購屋族買房除了自住外，都希望未來有增值空間，因而會特別關注潛力區在哪裡，房仲業建議，在北高雄置產，可與高美館、漢神巨蛋為鄰，房價有撐。今(二○一三)年房市在奢侈稅屆滿兩年且修法未定、美國ＱＥ確認暫不退場等內外經濟因素影響之下，微幅波動！根據有巢氏房屋針對有意購屋客戶調查，有七成五以上者已實際看屋，七成民眾預算都在一千萬元以內，但預算沒這麼多的南部民眾，若花五百萬元，可買在哪裡呢？有巢氏房屋發言人劉炳耀副總先談到，想以有限預算購屋，可選擇平價區域或高單價區域的中古屋及小坪數產品入門，另外也可考慮輕移民，沿著交通建設購屋，選擇也會更多。政府打房 自住客免驚他談到，政府持續有打房動作，像最近查囤房，或針對包租公擬祭出提高房屋稅的「多屋稅」動作，都被解讀是房市的利空因素，但因受影響都屬少部分人，不致變成大利空。展望明年房市，劉炳耀認為，近期經濟情勢動盪，影響未來房市的因素有二，一為房市利率動態，美國ＱＥ目前暫不退場，加上中長期利率仍處歷史低檔區，估計將可持續帶動自住、置產需求；二為奢侈稅修法，財政部版本預計十一月中提出，最快在明年第一季後才有機會完成立法及實施，對市場影響不大，因此，預計明年房市，將呈現「價持平或微漲、量持平」現象。因此，對想買房的大高雄民眾，要買在哪些潛力區呢？有巢氏房屋南區發言人楊政曉副總談到，觀察高雄房價，近一年的漲幅至少有三成，近二年則有五成以上，而若從二○○八年金融海嘯以來至今的房價變化，漲幅更大，其漲幅最高的前五名依序為楠梓區、左營區、鼓山區、鳳山區以及前鎮區(表一)。北高雄蛋黃區 左營與鼓山漲幅大漲幅高居第一的楠梓區，主要是捷運紅線通車與新台17線規劃，增加交通便利性，另外加上高雄大學城、家樂福及台糖量販進駐，生活機能完整，吸引建商搶進推案及民眾購屋。左營區目前房價每坪十四．三萬元，自金融海嘯以來漲幅也有八一．七％，上漲原因來自於「三鐵共構」優勢，以及高鐵特區、漢神巨蛋、新光三越左營店蓬勃發展，區內生活機能強，受到首購及換屋族青睞。而鼓山區目前房價十八．二萬元，相較金融海嘯時每坪十．一萬元，房價漲幅八○．五％，該區因有美術館特區與農16特區加持，加上捷運優勢，蘊含稀有景觀與便捷交通，加上好市多進駐刺激商業發展，區域房價具保值與抗跌性。楊政曉說，在房價高漲的年代，築巢族想以五百萬總價預算購屋，其實並非難事，而在這五大漲幅行政區中，他會推薦能跟高雄美術館、農16特區及高雄漢神巨蛋百貨為鄰的兩大購屋區，分別是左營區二十九期重劃區及鼓山區。他表示，美術館、農16特區及高雄漢神巨蛋百貨屬於北高雄的「蛋黃區」，房價從以前每坪「二字頭(二十萬元)」，高雄人都嫌貴，但因在地建商皇苑建設、城揚建設、京城建設競推豪宅，且興富發從台北回高雄搶地，也推出不少「三字頭」的豪宅建案，房價往上推升到三、四十萬元，加上豪宅產品坪數大，總價要二、三千萬元以上。房價帳棚理論 周邊受惠對高雄民眾來說，總價三百～五百萬元就能買到居身之所，但如果著眼點在房價能有增值空間，又有不少生活機能來說，與高雄美術館、農16特區及高雄漢神巨蛋百貨為鄰，既能享受這些區域的藝文陶冶、綠色美景，又能坐享漢神巨蛋百貨的購物商圈。此外，依據「帳棚理論」，中間區域的房價被撐高後，周邊也會被帶高的比價效應，都是不敗的選擇。因此，就五百萬元購屋預算考量的話，高鐵左營站區至新莊一路間的左營二十九期重劃區，較占「總價帶」優勢。楊政曉說，博愛路另一側的二十五期重劃區，受美術館特區及農16特區，以及捷運通車的帶動，房價近年持續上漲，部分購屋預算較為有限的民眾，則往鄰近的二十九期重劃區看屋，因此也帶動該區房價的補漲。