買房子是人生大事，也是一輩子的事，如果這輩子不想「賭房」，也不想「拚房」，又該如何安心「住房」與「賺房」呢？張金鶚傳授購屋的「心中之尺」。張金鶚現職:政大地政系特聘教授、政大台灣房地產研究中心主任學歷:美國麻省理工學院建築碩士、美國賓夕法尼亞大學都市及區域計畫碩士、博士著作:房地產的世界、張金鶚的房產七堂課、張金鶚的都市更新九堂課、房地產是一輩子的事台灣房市從二○○三年SARS過後，從谷底展開強勁反彈，正當外界認為，中國國民黨可望由馬英九帶領，在二○○八年總統大選重新拿回執政權，房市將一路向前衝之際，政大地政系特聘教授張金鶚在二○○七下半年一席「房市將泡沫化」的談話，正式引爆房市的多空對決，更因此被冠以「空頭總司令」稱號。金融海嘯讓房市小幅整理二○○八下半年的金融海嘯，重創了全球經濟，也讓台灣的房市受到波及，當時彌漫著一股空頭氛圍，張金鶚的預言「成真」，外界再也不敢漠視他所帶領的「台灣房地產研究中心」的房市數據。直到馬英九上台後，新政府為了救市，在二○○九年調降遺贈稅到一○％，有效引導海外資金回流，除了流向股市外，也讓台灣房市起死回生，再漲一波。只是，這一波卻是驚驚漲，加上政府為遏止投機歪風，及消除十大民怨之首的「高房價」問題，從二○一○年起不時祭出各項打房措施(見附表)，使得房市不再像過去那樣全面上揚，除非有交通或重劃區題材的區域才有機會漲。房市踉蹌而行，也讓不敢進場買房的人，奉張金鶚「泡沫警語」為聖經，總認為房價還有低檔，等房價跌下來再來買。但也因此，有部分人錯失了「危機入市」的買房時機，看到別人從二○○八年到現在買房，買對區域的房價漲五成或一倍，扼腕之下，不自省自己有沒有下功夫去研究房市，反而回過身來抱怨張金鶚，自己擁有三間房子，卻叫人一直不要買房等等。泡沫警語兩面評價揹負太多批評的張金鶚，並不認為自己是「空頭總司令」，因為他在二○○三年SARS過後，是第一個喊出房市景氣已復甦的專家學者，一直到二○○七下半年才提出泡沫化警語。而今(二○一三)年一月份，在原富傳媒(Money錢)的邀請下，出版了第四本著作─《房地產是一輩子的事─張金鶚的自住投資65問》，除了談到他擁有三間房子都是在一、二十年前因為自用居住而購買，以澄清外界誤解之餘，在奢侈稅即將屆滿二年之際，特地親自傳授他心中的購屋心法。他強調，買房目的是以享受舒適生活為主，其次才是賺錢致富，如果買房子必須過度借貸消費，使自己無法舒適生活，只想像「未來」可能賺錢，那就不應該去買房。其次，他認為，不合理的房價只是短期現象，長期一定會恢復正常，購屋人不應支持不合理房價。過去幾年，無殼蝸牛沒有因為買房而賺錢，但相同的，也沒有因此而賠錢。特別是這二年內買的房子，持有的二年內賣出，將會被課徵奢侈稅，就算房價上漲，也只有「表面」賺到錢，現在就論斷賺賠，或未來買屋是否較不划算，還言之過早。 對於今年台灣房地產將何去何從？張金鶚認為，房價和股價一樣，怎麼漲上去，就會怎麼跌下來，過去幾年房地產平均漲五成，市中心、豪宅漲一倍，若回檔個二～三成都不為過。 漲多拉回是正常 今年仍緩跌當然，購屋人不要過分期待，房價會像股價一樣溜滑梯，因為利率仍低，投資客與建商的實力不一，也許有零星個案會出現殺價求現，但在外部環境維持溫和的情勢下，不能期待房價大跌，「溫水煮青蛙」緩緩跌，將是今年房價走勢。 他建議，不急著購屋者，可在場外等待與觀望；有購屋需求者，切記要到內政部的網站查實價，現在是「買方市場」，可用「低於市價」的行情出價且買到；投資客最好不要貿然進場，太早進場撿便宜，很可能得不償失。 