根據房仲業者調查，收租套房始終是投資人不敗的選擇，其中，又以各大專院校周邊有穩定的學生客源而最受青睞，其中，收益率以「南成大、北淡江」最高。奢侈稅的實施，讓房市投資客大為縮手，不過，大環境投資不易，摒除一般民眾不會接觸到的商辦以及單價較高的店面商品，收租套房始終是投資人不敗的選擇，其中，又以各大專院校周邊「學生套房(簡稱學套)」產品，因為有穩定的學生客源而最受青睞。學套高投報率 南成大北淡江根據台灣房屋智庫針對全台各大專院校周邊租金投報率進行調查，發現投報率最高的是台南成功大學周邊，最高可達到九％；智庫研究員洪佩君表示，原因在於成大和台南車站商圈緊緊相連，生活便利性高，房價卻仍然停留在「１」字頭，相對低廉的成本，讓投報率表現優異。不過，具此相對條件的台灣大學周邊，因處於高房價的大安區，且水源宿舍祭出相對低價的租金搶客，另外，跨過福和橋便可到永和區租屋，學生選擇多，導致投報率最低，僅一．七~一．八％。反觀一些學生人數多，又位處房價相對低點的私立大學，學套的投資報酬率就比較高。實價登錄有藉口 房東悄漲租洪佩君表示，私立大學普遍有宿舍不足問題，其周邊收租套房的投報情形也相當值得關注；而淡江大學是全台人數最多的私立大學，學生人數直逼三萬人，住宿需求不在話下。相較去(二○一一)年「１」字頭的房價，今年淡水中古屋已悄悄站上「２」字頭，加上租屋需求量穩定支撐，投報率維持在四．五~四．八％，是雙北地區的冠軍(表一)。此外，根據永慶房產集團好房網針對學生人數最多的五所私立大學做調查，發現去年六月一日實施奢侈稅後，部分投資買家為規避一○~一五％的稅負，改採「轉售為租」，另「實價登錄」在今年八月一日上路後，房東在節稅考量下，過去透過房仲業「委託代租」，也怕要租金收益會因登錄而洩了底，因而，不少房東都自行「ＰＯ網」找房客。好房網並統計今年八月跟去年八月的租金行情，發現不少房東都悄悄地漲了房租，租金漲幅都在三百元上下，而淡大周邊的包租公姿勢頗高，約漲了三八六元(表二)。名緯廣告房產專家分析，近年台北地區房價高漲，但低總價、低單價房子卻因此成了搶手貨；雖然房價走高，使得市區內小套房投報率明顯下滑，但大學附近套房的投報率還是高於一般套房，仍是消費者搶購的房產商品。直擊山水苑「山水苑」是溫馨住家型套房格局規劃，從20多坪到70多坪，約可隔成2~8間套房，可租可住，一次購足，永續收租。董事長吳進煌表示，建案位於淡江大學後門的「北新商圈」，是大學城最熱鬧的商圈，生活機能佳；在交通上，更是緊臨捷運輕軌綠山線，並有登輝大道，可迅速串聯台北市中心。學套新社區主打「徵房東」北台灣的淡江大學，年年被評選為最佳的私立大學，學生數眾多，師生有兩萬八千多人，且校譽好，因此，有許多家長願意花大錢給孩子上淡江大學，連許多國外的外籍學生也都慕名而來，學生多，淡江大學附近的學生宿舍市場自然客源多且穩定，最適合投資、選購學生套房，當起包租公、包租婆。加上淡水輕軌計畫拍板定案的利多消息加持，淡江大學旁的套房型建案更是搶手，目前在淡江大學後門的「北新商圈」，就同時有「山水苑」及「淡江大富翁」兩個新成屋建案，鎖定投資客，打出「徵房東、徵房客」的招牌吸睛，而每坪房價約在二十一~二十二萬元上下(見下頁表三)。根據了解，兩建案的投資建商是堂兄弟，都是久居淡江的在地人，中村建設董事長吳進煌談到，早先在淡大附近就有經營學生套房出租，而這回在自家土地蓋「山水苑」，三大棟建築中就保留一棟，繼續當包租公。看中「山水苑」二字頭的房價，加乘小坪數面積，超低總價的誘人價格，在淡水當代書的卓秋鸞也興起當「包租婆」念頭，且因跟吳進煌是舊識，一口氣花了一千五百多萬元，買下七十三．五二坪，共可隔成八間套房出租。房東、房客必看張浩茗說，想投資學生套房者，得要有一個時間觀念，那就是大學開學是在9月底，而學生大都在上學期結束前(約6月底)，會先找好下學期住的地方，因此，如果學生套房在6月底前沒找到房客，則就要等大一新生。不過，以淡大來說，規定中南部的大一新生要住校，因此，想期待大一新生來「補缺」，則只能期望一些北部新生，想離巢在外找居住經驗者。因此，想買學生套房做投資者，依據找房、確定買房、辦交屋及貸款的相關手續，另買舊屋改裝者，要再多加重新改建裝潢的時程往前推估，則投資客最好在每年的3、4月就要確定交易物件，才趕得上招租的黃金時機。