而二十九期重劃區與漢神巨蛋百貨以新莊一路相隔，能就近使用美術館特區及農16特區的公園美景、休憩，以及博愛路一帶的商圈。29期重劃區 巨蛋旁二房產品五百萬元購屋有兩大區塊，一是高鐵站區旁，交通、生活、綠地等機能兼具，該區有高鐵、台鐵、捷運的三鐵共構帶來交通利多，包括高鐵左營站、台鐵新左營站與捷運高鐵左營站等大眾運輸帶來人潮，商圈發展成熟，高鐵路上擁有新光三越百貨左營店，且周邊還有景觀優美的原生植物園。在博愛路以東的自由四路一帶，該區擁有福山國小、福山國中、新莊高中的完整學區，對於許多家長期待十二年國教上路後可讓孩子完整就讀，頗受家庭族群青睞，五百萬元購屋預算，可購買此區十二～十五年屋齡左右的三房產品。但是若要與漢神巨蛋為鄰，則要在生態園區站以及巨蛋站間找房，近五年有不少大樓產品面市，不過，三房產品的預算都要到六百萬元左右，但有些指名社區如「大匠之峰」、「京品館」及「京城玫瑰園」等，三房的產品約要六～八百萬元，但二房產品只要五百萬元左右(見前頁表二)。全國不動產高雄示範加盟店總經理楊俊雄則認為，博愛三路西側的新庄仔路、華夏路一帶的舊大樓產品，三年前的房價都還在十多萬元，但近期也補漲至十五～十六萬元間，有些物件的屋主網路開價也在十六萬元上下。若是三十坪左右的物件，總價大多在五百萬元上下，至於周邊的公寓產品，總價也在三百～五百萬元之間。鐵路捷運化 鼓山區房價利多至於鼓山區，楊政曉推薦內惟社區、明誠中學及美術館特區周邊。他說，「美術館特區」可說依山傍水，除了高雄美術館外，還有柴山、愛河等景觀。 近期房市的焦點在於台鐵縱貫鐵路地下化(另一說是「捷運化」)後，馬卡道路旁原先的鐵軌將變為綠園道，不僅將高美館綠意往外延伸，更將帶動高美館與柴山間，內惟社區的新發展。內惟社區位於鼓山區的舊聚落，東面美術館，西背對柴山，北邊蓮池潭，南邊則為風景優美的西子灣，環境優良，加上該區周邊生活圈商店、市場多，生活機能成熟，相當適合首購族或者喜歡好山好水的退休族居住。楊政曉表示，該區鐵路地下化工程預計未來兩年後完工，不僅可改善交通問題，而且原火車鐵軌處將規劃為公園，有機會帶動房價漲幅利多。五百萬元購屋預算，可以挑選位置於巷內的舊透天物件或公寓產品。楊俊雄也表示，以前高雄人不覺得捷運會帶動房價上揚，但通車以來，鼓山區內公寓總價從二、三百萬元，一路上漲至四、五百萬元，漲幅有三成以上，甚至一倍。奢侈稅實施前，有不少投資客會花二百多萬元，購買一些法拍屋或老舊公寓進行內部改裝，「妝水水」的物件，成本大約花個三十～五十萬元，以三百～四百萬元脫手，一轉手獲利就有五、六十萬元以上到一百萬元。而漲上來的公寓，近期還是很搶手，主要是大樓的總價帶多到五、六百萬元，而公寓在三、四百萬元就可入手，中華路至博愛路間，明誠路以北的區域，還有些物件可以找到。公寓搶手 大樓二房可入手若要大樓產品，楊政曉建議，可考慮美術館北邊的明誠中學周邊區域，此區為早期發展的住宅區，相對後來可建土地較少，不過生活機能成熟便利，相當適合首購族群，若以五百萬左右總價，建議可購買三房公寓或二十年左右屋齡大樓產品。區域的指名社區有Bingo家築、雷諾瓦，另美術南三路的梵谷，都可以找到五百～六百萬元的產品，有些屋主委託價不到六百萬元，就要看購屋者的議價能力了(表三)。鼓山區推薦社區：梵谷地點：美術南三路79號坪數：24.7坪格局：2房2廳1衛委託價：598萬元(可議價)推薦理由1.中都願景橋串接美術館園區和中都濕地公園，生態景觀與藝術特質的空間，形成自然與人文的共生共存。2.優質學區，有龍華國小、七賢國中(龍美校區)、中華藝校。3.鐵路地下化規劃「美術館站」，高雄捷運環狀輕軌規劃「聯合醫院站」，未來開通增值潛力高。
