台灣房市北涼南溫的態勢成形，包括國建、興富發、達麗等建商搶卡位，在高雄市亞洲新灣區、中都區計畫等多項利多題材加值下，房市正向上發展。根據永慶房屋在今(二○一二)年七月所發布的台灣房市第二季表現調查指出，雖然第二季國際金融情勢依然不穩，國內經濟數據也好壞參雜，但由於通膨及兩岸開放議題引發的民眾購屋保值風潮，加上八月實價登錄即將上路，造成市場中買賣雙方交易意願均相當高，使得第二季買氣明顯較第一季成長。高雄房市題材多 房價正加溫不過，雙北市因受央行管控房市影響最大，交易量與去年同期相較仍有一~二成的衰退；而南三都部分，由於房價具低基期特性，加上升格直轄市資源優勢，第二季吸引不少壽險及建商南下布局，也帶動區域房價上揚。其中，高雄更因具有「亞洲新灣區」、「中都區計畫」等多項利多題材，成為全台九大都會區中，房價漲幅(七．六％)最大的地區，目前整體市場「北涼南溫」走勢已漸成形。這股熱潮也由房屋移轉數據得以佐證，根據北、高兩市地政單位的統計，今年一至七月，台北市移轉總棟數為二萬二九四四戶，而高雄市為二萬三四三四戶，其中，高雄市由月移轉棟數二○五八戶，一路衝高至四千戶以上，而六月份更高達四三四一戶。當雙北市的房仲員面對中古屋成交量萎縮而眉頭深鎖之際，高雄市的房仲員及推案建商卻眉開眼笑。尤其高雄房市最近又有大新聞，那就是興富發旗下的齊裕營造花了五十六．八億元，買下北高雄美術館特區、面積二四七○坪的土地，預計明年三二九檔期推案，案量高達一百多億元，將成功帶動當地的房市題材。興富發副總經理廖昭雄表示，近期大台北地區房地產在政府平抑房市政策下相對疲軟，但大高雄地區的房市表現卻大相逕庭，不僅成屋交易量屢創歷年新高，預售市場的表現也不俗，在地民眾購屋信心回升，加上大量換屋需求進場，推升了房市交易熱絡。興富發董事長鄭欽天及甲山林廣告董事長祝文宇還聯袂帶北部媒體南下，一睹高雄地區的幾項重大建設，將帶領高雄房市起飛。興富發率關係企業急卡位 多案齊發根據了解，興富發這兩三年持續在高雄買地，在北高雄的美術館及農十六特區分別推出溫莎堡(即將完工交屋)、國王城堡預售案，另藝術城堡即將在九二八檔期推案，累計約百億案量，且與關係企業達麗建設共推的達麗宮庭並已預售完。此外，位於苓雅區，針對首購族推出的「國王１號院」也有八億元案量，另興富發轉投資的潤隆建設，在鼓山區的國王傳奇，也將在九二八檔期登場。在南、北高雄積極推案的鄭欽天，更發下雄心豪語，高雄將是興富發年推案量從二百億元邁向三百億元的關鍵區，顯示他耕耘的企圖心。他也針對齊裕營造新購土地表示，這筆形狀方整的土地，位於美術館第一排，視野景觀條件猶如台北市大安森林公園旁的第一排，以及台中大都會歌劇院的第一排，但明年推案時的價格將非常平實，可能只等同於新北市淡水河景第一排，以回饋高雄的購屋民眾。幫忙興富發代銷鼓山區建案的上揚國際實業公司總經理林聰麟則談到，高雄擁有山、海、河、港，更有國際機場與國際港口，具備國際都市所需的所有條件，在各項建設逐漸發芽之際，高雄開始被注意─「原來高雄最具發展潛力」。二○○八年開始，陸續有了京城凱悅、國硯的景觀豪宅佇立高雄，正式啟動高雄房市的起漲點，讓地價、房價開始明顯成長。高雄建設多 建商眼光精準林聰麟表示：「高雄房市今年只是初生段。」