政府打房近期再盯上預售市場炒「紅單」的投資客，房市籠罩低氣壓下，自住客如何買房？房產專家建議三低買屋術，仍年穩漲1～2成。根據中信房屋的最新預測顯示，今(二○一三)年全國買賣移轉棟數可望較去年的三十二．九七萬件成長一一．七八％，來到三十六．八六萬件，今年買氣回升是不爭的事實。不過，正當房市可望在政府的一連串打房措施下「力爭上游」時，政府再鎖定預售市場上，投資客愛玩的「炒紅單」，準備下重手，但在此風聲鶴唳的氛圍中，卻又有不少建案的套房、小二房賣得嚇嚇叫，究竟未來房市會如何演變？消費者又該如何買房呢？政府盯上紅單 要課交易所得首先，先針對政府緊盯的「紅單」問題做探討；天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，一般預售屋買賣有所謂約「訂、簽、開」，也就是消費者看房後，若有喜歡，可先付小訂(訂金，約三～五萬元)，等七～十天的契約審閱期後，如有意購屋，就進行簽約，此時付出總價一定比例的簽約金，接著，等工程正式開工後，再繳一筆開工費，之後，就是繳各期工程的工程款，但有些建商為降低消費者購屋的抗性，會將這部分的款項延至交屋後，併入銀行貸款額度。而引起財政部官員關注的「紅單」，就是建案的「購屋預約單」，張欣民說，現行規定，建商必須拿到建造執照才能開始對外開賣，但不少建商(或代銷業者)為了確保建案能快速完銷，會在等待建照核可前，邊搭接待中心，邊通知過往買房留下資料的ＶＩＰ客戶先去挑房、訂房，因此，常有建案才剛對外打廣告，卻號稱已銷售三成、五成，有些更誇張到七成。「紅單」的產生就是在取得建造前(一般稱為潛銷期)，或取得建照後至建商(房市熱銷時)第一次調價前的「購屋預約單」，舉例來說，若建商推案的開價是每坪一百萬元，通知ＶＩＰ來看屋且下小訂者，經雙方議價，可能成交價是九十五～九十七萬元(三～五％的折讓空間)，先開給對方一張「紅單」，等建照下來後，再通知簽約。由於潛銷期若長達半個月至一個月，不少屬於投機性或投資性的買方，一口氣訂個十戶(假設每戶小訂五萬元，則成本約五十萬元)，等建案正式對外開賣，建商在大打廣告後，若看屋者多，且買氣好，建商會伺機向上調價，假設調至一○五萬元，而戶數的去化速度也不差，晚來的買方買不到時，一些代銷小姐會提到，先前有客戶買了想轉出，開價一○三萬元，要不要接手？投資客如何玩紅單第二手買方評估，未來還有上漲空間，且買價比建商開的一○五萬元還低二萬元，若答應接手，則第一手投資者就「轉單」成功，假設每坪賺個五萬元，以三十坪來說，就賺了一五○萬元，若十戶中轉出了五戶，則一下子就獲利七五○萬元；相較於拿出的五十萬元訂金來說，獲利高達十五倍，至於未轉單成功的五戶，可以「解約」方式出場。張欣民談到，投資客的「紅單」若是委由接待中心的售屋小姐賣出，雙方會約定分紅比例，而若拿到店頭委託房仲賣出，則依中古屋服務費收取。會拿到房仲店頭委售者，大都以「訂約價」加五千元至一萬元的價格賣，有人接手，主要是該房價比接待中心賣的低些，另該房型的物件在接待中心已買不到了。由於紅單的轉手，在房市夯時，可能轉好幾手，卻不受「奢侈稅」的規範，進而引發立委們的質詢，財政部官員也要抓炒紅單者，課徵「財產交易所得」。不過，大聲行銷顧問總監田大權認為，「紅單」若轉很多手，要抓是很難查到，再者，奢侈稅實施後，投機空間變小，玩的人也比較少了，而要杜絕紅單問題，他認為，只有縮短付小訂至簽約日的時間，讓玩紅單者沒有轉單的機會。