奢侈稅修正案暫緩調整，干擾房市的利空警報才剛解除，中央銀行總裁彭淮南一席暗示升息的說法，又激起房市的陣陣漣漪，擾亂房市多頭的一池春水。彭淮南於九月二十六日的央行理監事會後，罕見地提醒「房貸借款人宜留意未來利率變動的風險」，更強調美國貨幣寬鬆政策(ＱＥ)勢必退場，暗示央行將來有可能升息的動作，造成台灣房市的一陣驚慌，擔心「央行要升息了」，而一旦央行升息，也將造成房貸族負擔增加，進而影響到一些原本想買房的受薪階級的購屋意願。奢侈稅修法風暴剛止 央行又添憂根據了解，今(二○一三)年上半年房市買氣回升，各地區預售建案銷售與中古屋買賣交易都比往年好，但因美國聯準會(Ｆｅｄ)主席柏南克丟出ＱＥ將退場，加上「奢侈稅」實施兩年後，財政部打算將持有兩年的期限再延長。此一干擾房市的利空，在聯準會下任主席定調，ＱＥ退潮放緩後，至少資金從台灣撤走的速度已減緩。至於奢侈稅實施期限要延長為三年以上，得經立法院修法通過，但在爆發馬英九總統與立法院長王金平的「九月政爭」，且王金平並未如願被拉下院長寶座，也讓財政部長張盛和認為，奢侈稅修法案要在新會期通過的可能性微乎其微，因而，張部長才在媒體詢問時指出，奢侈稅修法非新會期優先法案，等於為奢侈稅的調整先畫下句點。兩大利空鈍化，有意購屋者才剛放下心中的大石頭，沒想到，近期的中央銀行理監事會，會中完全沒有調整貨幣政策，但彭淮南卻於會後暗示「ＱＥ退場就升息」，而央行一升息，將同步牽動銀行存款利率及放貸利率，其中，房貸利率一旦升息，對眾多房貸族來說，負擔更重。不過，當外界如此擔憂房市又籠罩利空之際，不少房市專家的解讀卻各有不同。中信房屋副總經理劉天仁指出，央行升息，房貸利率的上升，一定會影響房市的交易量，其利空的威力又大於ＱＥ退場，不過，彭總裁的暗示，似乎是「隔山打虎」，只是提醒大家要注意，又沒說馬上要調高，威脅並不立即。彭淮南動作 房市專家解讀短空劉天仁說，依據中信房屋第三季宅指數的調查，房地產已經是連十九季成為民眾投資工具的第一名，其次才是現金，也就是在升息及通貨膨脹壓力下，民眾尋求資金保值抗跌的思維，仍以把資金放在房地產上最安心。因此，對於高資產者來說，央行升息，反而加速他們把錢擺到房地產上，只有一般受薪階級會因擔心升息加重負擔而改採「觀望」態度。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋也表示，彭淮南是「好心」提醒，ＱＥ暫緩退場，並不是不退場，而因為遲早退場，民眾不要輕忽升息的可能。他認為，由於台灣資金仍相當充沛，加上美國及日本都還在實施寬鬆政策，沒有立即提升利率的環境，因此，短期內央行還沒有升息的時間表，而未來即便要升息，也會以小碎步方式，不會陡升。群義房屋總經理潘家成表示，彭淮南的暗示，應解讀為「國內景氣復甦明確」之跡象，對房市實屬「短空長多」的良性調整。台灣不可能永遠處於低利環境他解釋，為了抑制通貨膨脹，央行升息勢在必行，但對房市而言，首當其衝的便是房貸族。不過，在政策確立「青年安心貸款維持現行利率二年不變」的前提下，對首購、自住型的買方影響不大；相對來說，若是置產投資族群，則應檢視自身財務槓桿操作，提高自備款的資金準備，以保留未來升息空間。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰談到，台灣在二○○○年時，依據五大行庫所定出的房貸利率在六．五二二％，二○○一年降為五．○九三％，二○○二年為三．六八六％，二○○三年為二．四九○％，之後，一直下滑至二％以內，到今年八月底的房貸利率為一．七九八％，長期處於低利率環境。