至於想購屋者，張金鶚談到，一定要徹底了解購屋的五大關鍵：時機、區位、產品、管理、價格。這五大關鍵因素沒有優先順序，也沒有對與錯，更沒有標準答案，因為真正的答案在建立自己的「心中之尺」；他表示，唯有先建立「心中之尺」，才不會被「市場(價格)之尺」牽著鼻子走，也就是不被建商和業者的美麗包裝所迷惑，才能買到最適合自己的理想屋。 好時機：指的是房地產的景氣循環，這是不敗購屋的第一個好起點，因為自住客買屋至少住個五～七年，只要收入、工作、婚姻穩定，就能購屋，且在房市相對低點進場即可。購屋五大關鍵投資客則不然，他們一旦買了就希望在最短時間賺到最大價差，從資金使用效率去考量，因而在景氣循環開始時進場，才能賺到最大波段。而好時機代表購屋風險較低，但並不表示其他時機都不能買，而是在景氣持平或景氣不佳時購屋，購屋人更要有足夠的能力挑到好產品。好區位：房地產大亨都說買房的最高指導原則為「地段、地段、地段」，這也就是區位，但好區位因人而異，因為有「自住區位」及「投資區位」，「現在熱門區位」並不代表「未來熱門區位」。以自住來說，要挑「現在熱門區位」，但投資則是要選「未來熱門區位」。通常，構成自住好區位的要件有交通方便、生活機能佳，附近有公園、學校、市場、醫院及休閒場所等，住家附近若同時有兩三要件，就算是好區域，購屋的第一大功課就是先根據自己需求(心中之尺)，找到心目中的理想好區位。好產品：房地產可以分預售屋、新成屋、中古屋及法拍屋，產品有公寓、華廈、住辦大樓及透天別墅，而從坪數與總價來看，又有豪宅、一般住宅及套房。通常，很多人選擇產品，會直覺地用「負擔能力」來挑房，首購族會因新房子太貴買不起而買中古屋，市中心買不起而轉往外環。老實說，若有交通時間考量，想住市中心，買不起新房子，當然找中古屋，而不怕一小時通車範圍內的，只要交通方便，像大台北地區因大眾捷運網遍及，造就了許多人到新北市買新房，未來，隨著捷運機場線，還可能拉長到桃圍中壢地區的環北站。何謂房市泡沫？台灣房市會不會泡沫化？在2008年後，「泡沫」經常成為市場的焦點話題，根據政治大學「台灣房地產研究中心」調查研究，2008年台北市房價的泡沫來到38%；2010年再次調查研究的結果是：台北市的泡沫「又」提高了，達到43%，至2012年6月，泡沫尚未變小。張金鶚表示，想了解房地產泡沫的形成，得先看懂「資產價格」的組成，其中包括「資產基值」及「泡沫」(Bubble)；「資產基值」代表基本面，不易變動，但泡沫可大可小。通常衡量房地產泡沫大小，會先觀察總體經濟的狀況，包括金融、貨幣供給、利率、股價等指標，如果總體經濟前景不佳，無法支持原先的資產價格，表示泡沫會慢慢變大，反之，若未來總體環境變好，人民所得增加，泡沫就會變小。張金鶚指出，雖然外界對房市泡沫很「感冒」，甚至憂心拖垮經濟，但泡沫一出現，並不代表它會馬上破掉，因為泡沫是長期存在的，只是有負、有正，有大小與輕重之別。千金買房 萬金買鄰但不論買在哪兒，好宅還要具備「好格局」、「好設計(避免樑柱過多、缺角)」、「好景觀」及「好風水」等四要件。好管理：就像很多房屋代銷公司的廣告說的，「千金買房、萬金買鄰」，要避免家有惡鄰或房子快速老舊失修，最快的方法就是判斷社區管理素質，房子住愈久，愈需要好的管理與維護，才能維持居住品質，外界買房的社區指名度愈高，增值空間也愈大。