但因政府持續對房市祭出各項打房的緊箍咒，讓市場充滿不確定，對此，中信房屋副總劉天仁認為，以今年買賣移轉棟數表現超乎預期，預計明年有機會維持在三十五萬～三十七萬件的基本盤。自住撐盤 房市後勢不悲觀而今年移轉棟數大幅上揚關鍵因素，主要是：一、建商轉戰郊區推平價宅策略奏效；二、買總價不買單價時代來臨，市區小坪數捷運宅，和郊區低總價三房各擁一片天；三、政策利空漸散，實價登錄上路後比低不比高，以及奢侈稅二年到期拋售效應未具體顯現；四、交通建設陸續完工，大捷運時代來臨；五、美國ＱＥ３未退場，國際寬鬆貨幣及國內低利環境持續。此外，針對明年會影響房市的變動因素中最關鍵的「打房」及「升息」問題，劉天仁認為，若政府能維持現階段房市政策，不要有新的打房措施，而美國ＱＥ３雖然緩步退場，未來會有升息疑慮，但國內房貸利率若能維持在三～四％以內，對房市影響仍然有限。台灣房屋智庫發言人張旭嵐則談到，面對全球投資市場多變局勢，民眾對於買房的意願調查顯示，有五成五民眾有看屋及購屋計畫，其中，首購自住者占四成六，換屋自住占二成一，而包租公有一成七，至於偏好的產品類別為三房、兩房和套房。在此情況下，民眾購屋要有哪些思維，才能禁得起政府打房的大風大浪，立於不敗之地呢？田大權的建議是，「留個台北市蛋黃區的門牌，勝過去等重劃區的發酵。」他說，五都的蛋黃區房價，不管景氣如何變化，一定最保值。至於有些人建議的郊區，他覺得，除非是很便宜，如五百萬元就能買到的才去買。購屋建議 台北市門牌值錢另目前炒熱的桃園青埔區，他認為，像這種炒題材性的區域，一定要追蹤後續的發展，否則單靠一個國泰集團進駐，而沒有其他大咖進去，題材能炒多久？反而像桃園市、中壢市等屬於該區域的蛋黃區，一直有人口進駐，就值得去買。張欣民則認為，大家都知道要沿著捷運線置產，但已通車的路段，房價都反映過了，因此，他建議民眾可找環狀線，未來兩年內可望通車的區域去買房，至少可等到通車的漲幅。張旭嵐表示，目前市場上流行低單價、低總價、低坪數的「三低購屋學」，雙北以外城市的購屋者以選擇三房為多，至於雙北地區，因房價基期高，不論是首購的小資或小家庭等，主力房型還是以二房及套房為主。她指出，從實價揭露至今，雙北市二十五坪小宅，交易總價帶以五百萬至一千萬元為大宗。至於不少人擔心，將來若升息，將增加購屋負擔，她表示，升息一碼，以房價一千萬元為例，貸款七成，利率二．二五％，貸款年限二十年，以本息定額還款，每月房貸支出約三萬六千元，每月利息成本較二％利率多增加八三五元，換言之，若可以每日多儲蓄三十元，仍可以圓成家的心願。對於二房及套房的產品，她會建議北投區，該區房價是台北市最親民的區域，不少住宅總價落在一千二百萬元以下，能以「低價擁有台北市門牌」的優勢吸引小資族。小宅產品 中山及北投各擅其場北投除了「低單、低總」的優勢吸引年輕自住族群，溫泉優勢也開拓度假第二屋的市場，度假式套房買氣上升，目前著名的溫泉宅社區包括「天月」、「極上之湯」、「十泉十美」。根據實價登錄的資料顯示，北投套房成交價格和大樓住宅的價差約在五～八％，溫泉宅則比住宅行情高一～二成左右。而談到市中心的小宅，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在高房價的時代，坪數較小、房數較少及總價較為合理的套房，成為首購族群可以尋得人生第一宅的房屋選擇條件。黃舒衛說，中山區因交通及生活機能好，上班族的租屋市場大，因而套房及小二房產品最多，民眾購屋選擇性多；可挑選的物件，可在林森北路沿線、南京東路及雙城街看屋，而房價從八十萬元到一百萬元不等，近一年漲幅都有一成以上。
