捷運松山線即將在2014年底通車，已帶動沿線房市漲幅，其中，中山區的一般住宅成交量增外，連店面行情都翻紅，投報率2～3％，優於其他區。政府持續打房，住宅市場備受打壓，不過，去(二○一三)年全台店面成交量卻爆出上千億元大量，比全台商辦大樓及土地的成交行情還夯；而受惠於陸客觀光熱潮，台北市中山區的店面成交量更獨占鰲頭，成為店面投資人搶進標的。全台店面年成交量勝商辦 根據「實價登錄」買賣及租賃資料統計，去年全台店面總銷金額達一○六七．八億元，永慶房產集團店面事業部鄭朝鶴經理指出，就去年全台整體店面總銷金額來看，七大都會區總銷金額達九三○．六億元，占全台比重達八七．二％，表示店面銷售主力區域完全以七大都會區為主。七都中又以台北市店面總銷金額達二四七．五億元最高，占全台店面總銷比重高達二三．二％，反映市場具租金效益之店面交投熱絡，完全不受景氣影響。而全台店面總成交金額最高的前三名行政區，分別是台北市中山區、大安區及台中市的西屯區，其中店面總銷排名第一名為中山區，總銷金額為五十八．八億元，第二名的大安區，總銷金額為五十．二四億元，排第三的西屯區，為四十五．九九億元。在全台租金二十大的排名上，大安區以平均每月每坪租金三九八六元最高，其次是萬華區三五八一元，排名第三的是中山區三四三四元。再從店租前五名行政區的最高店面租金來觀察，忠孝敦化捷運站周邊商圈、永康、西門町、新光南西、中山北路晶華商圈、公館、台北站前、南京東路捷運站商圈及台北小巨蛋商圈一樓店面租金承受力最高，其中，中正區館前路一樓店面每月每坪租金達二．七五萬元最高。陸客加持 中山區店面成交最熱鄭朝鶴表示，從這些商圈來看，不外乎是陸客商圈及捷運加持，特別是今年底捷運松山線即將通車，中山區內南京東路沿線一樓店面的商圈租金也開始蠢蠢欲動。而中山區店面總成交金額榮登第一的原因有二，包括1.捷運松山線今年即將通車，各捷運站周邊店面詢問度激增，特別是晴光夜市商圈、南京西路商圈、中山北晶華商圈、四平街商圈及條通商圈，吸引長線投資置產客提早進場卡位。2.中山區內辦公室、飯店、旅館、百貨公司等密度最高，特別是陸客下榻飯店、旅館最密集，帶動周邊精品百貨、伴手禮商店迅速發展，集客力與消費力也最強，當然對店面價格的支撐力道也最強。他認為，捷運松山線沿線，南京東路周邊百貨商圈林立，在捷運松山線通車後，將可望成為台北市第二條忠孝東路。群義房屋松江民生店協理吳宙瑜也談到，中山區內四平商圈、行天宮商圈、光華商圈、中山市場和捷運站附近二百公尺以內正馬路上的店面，詢問度相當高，總價約在上億元左右，而巷弄內的店面，看面積及區位，總價約在三千萬至六千萬元不等，大致上來說，億元以內店面的客群較多，未來如有需要轉手，能接手的族群也比較多。至於中山區商圈的發展，鄭朝鶴指出，捷運松山線年底通車後，一下子產出三個「雙捷運站」，由西至東，分別是與捷運淡水線交叉的「中山站」、與新蘆線交叉的「松江南京站」，以及與文湖線交叉的「南京復興站」。而中山區與大同區以中山北路為區隔，「中山站」雖屬於中山北路西側的大同區範圍，但因為新光三越百貨及周邊跟著沾光的大小店面商機，也讓中山北路東側中山區的「條通商圈」及「晶華商圈」的店面備受青睞，特別是帶租約的店面交易相當熱絡，幾乎被一掃而空。鄭朝鶴表示，中山北路與林森北路間，因過去日本殖民發展，在此發展成一條通、二條通至六、七條通夜生活經濟，且因區內很多小旅館，不少日本客來台居留，仍落腳在此，因而衍生出「條通商圈」的卡拉ＯＫ、燒烤肉店，以及有女陪侍的「居酒屋」文化。條通商圈飄日本味不過，這幾年隨著陸客觀光及自由行旅客增加，這裡的「居酒屋」文化開始改變，蛻變成純燒烤、日式料理及純喝酒的居酒屋，此外，來自日本的連鎖拉麵，如「麵屋武藏」等等也大舉進駐，形成新的文化特色，也讓這區塊的店面極為搶手。