仲業者表示，三多商圈是高雄市最繁榮的商圈，有不少百貨公司進駐，加上高雄捷運線的開通，有不少投資者會買周邊的辦公大樓做投資，而以新光三越居百貨龍頭地位，花三十五億元買下一萬七二三一坪土地，應著眼於地產的未來增值空間。不過，根據仲量聯行統計，去年商用不動產投資市場交易量為一千二百億元，創下二○○二年開放外資投資不動產後最高，並較前年增加四一％，而外資比例僅占一．七五％，為歷年最低。商辦獲青睞的三要件資深協理林大喬就投資者類型指出，保險相關業者占最大比例，為五九．七％，其次是企業占二二．六％，開發商占一八．五％，而不少優質收益型不動產的釋出是造成保險業者的投資額衝高的主因。另根據永慶資產管理協理黃增福表示，去年商辦成交均價每坪五十九．二萬元，逼近每坪六十萬元大關，較前年四十九．三萬元上漲二○．一％；此外，預估全年成交件數將增加三．四％，而標售熱，商辦單價及總價明顯拉高，使總交易金額更有三成以上的成長，為商辦市場大豐收的一年。幫商辦製造買氣的買家，壽險比重高達七成，其次投資大戶持續加碼(圖一)，觀察其投資偏好有三要件：「市中心辦公商圈的熱門地段、整棟或大坪數物件、穩定租金收益達二％以上」，愈符合條件的商辦產品，愈能吸引買家競價搶案，標價創新高機會就愈大。而台北市幾大商圈中，敦南、內科及信義三大辦公商圈的交易最熱，投資潛力最佳，敦南商圈因為REAT、REITs釋出案件最多，成為標售大本營，成交量居台北市之冠，占比為二七％(圖二)。黃增福指出，壽險業持續買進市中心商辦大樓，除了可消化資金運用、賺取穩定收租，待三至五年後重新再釋出，又可賺一筆資產增值獲利。房東促租 商辦租金沒漲幅而就第四季商辦市場租金行情來看，林大喬表示，信義計畫區因新增不少新設立或遷入的中小型跨國企業，加上既有租戶增租的情況下，空置率微幅下降一．四七％至一七．一三％，已連續七季下跌，不過，租金在房東採「降價促租」策略下，也同步下修○．四二％，每坪每月租金為二七三一元。敦北商圈與信義計畫區的「促租」情況類似，每坪每月租金為二二一八元，為租金下滑最多的商業區；敦南商圈目前為空置率最低的商圈，對有意增租面積的舊客戶也沒有合適空間，因此，就算房東未調整租金，租金仍維持每坪每月二三六○元。不過，原本在敦南商圈設旗艦店的LV，因要移到台北一○一大樓，以三．八億元變賣店面，當地房仲業者認為，將為敦南商圈的魅力投下變數。至於去年的土地交易也相當活絡，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，第四季土地交易量仍維持在三百億元以上，年度土地交易量則達到一一五○億元，連續兩年打破千億大關。而去年除了第二季受奢侈稅開徵陰影與新竹以北公有土地零標售紀錄等兩大因素影響下，呈現一一七億元的萎縮交易量以外，其餘三季皆達到每季逾三百億元的水準，顯示在政府打房壓力下，投資人對於土地資源的持續需求絲毫未減。遠雄及興富發成大買家其中值得注意的是，在前十大土地交易紀錄，遠雄集團在第一季即以將近一二三億元標下新莊副都心兩宗土地拔得頭籌，第三季又以二十四．四億元標下捷運機場線Ａ７站合宜住宅Ａ基地，前十大交易即占了三席，堪稱去年的獵地盟主。興富發亦不遑多讓，第一季先以五十二億元拿下台北市康定路麒麟飯店舊址的商四土地，接著在第三季以二十八億元標得台中七期新八分區土地，並以關係企業潤隆建設名義砸下二十一．六億元取得位於內湖石潭段的商三土地，同樣囊括三席。展望今年商用不動產市場，在總統大選即將落幕，薛惠珍指出，買家購置商用不動產將回歸長期投資及自用，但不意味投資腳步將停滯，僅是市場上可售物件可能因奢侈稅的持有時間限制，致流通物件減少；唯在二○一○年第一季之前所交易的不動產，有可能因奢侈稅的閉鎖期已過，對於短期投資且有資金需求的投資者可能藉此出脫。然低利率時代，商用不動產仍是閒置資金的停靠站。此外，在精華區土地有絕對稀少性，上市櫃建商為尋求穩定的土地資源，對於精華區土地的購置仍不遺餘力，而開發商對於土地去蕪存菁的多空看法，則將成為土地資源洗牌的關鍵。仲量聯行董事總經理趙正義則表示，目前的市場格局為「三高三低」現象，三高指的是「資金水位高、投資意願高、資產價格高」，三低為「利率低、報酬低、期望租金低」，並不是很好的現象，但由於資金充沛、利率低及股市的不確定性，大量資金仍然追逐具有保值性的不動產。因此，他認為，今年的商用不動產將維持較去年約略高一點的成交量，而優質地段及具有報酬率的產品仍將受青睞。此外，今年值得注意的是政府的三大標案將是市場的風向球，分別是台北車站的雙子星大樓及世貿二館的兩個超級大案，以及國產局的財訓所開發案，另士林官邸旅館、高鐵桃園產專區等，接下來還有林口Ａ７產專區、新店行政園區??等，預估總投資金額至少一千五百億元，將為營建業及壽險業帶來更多投資機會。政府三大標售案為風向球黃增福則談到，在壽險業帳上七千至八千億元資金有待去化的壓力下，持續買進具增值潛力的商用不動產仍是最佳選擇，而在外資、陸資及壽險業加碼投資，今年商用不動產將蓄勢待發。他更提醒，兩岸經濟合作架構協議(ＥＣＦＡ)實施已屆滿一年，經貿往來日趨頻繁，其中以貨物、服務貿易的早收項目收穫最多、成長最為顯著，去年已核准的陸資赴台投資案中，ＥＣＦＡ服務業早收項目共三十六件，投資或增資金額約一六五四萬美元。此外，實施零關稅的早收計畫產品，從今年一月一日開始，由去年的一四％增加至九四％，關稅優惠層面大幅擴大，未來在ＥＣＦＡ全面實施後，重點投資項目的服務業、零售業，商機將再放大，而陸資來台投資也將有更顯著的增加。目前陸資在台已設辦事處的區域有六成集中在台北市，顯見北市商辦最被外資、陸資所看好。