而未來高雄房市趨勢如下：1.推案主力將由二十五~五十坪首購產品，再增加六十~八十坪換屋產品；2.過去為成屋市場的高雄，將漸為預售案所取代；3.投資置產客戶比例漸高，北資南下也相對明顯；4.高雄新地王坐落美術館第一排，土地漲勢將出現連動效應。最重要的是，高雄有五大願景、十二大建設(表一、圖一)，當重大建設與機能完善，預計帶動新一波移民高雄人潮，今年可以說是高雄蛻變元年，在各項建設即將完成之際，未來的高雄值得期待。相對於鄭欽天的購地眼光，不少建商也同時看好美術館及農十六特區，信義房屋信義代銷協理何胤諭指出，雙北市第一圈的新案房市買氣鈍化，且土地價高也不易取得，因此手上資金充裕的開發商，基於投資機會與風險考量，開始往大台北以外的區域移動，到今年八月，共有二十筆超過一千坪的土地成交案，其中，有五筆大型交易，且購買的土地都落在美術館與農十六兩大重劃區中，購買者為建商及壽險公司。另國建重返北高雄推出「YOO馥建築」，更在兩三個月內就完銷，太子建設也在鳳山及左營各有推案。不過弔詭的是，京城建設一手大買土地，另一手卻也在調節土地庫存，財務經理周敬恆表示，在售出美術館、馬卡大道旁約七百坪土地後，仍有三千坪土地，占全高雄上萬坪土地庫存的三成，京城並未看淡高雄房市。此外，京城預計在九二八檔期於高雄各區推出花賞、微風之塔、湖立方及曼陀羅等四案，總銷金額約九十一億元。建商及壽險公司如此捧場，根據台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，大高雄房市自今年一月的總統大選底定後，二月起開始放量成長，到五月，移轉棟數除較去年同期成長一四．七五％外，更重返四千棟，締造近十四個月以來的新高紀錄，接著就一路成長(圖二)。劉志雄分析，台灣房市「北冷南溫」主要是受惠於高雄各大重要建設工程逐步實現，如衛武營國家廳院及市議會特區等，推升高雄的能見度，加上知名建商南下大舉推案，刺激房市沸騰。高雄成屋月成交重返四千棟有巢氏房屋也統計，高雄市各月成交量(圖二)，以及熱銷前十名各區房價，近一年房價漲幅最高為鼓山區，漲幅高達一五．七％，其次為三民區的一三．三％，再次為左營區的一二．二六％(表二)。有巢氏房屋發言人劉炳耀副總表示，鼓山區為高雄近年來房市表現最受矚目的行政區，境內有捷運紅、橘線貫穿，交通相當便利，區內農十六、美術館特區可謂高雄房市的一級戰區。實價登錄上路 高雄房市影響不大左營區則受惠於高鐵左營站以及捷運通車等交通利多，加上高雄巨蛋、新光三越進駐，日趨完善的生活機能以及三鐵共構的便利性，使得左營房市快速加溫，不但住宅市場交易活絡，境內新興的巨蛋商圈至今已經成為北高雄最大的商圈。三民區為高雄傳統住宅熱區，行政區內人口眾多、交通便捷，西有高雄火車站、東有九如交流道，捷運紅線貫穿南北，近期更有愛河周邊中都濕地公園加持，逐漸形成新的豪宅聚落。八月起「實價登錄」上路，不過高雄房市延續上半年持續加溫，七月房價未見明顯降價，信義房屋高雄區協理林武雄表示，目前高雄以左營、三民、鳳山三地區買賣最為熱絡，由於這三區房價總價以及單價都相對平易近人，顯示這一波房市仍以自住的首購和換屋族為主。