此外，一些物業代管的學套，因為要收代管費，也會侵蝕掉收益率。至於房客的負擔成本，除了房租外，還有含水不含電，即電費要自費，一般來說，每度約4.5~6元，至於管理費、網路費及第四台費用，各房東的規定不一，就看學生房客的「比價」及「殺價」功力。淡水房價低 代書也瘋學套卓秋鸞發揮代書精明的算術，抓整數來算，花一千五百萬元(20萬元×75坪＝1500萬元)買下八間學套，以貸款七成來說，三成自備款約四五○萬元，而每間學套花十萬元裝冷氣、購置冰箱、液晶電視、床及衣櫃等，成本約五三○萬元。先不計房貸支出，以每間學套每月收租金七千五百元，一年有九萬元租金收入，八間共七十二萬元，除以五三○萬元，第一年收益率為一三．五八％，而第二年在扣掉第一年的套房裝飾支出，若除以四五○萬元，則收益率高達一六％，若計入房貸支出，收益率再減個二~三％。學套投資仍有風險 二年包租吸睛假設不以自備款，而以總價來算，以七十二萬元租金收入除以一千五百萬元的話，投報率則有四．八％，也比定存好。不過，這是以滿租的情況來說，購屋當「包租公、包租婆」，要承擔的風險之一，就是招不到學生，產生空屋情形，因此，也有些建案是以「保證包租二年」來吸客，亦即前兩年即便學套沒租出去，投資客每個月都有房租可收；據了解，這也是為了「奢侈稅」二年的緊箍咒而祭出的解套方法，讓投資客勇於進場。中信房屋淡水新春加盟店店長張浩茗表示，淡水地區的學生套房有兩種，一種是舊公寓、華廈改裝而成，另一種是新社區型的學套。新建案的學套，因房子新、設備新，有些更以含網路費、第四台及管理費等來吸引學生，因此，每月房租可上看六千~八千元，出租率一般都有九成以上，但一些舊學套月租金約四千~六千元，而房東若不願投資改建，則一些舊式、沒衛浴的雅房，則只有三、四千元。供過於求 加裝潢具競爭不過，淡江大學雖然有二萬八千多位學生，但扣除掉北部學生、一些夜間部及學研院生後，每年大約只有一萬五千人至一萬八千人的租屋市場，而目前舊有的學套數約一．五萬戶，再加計新供給的八千多戶，是呈現供過於求的情況，因此，要想在淡水投資學生套房，一定要另外準備一筆裝潢費用，重新拉管線及增加冷氣機、冰箱及電視的設備，才具有競爭力。而除了淡大附近的學套市場外，張浩茗還頗為看好真理大學學區，第一是該學區周邊租屋市場，不僅是真理的學生，還有來自臨近的海洋技術學院的學生，為了「真理一條街(新民街一帶)」的生活機能，也會來真理大學附近租屋，形成一定的租客來源，使學套行情具有一定的支撐力。真理學套有潛在市場 待發酵其次，最重要的是，據傳明年起，真理大學麻豆分校有一~二個系所的學生要回到校本部上課，將增加幾百位學生的租屋需求，投資效益待發酵。因此，就有一位投資客先卡位，花八八○萬元買進二間房子，分別隔成五套(總價四百萬元)及六套(總價四八○萬元)出租，且都在今年七月前就全部出租出去，其投資報率也在六％以上。至於附近的新建案，雖然不是專為學生套房所規劃，而是一般住房格局，且房價在一、二十萬元間，就看投資客要不要進場投資(表四)。包租公(婆)投資必看在淡水地區共有淡江大學及真理大學兩大學生套房市場，該如何投資，才是聰明的包租公(婆)呢？張浩茗說，資金雄厚者(全部現金交易)，可找屋況差的公寓或電梯華廈做改裝，才能創造高收益率，假設30多坪的房子，總價200~300萬元，再花200萬元改裝3~4間(一間約7~8坪)，總成本才400~500萬元，以一間收6千元租金來算，第一年投報率也有7.2％，第二年扣掉裝潢支出，投報率還可到10％。設若是資金不雄厚者，則建議買「帶租約(現成的學套)」的房子，只要換算租金收益率有6％即可進場。張浩茗談到，年前就有一客戶，花410萬元買在真理大學旁，有5間學套的物件，一個月房租約4千~5千元，每年28.8萬元租金收入，除以總價，投報率為7.02％。至於新成屋的投資，則是懶人投資術，因為房子新，可以吸收到較高租金，不過，新大樓案大都要付管理費，是房東要付，還是房客付，又要取決於物件好不好租出去，因此，距離學校遠近、設備好壞，都是脫租率高不高的關鍵。張浩茗表示，要投資學套，投報率只要超過6％就可投資，若算一算有7％以上，就是絕佳投資機會，不過，除了新建案外，一些舊房東除非缺錢要變現，否則都捨不得釋出。