至於判斷社區大樓管理好不好，從管委會組織運作、開會紀錄、管理費收取、資金運用或物業管理及保全公司制度等，都可一窺究竟。好價格：房價最終是由供給與需求間的拉鋸而產生的結果，價格沒有絕對，只有相對，好價格不是告訴你台北市每坪多少錢一定要進場，而是用相對便宜的價格買進。購屋人只要對價格做足功課，特別是不動產一物一價，因為屋況、樓層、區位、方位等因素，可能同一棟大樓的二樓與頂樓會有不同價，三房及套房的單價也有不同，甚至同一生活圈的巷與弄都有差距，以「實價登錄」所揭露也是門牌號碼差距五十號範圍內的參考價。購屋人依據「心中之尺」選定居住區位後，一定要了解附近房價波動，除了看過去與當前市場行情外，也要懂得分析附近競爭個案的行情，如此才不致用過高的價格買進，且千萬別被「再不買，就會被別人買走了」、「你現在不決定，下一秒就買不到這個價了」…等「市場之尺」所惑而衝動買房。以房養老到捐房養老張金鶚最後談到，進行購屋決策時，很多人都面臨多空不明的難題，多頭時，買方擔心追到短線高點，空頭時，買方又害怕一買就續跌，是不是以後再買會更便宜。然而，影響房價漲跌的因素，除了房地產市場景氣，還有其他非房地產因素，包括總體經濟好壞、區域市場供需變化、新建與計畫中的公共建設，及銀行利率等四大因素。而不管是為求居住而消費，或為了未來增值而進場，要判斷房價未來趨勢，首先應掌握各地區房地產市場的歷年房價軌跡，即所謂的房價指數趨勢，釐清目前房價到底位於相對低點或相對高點，其趨勢是向上、持平或向下，然後綜合考量總體經濟、區域市場供需(尤其是就業機會)、相關公共建設及銀行利率等變化，當然對未來短期(二～三年)、中期(三～五年)或長期(五～十年以上)，不同時間點的預期也應有所釐清。張金鶚表示，房地產短期與長期的走勢應該要一致，但實務上，部分區域因政策干預、政府利多、供需問題等，會讓短期走勢偏離了長期的均衡，但終究房價會回到由長期趨勢來主導。也因此當長期趨勢與短期變動發生衝突，走勢不一致時，自住客應該回到對長期趨勢的觀察來做決策，投資客則是要重視短期趨勢變化，勝於長期的變動。張金鶚的3間房張金鶚常被網路惡意攻訐，指他有3間房，卻一直叫人說不要買房；其實，他的第1屋是婚後的自住需求，買在台灣經濟起飛、房價起漲的1988年，當時已有15年屋齡的中古屋，後以200萬元成交，目前則在進行都更。另在1982~1992年的這10年間，與幾位大學建築系好同學合夥，各湊20~30萬元，在中和、永和及東湖，投資3間房屋(有預售屋、新成屋)，另在忠孝東路SOGO附近投資辦公套房等，都小有獲利。第2及第3屋是長住國外的父母回國定居，想要一起住，因而興起換屋念頭，並找到政大周遭可看到河景的預售建案的樓上及樓下兩戶，於1995年入住迄今。張金鶚另談到，對他們這些快退休的頂客族來說，退休後若能住在一棟管理良好「飯店式公寓」大樓，管家服務應有盡有，包括洗衣、收信、買菜、維修等，只要一通電話就能解決生活瑣事，另大樓若有運動設施更好，就不用跑到外面去買健身會員證，徒增麻煩。而在他五十多年的人生經驗中，從小到大跟著父母搬遷，及國外唸書、回台就業，總共住過二十多間房子，張金鶚表示，人生不僅要有「生涯規劃」，最好還要做「屋涯規劃」，才能「買房養老」。而針對老年人晚年空有房子，卻沒現金過活，內政部今年擬試辦100名的「以房養老」現金補貼政策，他則想推動「捐房養老」，若能將房子捐贈給社福單位，由其照顧老年生活的「在宅老化」也不錯。