林武雄表示，近幾年高雄各項公共建設陸續完工，加上高鐵通車便利，觀光產業日趨成熟，帶動商機與房市，北客南下購屋愈來愈多，有不少商務客因出差緣故，發現高雄房價遠比雙北市平易，有的則以投資置產為目的，另外也有公教人員退休後，因台北房價過高加上氣候濕冷，寧可賣掉台北的房子到高雄養老。除了北高雄的美術館及農十六熱區外，不少地區也翻身，如左營站周邊，空地多又居交通樞紐，有雙鐵及捷運轉運站加持，房市價量均穩；興富發更乾脆在高鐵左營站對面設接待中心旗艦店，讓南來北往的商務人士看屋。高鐵及台鐵雙鐵 左營成新亮點信義房屋左營高鐵店長鄭雅珠表示，近年來高雄商圈北移，加上捷運R14、R15周邊建案飽和房價漸高，使得建商以及大型連鎖賣場逐漸往北，轉向捷運R16周邊覓地，像冠德建設旗下的環球購物中心就有意在高鐵站附近設點，與新光三越爭食大餅。此外，受惠義大世界及墾丁駐點接駁等因素，北客南下因為觀光、商務對高雄購屋興趣愈來愈濃，店頭就不只一次接獲退休公教人員因旅遊觀光留下好感，決定南下買屋避寒，也有商務客層為解決長期出差問題，乾脆買屋就近設員工宿舍。正因為高雄房價遠比雙北市便宜，也有北部長期置產客專門沿著高鐵站、捷運沿線大舉覓屋打算收租。鄭雅珠表示，目前高鐵站周邊自住與置產客比例約六比四，以三房附一車位總價約五百~六百萬元最受歡迎，新建案開價多在每坪二十~三十萬元之間，十年內新古屋成交約每坪十四~十六萬元之間。劉志雄表示，第二熱區的三民區主要是以國立科學工藝博物館周邊為交易熱區，因為有大片綠地及生活機能完善的優勢，加上位於明星學校正興國中學區內，受到許多自住型買方青睞，區域內以老舊透天厝為主，總價以五百~七百萬元的產品最受歡迎。此外，高雄房市目前仍以首購為主，當市區房價漲幅漸高，購屋族也逐漸移往郊區擴散，除了鳳山區，鄰近的鳥松、仁武兩區，增幅也都超過四○％。信義房屋高雄區協理李國雄指出，鳳山產品別多元，且仍維持一字頭房價，有捷運交通便利，加上衛武營都會公園、兩廳院也將在二○一四年完工，當地房市相當看好。他表示，從高雄市今年公告土地現值全市平均調幅為四．○五％，比起去年二．三一％，足足高出一倍之多，如今高雄市各項公共工程仍持續緊鑼密鼓進行，他認為，下半年房市仍十分樂觀。高雄２新豪宅聚落成形過去高雄傳統豪宅聚落多以美術館及農16凹子底森林公園周邊為主，近期在高雄市政府的「亞洲新灣區」及「中都區計畫」公共建設帶動下，海灣附近及三民區中都溼地公園周遭，新豪宅聚落逐漸成形。有巢氏劉炳耀指出，近期高雄致力於成為亞洲新灣區城市，因此沿著高雄港灣規劃許多相關建設，包含世界貿易會議中心、南星計畫遊艇產業園區、海洋文化及流行音樂中心、高雄市立圖書館總館及捷運輕軌等，目前海洋文化及流行音樂中心將在2013年動工，高雄市立圖書館總館也即將在2014年完工。在高雄市政府投入資源規劃下，港灣周遭也出現許多水岸豪宅，相當受到陸資、外資歡迎，形成新的海灣景觀豪宅聚落。至於「中都區計畫」，為愛河中游區域、隔著愛河與美術館區相望的中都地區重劃計畫，過去為廠房聚集、環境髒亂的區域，市府透過土地重劃的方式，整合土地並規劃大型的中都溼地公園，讓中都地區變身成為比美術館、農16更具潛力的優質生活區，估計重劃完成後土地價格將翻漲兩倍以上，住宅單價可媲美美術館周遭，成為高雄新興的豪宅聚落。