但這不代表永遠，跟隨著ＱＥ退場，美國國內勢必升息的情況下，新台幣緊盯美元，使得國內的利息也會跟著美國走，因此，他認為，彭淮南是「好心」提醒購屋族，不要因為低利就過度利用財物槓桿原理而擴張信用，一旦利率調升，負擔加重，付不出房貸，就有斷頭疑慮。美國抓肥咖 海外資金將回流台灣莊孟翰表示，美國實施ＱＥ後，共發行三兆美元，也就是有九十兆新台幣流向國外，其中，以新興市場的中國、香港、台灣及東南亞各國受益最多。但美國從五月以後到目前，十年期公債殖利率也升高至二．六二％，另三十年期固定房貸利率也提高至四．三三％，反觀台灣房貸利率才一．七九八％，而央行十年期公債殖利率為一．六八％，若以美國是台灣倍數的軌跡來說，台灣是有升息的空間。根據美國「全球房地產指南」統計，在全球九十四個國家中，台北市的平均房價為六十八．一萬元，在全球排行第十八名，但台北的房價租金比高達六十四倍(指要花六十四年才回本)，卻是全球最高。但房市交易依然熱絡，主要是Ｍ型化，高端資產者買房不受影響，另兩岸地下經濟熱絡，除了美國的熱錢外，也有台商資金回流台灣，造成台灣資金充沛。由於美國為了抓「肥咖」，打算在二○一五年針對雙重國籍者進行查稅，屆時，台灣滯留在美國的資金，將往他地投資，這也是近幾年國人轉往日本及馬來西亞房市投資的關鍵之一。此外，又有資金可能回到台灣，但資金往股市投資，又有八千五百點的證所稅天花板，在獲利不易下，房地產是最佳去處。莊孟翰認為，彭淮南的提醒是好事，但短期間，還不致會有升息動作。房貸利率三％是多空觀察點信義房屋代銷部經理林朝昌談到，彭淮南暗示升息的話一丟出，其在新莊迴龍站附近代銷的「君泰」接待中心，以及在淡海新市鎮的「宏盛新世界２」案場的接待人員，都接到客戶的詢問，擔心彭淮南的「升息說」是房市利空，但在專案人員的解說下，大都解除疑慮。他說，一般購屋族對利率是非常敏感的，但了解情況後，對購屋的意願就不影響，只要是好的物件，還是會予以考量。他談到，九月二十六日發言後，當周的星期六(二十八日)的來客數稍有小影響，但周日看屋人潮就又出來了，而就一個星期的來客數約有一百組來看，目前成交比仍有一○％(即十組看屋者，會有一組成交)。林朝昌認為，目前房貸利率還在二％以內，民眾還不用太擔心，但一旦升息至三％，漲幅達五○％以上，民眾的痛苦感受就會比較明顯。莊孟翰也說，房貸利率若上升至三％，屬於警戒區域，若上升至五％，就有崩盤的風險。而在各界解讀彭淮南的暗示升息後，由於美國ＱＥ退場，最快也要明年年中以後才會陸續出現，而升息動作，至少是明年底或二○一五年才會出現，故房市專家認為，短期間央行不致升息。自住買房 找增值一○％區域因而，對一些有住屋需求者，仍可以到處看屋，尋找適合居住的房子。劉天仁表示，根據台北市政府公布的官方版住宅價格指數，自去年八月起至今年五月份止，實價登錄所揭露完成的物件顯示，台北市住宅價格指數達一○九．二九，比基期的二○一二年八月份的一百，上漲九．二九％， 顯見都會區在土地稀少的情況下，房價中長期仍是最抗跌保值的標的。劉天仁建議，首購族可考慮捷運站附近低總價的老公寓，或一~二兩房小坪數的電梯產品布局，未來仍有機會補漲。此外，他認為，第四季的房市預估量較第三季微增，價格則呈現平穩的狀態，北台灣較看好區域及產品為新北郊區、基隆、桃園地區的平價宅，總價以五百萬元至一千萬元為首選，另外精華區的台北市以低總價小宅及老公寓最為看好，總價一千~一千五百萬元區間都可進場布局，預計未來一~二年，房價還有五~一○％的成長空間。中部地區則看好台中市文心路捷運綠線沿線地區，由北至南包含北屯、北區、西屯、南屯、烏日等行政區，沿線單價一字頭中古屋首購族皆可進場卡位。另外高雄地區，則以左營、鳳山等郊區平價宅最為看好，總價三百~五百萬元間的電梯產品，自住客皆可評估進場，未來增值潛力仍高。