鄭朝鶴說，今年第一季，永慶房屋的店頭就成交十三間店面，除一間透天店面總價六千多萬元外，其他大都是二千萬至五千萬元左右的店面產品，屬於店面投資門檻最易切入的區域。「條通商圈」並以店面「總價低」、「單價低(每坪平均單價也不超過一百萬元)」，但「租金高、投報率高」等三大特色吸睛，而投報率高達二～三％，也比其他行政區只有一～二％的高，吸引不少投資置產客。「條通商圈」以北就是「晶華商圈」，此處集結的晶華、老爺、國賓及華泰王子大飯店等五星級大飯店，晶華酒店的地下三樓，除本身經營精品街外，飯店周邊更是LV、GUCCI等精品旗艦店，形成中山北路的精品大聚落。周邊有不少禮品店、高級西服店、知名餐館外，最近還有醫美診所來此設點，大搶陸客醫美商機；此外，像林森北路上的「錢櫃ＫＴＶ」，也在商旅業者搶進下，改裝成「桔子商旅」，搶陸客商機。四平商圈盛況不墜中山北路的「晴光商圈」，本來就是過去商業行為很繁盛的區域，除了舶來品店外，晴光市場早上有「早市」，過了中午就是一般的商店街，旁邊還有二十四小時經營的德惠街的「美食一條街」，這裡的店面總價帶較高，從三千萬元至六千萬元不等，但投資報酬率也有二％以上。而雙捷運站的「松江南京站」旁，最有名的就是「四平商圈」，裡頭賣的大多是女人的衣物而有「女人街」之稱，另飾品、餐飲及手機店也特別多；區內還有一座台北最大的「四面佛」，吸引不少信徒到此朝拜，人潮也帶來錢潮，為四平商圈添加生機。鄭朝鶴談到，松江路與有「華爾街」之稱的南京東路，沿線銀行多、號子多(證券公司)、旅行社多、汽車展示場多，以及小型旅館密度高的區域；此外，松江路往北走的吉林路，過去是色情理容院的大本營，但在陳水扁當台北市長任內「大掃黃」後已一一消失，空置率一度非常高，但現今已降至一○％以內，取而代之的大都是餐飲業者，有不少中大型餐廳，用餐客人也多，進而有店面需求而增加成交量。行天宮商圈觀光盛 按摩商機濃以松江路與南京東路口的「四平商圈」，往北到六福客棧及國賓影城，再至「行天宮商圈」，大馬路的店面交易額約要一．五億元左右，而巷弄內約六千萬元至一．二億元，永慶房屋在上半年就成交三間破億元的店面，區內的買家都以「投資置產」為大宗，看的是未來的增值性。此外，「行天宮商圈」因觀光客多，除了地下街的「算命街」文化特色外，近兩年可以發現，在民權東路上出現不少一至五樓的整棟式「足體、指壓養生會館」，頗有企業化經營模式，也脫離過去指壓按摩店予人帶有色情的刻板印象，現今則是走高檔的純按摩院經營模式。行天宮周邊的錦州街則是最富盛名的小吃一條街，又可以分行天宮一帶錦州商圈，以及靠近捷運文湖線「中山國中站」的「錦州北大商圈」。前者，從行天宮捷運站四號出口一出來就是「松江市場」，生鮮蔬果、民生雜貨及各式小吃都有，而錦州街沿路也是牛肉麵、炭烤鹹酥雞、豆干、紅豆花生甜湯及各式餐飲店都有，店面成交行情，約以三千萬元至六千萬元的物件居多，投報率約在二％左右。後者，因復興北路上有不少公司行號，加上民生東路的台北大學台北校區的教職員及學生的用餐需求，也讓復興北路巷弄內及錦州街巷弄中布滿了各式小吃店。店面投資 精挑金雞母區內靠復興北路的店面成交行情約有上億元，主要是租給連鎖店為主，巷弄內則約五千萬元上下，鄭朝鶴說，從去年以來，自用買店面的比例約在二成以內，其他八成大都是以「收租」為主的置產客，他們希望買的店面大都是「帶租約」者，尤其像租給一些連鎖便利商店或藥妝店，是他們最偏好的產品。鄭朝鶴說，因政府打房，一般住宅的「持有成本」將拉高，因而，對於一些口袋深的客戶來說，店面投資成為一個絕佳的選擇，而對有意投入店面的民眾來說，建議還是要精打細算店面標的的投資報酬率，注意投資標的的替代性與物件稀有性、捷運各車站出入口配置與人潮動線分布及地區發展潛在價值。此外，也要特別留意投資標的所屬商圈的空置率與商圈變化，慎選大型知名連鎖品牌，精心挑選具未來發展潛力的商圈、產品並提早布局，才能享受「店面金雞母」帶來的穩定租金收益。
